전세사기피해주택이 경매에 넘어가도 피해자가 손 놓고 기다려야 하는 것은 아닙니다. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조는 경매가 진행 중이면 전세사기피해자가 법원에 매각기일 지정 보류·취소·변경 같은 경매의 유예·정지를 신청할 수 있게 하고, 그 기간을 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내로 정합니다. 제20조는 피해자가 매각기일까지 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수하겠다고 신고하면 법원이 그 피해자에게 매각을 허가하도록 합니다. 유예가 끝나는 날과 두 사람이 우선매수할 때의 나눔을 셈해 보는 계산기를 붙였습니다.
1. 경매유예등은 다음 날부터 1년 이내 — 사유가 남아 있으면 법원이 연장할 수 있음.
2. 우선매수: 매각기일까지, 최고가와 같은 값 — 최고가가 없으면 최저매각가격과 같은 값.
3. 여러 피해자가 신고하면 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 보증금 비율대로.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 경매유예등의 기간은 유예·정지한 날의 다음 날부터 1년 이내입니다(제17조 제4항). 1년은 민법 방식(기산일에 해당한 날의 전날, 그 날이 없으면 그 달 말일)으로 셌습니다. 두 사람이 우선매수하면 특별한 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 보증금의 비율로 나눕니다(제20조 제3항). 만원 아래 버림은 저희 방식입니다.
경매의 유예·정지 — 제17조 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 신청 (①) | 전세사기피해주택에 민사집행법 제78조·제264조의 경매(회생·파산법상 환가 포함)가 진행 중이면 전세사기피해자는 법원에 매각기일 지정 보류, 지정된 매각기일의 취소·변경 등(경매유예등)을 신청할 수 있음 | 신청인은 결정을 받은 피해자 |
| 협조 요청 (②) | 국토교통부장관은 위원회가 심의·의결했거나, 매각기일이 위원회 개최일 이전인 등 긴급한 경우 법원에 협조를 요청할 수 있음 | 긴급 요청은 다음 위원회에 보고해 의결받아야 함(⑤) |
| 법원 결정 (③) | 법원은 민사집행법 제104조에도 불구하고, 피해자(결정을 신청한 자 포함)가 보증금을 못 받아 생계·주거안정에 지장이 우려되면 채권자·채무자의 생활형편을 고려해 결정할 수 있음 | 「할 수 있다」 — 법원 재량 |
| 기간 (④) | 유예 또는 정지한 날의 다음 날부터 1년 이내. 사유가 해소되지 않으면 법원이 직권 또는 피해자 신청으로 연장할 수 있음 | 1년은 상한, 연장 횟수는 조문에 따로 없음 |
③의 괄호가 눈에 띕니다. 아직 결정을 받지 못하고 신청만 한 사람도 법원이 유예를 결정할 때 고려 대상에 들어갑니다. 결정을 기다리는 사이 매각기일이 다가오면 장관의 긴급 협조 요청(②의 2호)이 쓰일 수 있는 구조입니다(저희 읽기).
우선매수권 — 제20조 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 신고 (①) | 경매 때 전세사기피해자는 매각기일까지 민사집행법 제113조의 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수 신고를 할 수 있음. 최고매수신고가격이 없으면 같은 법 제97조의 최저매각가격과 같은 가격 | 보증 금액은 이 조문에 없음(민사집행법 쪽) |
| 허가 (②) | 신고가 있으면 법원은 그 피해자에게 매각을 허가하여야 함 | 2026. 5. 12. 개정 문언 |
| 여러 명 (③) | 여러 피해자가 신고하고 절차를 마치면 특별한 협의가 없는 한 변제받을 수 있는 임차보증금의 비율에 따라 매수하게 함 | 계산기는 이 비율로 나눔 |
| 최고가 신고인 (④) | 피해자가 우선매수 신고를 하면 최고가매수신고인은 민사집행법 제114조의 차순위매수신고인으로 봄 | — |
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 2026년 10월 26일 유예 | 2027년 10월 26일까지(최장) | 첫날은 10월 27일 |
| 2028년 2월 28일 유예 | 2029년 2월 28일까지(최장) | 첫날 2월 29일, 이듬해엔 그 날이 없어 2월 말일 |
| 최고가 3억원, A 2억원·B 1억원 | A 2억원 · B 1억원 | 비율 2 : 1 — 협의가 있으면 그 내용대로 |
1년을 세는 방식은 조문에 「다음 날부터 1년 이내」라고만 적혀 있어, 민법 제157조·제160조의 방식을 대 본 저희 셈입니다. 실제 기간은 법원 결정문에 적힌 날짜를 따르세요.
순서로 보면
- 전세사기피해자등 결정을 신청합니다(요건 판정기 편).
- 경매가 진행 중이면 법원에 경매유예등을 신청하거나, 장관의 협조 요청을 받습니다.
- 유예 기간 안에 집을 직접 사들일지 정합니다. 사들이기로 했다면 매각기일까지 보증을 내고 우선매수 신고를 합니다.
- 여러 세입자가 함께 신고했다면 비율 나눔이나 협의 내용을 확인합니다.
체크리스트
- ☐ 경매사건 번호와 다음 매각기일
- ☐ 유예 결정문에 적힌 기간과 끝나는 날
- ☐ 우선매수를 하려면 매각기일까지 보증 준비
- ☐ 같은 집 다른 피해자와 나눔을 협의했는지
- ☐ 법의 유효기간(2023년 6월 1일 시행 후 4년) 안에 신청했는지
이런 질문이 남습니다
유예가 끝나면 바로 매각되나요?
조문은 사유가 해소되지 않으면 법원이 연장할 수 있다고만 적습니다. 끝난 뒤 절차는 민사집행법에 따릅니다.
우선매수 보증은 얼마인가요?
제20조는 「민사집행법 제113조에 따른 보증」이라고만 적습니다. 이번에 민사집행법 쪽 금액은 읽지 않았으니 경매 법원에 확인하세요.
공매(압류재산 매각)에도 같은가요?
이 글은 경매를 다루는 제17조·제20조만 옮겼습니다. 국세·지방세 체납으로 인한 공매는 법 제18조·제19조에 따로 있으며 이번에 읽지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제17조·제20조, 부칙 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 2., 법률 제21490호. 2026년 10월 26일 확인). 경매유예등 신청·장관의 협조 요청·법원 결정(신청자 포함)·다음 날부터 1년 이내·연장·긴급 요청 보고, 우선매수 신고(최고매수신고가격·최저매각가격)·허가·여러 피해자 비율·차순위매수신고인, 부칙 유효기간 4년·경과조치.
- 읽지 않은 것. 민사집행법 제78조·제97조·제104조·제113조·제114조, 법 제18조·제19조(공매), 판례.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 경매 진행 법원 — 유예 결정, 매각기일, 우선매수 보증.
- 국토교통부·시도 전세피해지원센터 — 긴급 협조 요청.
2026년 10월 26일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
