상가 임대차가 끝날 때 임대인이 아무 말도 하지 않으면 계약은 같은 조건으로 1년 다시 이어집니다. 상가건물 임대차보호법 제10조 제4항은 임대인이 제1항의 기간(만료 6개월 전부터 1개월 전까지) 안에 갱신 거절이나 조건 변경의 통지를 하지 않으면 그 기간이 만료된 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 존속기간을 1년으로 봅니다. 이렇게 이어진 뒤에는 임차인이 언제든지 해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제5항). 주택(2년, 2개월 전)과 숫자가 다릅니다. 다만 환산보증금이 지역 기준(서울 9억원 등)을 넘는 상가는 제4항·제5항이 적용되지 않아 민법 제639조로 갑니다(저희 읽기). 만료일과 통고 도달일을 넣으면 날짜를 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 임대인 통지 기간은 만료 6개월 전~1개월 전 — 없으면 같은 조건으로 1년(제10조 제4항). 2027년 3월 31일 만료면 2026년 9월 30일부터 2027년 2월 28일까지, 새 기간은 2028년 3월 31일까지(저희 셈).
2. 묵시적 갱신 뒤 임차인 해지 통고 → 3개월 지나면 효력 (제5항) — 2027년 6월 15일 도달이면 2027년 9월 16일부터(저희 셈).
3. 환산보증금이 지역 기준을 넘으면 민법 제639조 — 해지 통고는 제635조대로 임차인 1월·임대인 6월, 같은 날 도달이면 2027년 7월 16일·2027년 12월 16일(저희 셈).
계산기
| 묵시적 갱신 시 새 만료일 | - |
| 임차인 해지 통고 효력일 | - |
| 임대인 해지 통고 효력일 (기준 초과만) | - |
입력하면 자동 계산됩니다. 「6개월 전」·「1개월 전」·「1년」은 그만큼 떨어진 같은 날짜로 보여 주고, 그 달에 같은 날이 없으면 말일로 봅니다(저희 셈). 통고 뒤 3개월·1월·6월은 민법 제157조(첫날 불산입)·제160조(역에 의한 계산, 해당일이 없으면 그 달 말일)대로 세어 끝난 다음 날 효력이 생기는 것으로 봅니다(저희 읽기). 말일이 토요일·공휴일일 때의 제161조는 셈에 넣지 않았습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제10조 ① | 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, … | 제4항의 「제1항의 기간」이 이 기간 |
| 제10조 ④ | 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다. | 통지 주체는 임대인 — 주택(제6조)과 달리 임차인 쪽 통지 문구가 없음 |
| 제10조 ⑤ | 제4항의 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다. | 임대인 쪽 해지는 이 항에 없음 |
| 제9조 ① | 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. | 계약서가 6개월이어도 임차인은 1년을 주장할 수 있음 |
| 제2조 ③ | … 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지의 규정, 제11조의2 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. | 제10조 제4항·제5항, 제9조는 목록에 없음 |
| 민법 제639조 ① | 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 아니한 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 그러나 당사자는 제635조의 규정에 의하여 해지의 통고를 할 수 있다. | 「상당한 기간」은 날짜로 적혀 있지 않음 |
| 민법 제635조 ② | 상대방이 전항의 통고를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1. 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월 | 기준 초과 상가의 묵시의 갱신 뒤 해지 |
주택과 상가 — 숫자가 다른 자리
| 항목 | 상가 (제10조 ④⑤) | 주택 (주택임대차보호법 제6조·제6조의2) |
|---|---|---|
| 임대인 통지 기간 | 만료 6개월 전~1개월 전 | 6개월 전~2개월 전 |
| 임차인 통지 | 제4항에 문구 없음 | 2개월 전까지 |
| 갱신된 기간 | 1년 | 2년 |
| 연체 임차인 제외 | 제4항에 문구 없음 | 2기 차임 연체 등은 제외 |
| 갱신 뒤 임차인 해지 | 언제든지, 3개월 뒤 효력 | 언제든지, 3개월 뒤 효력 |
주택 칸은 주택 묵시적 갱신 계산기 편이 옮겨 둔 주택임대차보호법 원문(2026년 10월 21일 확인)에서 가져왔습니다. 상가 제10조 제4항은 통지하지 않은 쪽을 «임대인»으로만 적습니다. 그래서 임차인이 아무 말 없이 영업을 이어가도 제4항의 요건은 임대인의 통지가 없었는지로 갈린다고 읽힙니다(저희 읽기). 임차인이 이어가고 싶지 않다면 만료 전에 나가겠다는 뜻을 전하거나, 갱신된 뒤 제5항으로 해지 통고를 하면 됩니다.
