집을 자녀에게 넘기면서 그 집에 걸린 전세보증금이나 대출을 자녀가 떠안는 방식을 부담부증여라고 부릅니다. 소득세법 제88조 제1호는 이때 「수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며」라고 적습니다. 한 번의 증여가 「증여 부분」과 「양도 부분」 둘로 쪼개진다는 뜻입니다. 그러면 양도 부분의 양도가액과 취득가액은 얼마로 잡을까요. 소득세법 시행령 제159조가 그 계산식을 정해 두었고, 이 글은 그 식을 그대로 옮겨 계산기로 만들었습니다.
1. 양도로 보는 것은 채무액만큼입니다 (소득세법 제88조 제1호).
2. 양도가액·취득가액 모두 「채무액 ÷ 증여가액」 비율로 나눕니다 (시행령 제159조 제1항).
3. 10억원 집, 전세보증금 4억원, 증여자가 5억원에 샀다면 — 양도가액 4억원, 취득가액 2억원, 양도차익 2억원(저희 예시).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 양도가액과 취득가액을 모두 「채무액 ÷ 증여가액」 비율로 나눕니다(시행령 제159조 제1항). 증여가액을 기준시가로 평가했다면 취득가액도 기준시가로 넣으세요. 기타 필요경비·장기보유특별공제·세율은 넣지 않았고, 배우자·직계존비속 사이에는 인수하지 않은 것으로 추정되는 채무가 있을 수 있습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 소득세법 제88조 제1호 | 「양도」란 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, … | 증여 한 번이 증여·양도 둘로 나뉨 |
| 시행령 제159조 제1항 제1호 | 취득가액 = A × B ÷ C — A: 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(양도가액을 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로), B: 채무액, C: 증여가액 | 증여자가 산 값 중 채무 비율만큼 |
| 시행령 제159조 제1항 제2호 | 양도가액 = A × B ÷ C — A: 「상속세 및 증여세법」 제60조부터 제66조까지에 따라 평가한 가액, B: 채무액, C: 증여가액 | 평가액과 증여가액이 같으면 양도가액 = 채무액 (저희 풀이) |
| 시행령 제159조 제2항 | 과세대상 자산과 아닌 자산을 함께 부담부증여하면 채무액 = 총 채무액 × 양도소득세 과세대상 자산가액 ÷ 총 증여 자산가액 | 채무를 자산별로 먼저 나눔 |
계산식은 법령 화면에 그림(수식)으로 실려 있고, 위 표는 그 수식을 글자로 옮긴 것입니다. 「A」는 두 식에서 뜻이 다릅니다 — 취득가액 식의 A는 증여자가 처음 산 값(법 제97조 제1항 제1호의 가액), 양도가액 식의 A는 증여 시점의 평가액입니다.
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 양도 부분 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 10억원 집, 전세보증금 4억원 인수, 증여자 취득가액 5억원 | 양도가액 4억원 · 취득가액 2억원 · 양도차익 2억원 | 채무 비율 40%, 증여로 남는 부분 6억원 |
| 6억원 집 + 과세대상 아닌 자산 3억원, 총 채무 3억원, 취득가액 3억원 | 이 집의 채무 2억원 · 양도가액 2억원 · 취득가액 1억원 · 양도차익 1억원 | 3억원 × 6 ÷ 9 = 2억원 (제2항) |
| 5억원 집, 채무 2억원, 취득가액 6억원 | 양도가액 2억원 · 취득가액 2억 4,000만원 · 차손 4,000만원 | 산 값보다 싸게 넘기면 양도 부분이 손해 |
첫 줄을 풀면 이렇습니다. 채무 4억원 ÷ 증여가액 10억원 = 0.4. 양도가액은 10억원 × 0.4 = 4억원, 취득가액은 5억원 × 0.4 = 2억원, 그래서 양도차익은 2억원입니다. 나머지 6억원은 증여로 남습니다. 양도 부분의 세금은 증여자가, 증여 부분의 세금은 수증자가 냅니다 — 이 납세자 구분은 제88조가 채무 부분을 「양도」로 본다는 데서 나온 저희 풀이이니, 신고 전에 세무서에 확인하세요.
계산기가 하지 않는 것
- 기타 필요경비 — 제159조는 취득가액과 양도가액만 정합니다. 자본적 지출 같은 필요경비를 어떻게 나누는지는 이 조문에 없어 넣지 않았습니다.
- 장기보유특별공제·세율·1세대1주택 비과세 — 양도차익까지만 셉니다. 그다음은 양도소득세 계산기로 이어 가면 됩니다(저희 안내).
- 가족 사이의 채무 추정 — 배우자·직계존비속 사이의 부담부증여에서는 채무를 인수하지 않은 것으로 추정되는 경우가 있고, 그 내용은 부담부증여 양도세·증여세 편에 조문째 정리했습니다.
체크리스트
- ☐ 수증자가 인수하는 채무(전세보증금·담보대출)가 계약서에 적혀 있나
- ☐ 증여가액을 시가로 평가했나, 기준시가로 평가했나 — 취득가액도 같은 기준으로
- ☐ 과세대상이 아닌 자산을 함께 증여했다면 채무를 먼저 나눴나(제159조 제2항)
- ☐ 증여자의 취득가액을 증명할 서류
이런 질문이 남습니다
양도 부분 세금은 누가 내나요?
제88조가 채무 부분을 「양도」로 보므로 양도한 사람, 곧 증여자 쪽 양도소득세로 읽힙니다(저희 풀이). 증여 부분은 수증자의 증여세입니다.
채무가 증여가액보다 크면요?
계산기는 멈춥니다. 그런 경우의 처리는 제159조에 적혀 있지 않습니다.
반올림은 어떻게 하나요?
조문은 반올림 방법을 정하지 않습니다. 계산기는 입력 단위(만원)에서 반올림합니다(저희 방식).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제159조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 10월 22일 확인). 제1항 제1호 취득가액 = A × B ÷ C(기준시가 연동), 제2호 양도가액 = A × B ÷ C, 제2항 채무액 안분식 — 수식은 이미지 대체텍스트에서 읽음.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조 제1호 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 10월 22일 확인). 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액 부분은 양도로 봄.
- 읽지 않은 것. 기타 필요경비 안분, 시행령 제151조 제3항 원문(이번엔 다시 열지 못함 — 부담부증여 양도세·증여세 편 참고), 예규·판례.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세청 홈택스 — 증여세와 양도소득세 신고를 함께 확인.
2026년 10월 22일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
