상가 임대인이 보증금 일부를 돌려주는 대신 월세를 올리자고 할 때, 그 월세에는 법이 정한 상한이 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제12조는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 넘을 수 없다고 정하고, 시행령 제5조가 그 두 비율을 연 1할2푼(12%)과 한국은행 기준금리의 4.5배로 정합니다. 한국은행 기준금리 추이 화면의 마지막 변경은 2026년 8월 27일 3.00%이고, 3.00% × 4.5 = 13.5% 라 지금은 12%가 낮은 쪽입니다. 보증금 5,000만원을 월세로 돌리면 월 50만원까지입니다(저희 셈). 지역·보증금·월세·전환 금액·기준금리를 넣으면 상한을 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 상한 = 전환 금액 × (연 12%와 기준금리 × 4.5 중 낮은 비율) ÷ 12 — 법 제12조, 시행령 제5조.
2. 기준금리 3.00%면 13.5%보다 12%가 낮아 12% — 보증금 5,000만원을 돌리면 월 50만원까지(저희 셈). 기준금리가 2.50%였다면 11.25%, 월 468,750원입니다.
3. 환산보증금이 지역 기준(서울 9억원 등) 이하인 상가에만 — 제2조 제3항이 기준을 넘는 임대차에도 적용한다고 열거한 조문에 제12조는 없습니다(저희 읽기).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 (법 제2조 제2항, 시행령 제2조 제2항·제3항). 기준금리 기본값 3.00%는 한국은행 기준금리 추이 화면의 2026년 8월 27일 변경값입니다(2026년 11월 11일 확인) — 전환하는 때의 값을 넣으세요. 월 상한은 원 미만을 버립니다(저희 셈). 지역 기준을 넘으면 제12조가 적용되지 않는다고 보고 상한을 비웁니다(저희 읽기).
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제12조 | 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다. 1. 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 | 「연」 비율이므로 12로 나눠 월 금액으로 셈(저희 셈) |
| 시행령 제5조 ① | 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다. | 1할2푼 = 12% |
| 시행령 제5조 ② | 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다. | 2013. 12. 30. 전문개정 |
| 법 제2조 ③ | 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. | 이 목록에 제12조가 없음 — 기준 초과 상가는 제12조 밖(저희 읽기) |
| 법 제13조 ① | 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제10조의9(…), 제11조 및 제12조는 전대인(轉貸人)과 전차인(轉借人)의 전대차관계에 적용한다. | 가게를 다시 빌려준 경우에도 같은 상한 |
| 법 제15조 | 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다. | 상한을 넘긴 월세 약정은 넘는 범위에서 다툴 여지(저희 풀이) |
기준금리에 따라 — 어느 쪽이 낮은가
연 12%는 고정이고, 기준금리 × 4.5 는 기준금리를 따라 움직입니다. 12 ÷ 4.5 = 2.666…이라 기준금리가 약 2.67% 미만이면 기준금리 쪽이, 그 이상이면 12%가 낮은 쪽이 됩니다(저희 셈). 한국은행 기준금리 추이 화면의 최근 변경 다섯 번을 넣어 보면 이렇습니다.
| 변경일 (한국은행) | 기준금리 × 4.5 | 제12조 비율 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 2026년 8월 27일 — 3.00% | 13.5% | 12% (연 12%가 낮음) |
| 2026년 7월 16일 — 2.75% | 12.375% | 12% |
| 2025년 5월 29일 — 2.50% | 11.25% | 11.25% (기준금리 쪽이 낮음) |
| 2025년 2월 25일 — 2.75% | 12.375% | 12% |
| 2024년 11월 28일 — 3.00% | 13.5% | 12% |
그러니 2025년 5월 29일부터 2026년 7월 15일 사이에 전환했다면 11.25%가, 그 앞뒤로는 12%가 상한 비율이었습니다(저희 셈). 제12조 제2호는 「한국은행에서 공시한 기준금리」라고만 적고 어느 날의 기준금리인지는 적지 않습니다 — 계산기는 「전환하는 때」의 값을 넣게 했습니다(저희 읽기).
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 서울, 보증금 1억원·월세 300만원, 5,000만원 전환, 기준금리 3.00% | 월 50만원까지 → 보증금 5,000만원·월세 350만원 | 환산 4억원 ≤ 9억원 · 5,000만원 × 12% ÷ 12 |
| 같은 계약, 기준금리 2.50% | 비율 11.25% → 월 468,750원 | 5,000만원 × 11.25% ÷ 12 |
| 부산, 보증금 3,000만원·월세 150만원, 2,000만원 전환, 기준금리 3.00% | 월 20만원까지 → 월세 170만원 | 환산 1억8천만원 ≤ 6억9천만원 |
| 서울, 보증금 3억원·월세 700만원, 1억원 전환 | 환산보증금 10억원 → 제12조 밖 | 3억원 + 700만원 × 100 = 10억원 > 9억원 — 상한 없이 합의(저희 읽기) |
첫 예에서 전환 전후의 환산보증금을 견주면 재미있는 점이 보입니다. 전환 전 1억원 + 300만원 × 100 = 4억원, 전환 뒤 5,000만원 + 350만원 × 100 = 4억원으로 같습니다. 연 12%로 돌리면 월세가 전환 금액의 100분의 1만큼 늘고(12% ÷ 12 = 1%), 환산할 때 월세에 100을 곱하므로 늘어난 몫이 정확히 줄어든 보증금과 같아지기 때문입니다(저희 셈). 비율이 12%보다 낮으면 전환 뒤 환산보증금은 조금 줄어듭니다 — 두 번째 예는 5,000만원 + 3,468,750원 × 100 = 3억9,687만5천원입니다.
