이사 나갈 때 「원상복구」를 어디까지 해야 하는지로 보증금 정산이 자주 멈춥니다. 민법 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복해야 하고, 거기에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다고 정하며, 제654조가 이를 임대차에 준용합니다. 원상회복은 임차인의 의무이지만, 같은 조문이 임차인이 단 물건을 떼어 갈 권리도 함께 줍니다. 원상회복을 두고 생긴 손해배상 청구는 임대인이 집을 돌려받은 날부터 6개월 안에 해야 합니다(제617조 준용). 조문과 함께 이사 전 점검 순서를 정리했습니다.
1. 돌려줄 때 원상회복 의무(제615조, 임대차는 제654조로 준용).
2. 내가 부속시킨 물건은 철거할 권리도 함께.
3. 손해배상·비용상환 청구는 반환받은 날부터 6개월 안(제617조).
조문 — 민법 제615조·제617조·제654조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제615조 | 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 함. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있음 | 의무와 권리가 한 조문에 |
| 제617조 | 계약·목적물 성질에 위반한 사용·수익으로 생긴 손해배상 청구와 차주가 지출한 비용의 상환청구는 대주가 반환받은 날부터 6월 내 | 양쪽 모두에 기한 |
| 제654조 | 제610조 제1항, 제615조~제617조를 임대차에 준용 | 임대차에 그대로 적용 |
「원상」은 어디까지인가 — 저희 읽기
조문은 「원상에 회복」이라고만 적고, 입주 때 상태인지, 통상적인 사용으로 생긴 낡음까지 되돌려야 하는지는 정하지 않습니다. 그래서 다툼이 생기면 계약서 특약과 입주 당시 상태 기록이 결정적입니다(저희 풀이). 통상의 손모(시간이 지나며 생기는 자연스러운 낡음)까지 임차인이 고쳐야 하는지는 판례 영역이라 이번에 확인하지 않았습니다.
6개월은 양쪽에 걸립니다 — 저희 정리
제617조의 6개월은 임대인의 손해배상 청구(집을 계약과 다르게 써서 생긴 손해)와 임차인의 비용상환 청구 둘 다에 걸립니다. 기산점은 「대주가 물건의 반환을 받은 날」이므로, 2026년 10월 31일에 열쇠를 넘겼다면 민법의 기간 계산(초일 불산입)으로 2027년 4월 30일까지가 됩니다(저희 셈). 그래서 열쇠 반납일을 문자나 서면으로 남겨 두는 것이 양쪽 모두에게 기준점이 됩니다. 기간 세는 법은 기간 계산기 편에 있습니다.
이사 전 점검 순서 — 저희 정리
| 시점 | 할 일 | 근거·이유 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 입주 때 | 방마다 사진·영상, 기존 하자 목록을 임대인과 공유 | 「원상」의 출발점 기록 |
| 살면서 | 설치한 물건(선반·조명·에어컨) 목록과 영수증 | 제615조 철거권, 제626조 유익비 |
| 이사 한 달 전 | 철거할 것·남길 것을 임대인과 정하기, 장기수선충당금 확인서 요청 | 남기면 유익비 협의, 떼면 원상회복 |
| 이사 날 | 같은 구도로 사진, 열쇠 반납 날짜 기록 | 제617조 6개월 기산점 |
| 이사 뒤 6개월 | 정산이 안 끝났으면 6개월 안에 서면으로 청구 | 제617조 기한 |
수리비를 돌려받는 필요비·유익비는 수선의무와 필요비·유익비, 장기수선충당금은 장기수선충당금 반환 계산기, 계약갱신요구권 활용은 계약갱신요구권 활용 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 입주 사진과 하자 목록 보관
- ☐ 설치한 물건 목록·영수증
- ☐ 철거·잔존을 임대인과 서면 합의
- ☐ 이사 날 사진과 열쇠 반납일 기록
- ☐ 6개월 안에 청구
이런 질문이 남습니다
원상복구비를 보증금에서 떼어도 되나요?
보증금에서 공제하는 범위는 이번 조문 밖이고 판례 영역입니다. 금액과 근거를 서면으로 받으세요(저희 풀이).
벽에 박은 못 자국도 메워야 하나요?
조문은 규모 기준을 두지 않습니다. 계약서와 입주 당시 상태가 기준이 됩니다(저희 풀이).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 민법 제615조~제617조·제654조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호. 2026년 10월 20일 확인). 원상회복 의무와 부속물 철거권, 6개월 청구 기한(손해배상·비용상환), 임대차 준용.
- 읽지 않은 것. 판례(통상의 손모, 보증금 공제 범위), 제646조 부속물매수청구권.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 원상복구 분쟁.
2026년 10월 20일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