증액 상한(제11조)과는 다른 조문
차임·보증금을 «올리는» 청구는 제11조가 따로 정합니다. 제11조 제1항은 증액이 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 넘지 못한다고 하고, 제2항은 계약이나 약정한 증액이 있은 뒤 1년 이내에는 증액 청구를 하지 못한다고 합니다. 그 대통령령인 시행령 제4조는 증액 청구가 「청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다」고 적습니다(현행 화면, 2026년 11월 11일 확인). 제12조는 보증금을 월세로 «바꾸는» 경우의 비율이라 조문이 다릅니다. 같은 갱신에서 보증금도 일부 돌리고 월세도 올린다면 두 조문이 함께 문제 되는데, 둘을 어떻게 합쳐 셈하는지는 조문에 적혀 있지 않습니다(저희 읽기). 증액 상한 셈은 상가 환산보증금·5% 증액 계산기 편에 있습니다.
주택은 다른 조문(주택임대차보호법)이 따로 비율을 정합니다 — 전월세 전환 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 보증금 + 월세 × 100 이 지역 기준(서울 9억원 등) 이하인지
- ☐ 전환하는 날의 한국은행 기준금리 — 한국은행 기준금리 추이 화면
- ☐ 기준금리 × 4.5 와 12% 중 낮은 쪽
- ☐ 월세로 돌리는 금액 × 그 비율 ÷ 12 를 넘는 월세 요구인지
- ☐ 전대(가게를 다시 빌려준 경우)도 같은 상한(제13조①)
- ☐ 바뀐 보증금·월세로 계약서를 새로 쓰고 확정일자도 다시 확인
이런 질문이 남습니다
처음 계약할 때부터 보증금을 낮추고 월세를 높게 정하면요?
제12조는 「보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우」라고만 적습니다. 처음 계약의 보증금·월세 조합에도 이 비율이 걸리는지는 조문에 따로 적혀 있지 않고, 이번에 판례·해석은 읽지 않았습니다.
상한을 넘는 월세에 동의해 버렸다면요?
제15조는 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 넘는 부분을 돌려받는 절차나 판례는 이번에 읽지 않았으니, 분쟁이면 상가건물임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 거치세요.
월세를 보증금으로 돌리는(반대 방향) 경우는요?
제12조는 보증금을 월 차임으로 바꾸는 방향만 적습니다. 반대 방향의 비율은 이 조문에 없습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제11조·제12조·제13조·제15조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 11월 11일 확인). 적용범위와 기준 초과 임대차에 적용되는 조문 목록, 차임 증감청구와 1년, 월 차임 전환 시 산정률, 전대차 적용, 강행규정.
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조·제4조·제5조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 2026년 11월 11일 확인). 지역별 보증금액(9억원·6억9천만원·5억4천만원·3억7천만원)과 월 단위 차임·1분의 100, 증액 청구 100분의 5, 연 1할2푼과 4.5배.
- 한국은행 — 한국은행 기준금리 추이 — 목록(2026년 11월 11일 확인). 2026. 8. 27. 3.00%, 2026. 7. 16. 2.75%, 2025. 5. 29. 2.50%, 2025. 2. 25. 2.75%, 2024. 11. 28. 3.00%.
- 읽지 않은 것. 처음 계약에 제12조가 걸리는지에 관한 판례·해석, 상한을 넘겨 낸 월세의 반환에 관한 판례, 과밀억제권역의 범위(수도권정비계획법 시행령 별표 1 — 환산보증금 계산기 글에 옮겨 둠), 제11조와 제12조를 함께 적용할 때의 셈.
- 저희가 붙인 것. 「전환하는 때」의 기준금리로 읽은 것, 기준 초과 상가를 제12조 밖으로 읽은 것, 원 미만 버림, 환산보증금이 그대로인 셈, 예시, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 한국은행 기준금리 추이 — 전환하는 날의 기준금리.
- 상가건물임대차분쟁조정위원회 — 월세 전환·증액 분쟁 조정.
- 대한법률구조공단 — 상한을 넘긴 약정에 관한 상담.
2026년 11월 11일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