환산보증금이 기준을 넘는 상가 — 민법으로
제2조 제3항은 기준(서울 9억원 등)을 넘는 임대차에도 적용되는 조문을 하나하나 적는데, 제10조는 제1항·제2항·제3항 본문까지만 들어 있습니다. 그래서 기준을 넘는 상가도 만료 6개월 전~1개월 전의 갱신요구권(10년까지)은 쓸 수 있지만, 임대인이 아무 말 없을 때 1년으로 이어지는 제4항과 임차인 3개월 해지의 제5항은 적용되지 않는다고 읽힙니다(저희 읽기). 그 자리를 메우는 것은 민법 제639조입니다 — 만료 뒤 임차인이 계속 쓰고 임대인이 «상당한 기간» 안에 이의하지 않으면 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 당사자는 제635조로 해지를 통고할 수 있습니다. 제635조 제2항 제1호는 건물이면 임대인 통고 6월, 임차인 통고 1월이 지나야 효력이 생긴다고 정합니다.
기준 이하인지는 보증금 + 월세 × 100 으로 셉니다(법 제2조 제2항, 시행령 제2조). 서울에서 보증금 1억원·월세 800만원이면 1억원 + 8억원 = 9억원으로 기준 «이하»(시행령 제2조 제1항 제1호 「9억원」), 월세가 801만원이면 9억100만원으로 초과입니다(저희 셈). 지역별 금액과 셈은 상가 환산보증금·5% 증액 계산기 편에 있습니다.
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 날짜 | 짚어 둘 점 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 만료 2027년 3월 31일, 기준 이하 | 임대인 통지 2026. 9. 30.~2027. 2. 28. → 없으면 2028. 3. 31.까지 | 9월·2월엔 31일이 없어 말일 |
| 만료 2026년 12월 31일, 기준 이하 | 2026. 6. 30.~11. 30. → 없으면 2027. 12. 31.까지 | — |
| 갱신 뒤 임차인 해지 통고 2027년 6월 15일 도달 | 3개월 끝 2027. 9. 15. → 효력 9. 16. | 첫날 불산입(민법 제157조) |
| 갱신 뒤 임차인 해지 통고 2027년 11월 29일 도달 | 3개월 끝 2028. 2. 29. → 효력 3. 1. | 11월 30일부터 세어 2월 30일이 없어 말일(제160조 제3항) |
기준을 넘는 상가에서 같은 2027년 6월 15일에 통고가 도달했다면, 임차인이 통고한 경우 1월이 2027년 7월 15일에 끝나 7월 16일, 임대인이 통고한 경우 6월이 12월 15일에 끝나 12월 16일에 효력이 생깁니다(저희 셈). 「6개월 전」·「1개월 전」을 정확히 어느 날로 볼지는 조문이 날짜로 적지 않아, 경계에 걸리는 통지는 며칠 여유를 두고 도달을 증명할 수 있는 방법(내용증명 등)으로 보내는 편이 안전합니다(저희 풀이).
임차인이 갱신을 «요구»하는 계약갱신요구권(전체 10년, 거절 사유 8가지)은 상가 계약갱신요구권 편에, 주택은 주택 묵시적 갱신 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 계약 만료일 — 계약서의 날짜(1년 미만이면 제9조 제1항)
- ☐ 보증금 + 월세 × 100 이 지역 기준 이하인지
- ☐ 임대인의 거절·조건 변경 통지가 만료 6개월 전~1개월 전 사이에 왔는지
- ☐ 갱신을 원하면 같은 기간 안에 갱신 요구(제10조 제1항)
- ☐ 갱신된 뒤 가게를 빼려면 3개월(기준 초과면 1월) 앞서 해지 통고
- ☐ 통지·통고는 도달을 증명할 수 있게
이런 질문이 남습니다
묵시적으로 갱신된 1년 동안 임대인도 해지할 수 있나요?
제10조 제5항은 해지 통고를 「임차인」에게만 줍니다. 기준 이하 상가에서 임대인 쪽 해지는 이 조문에 없습니다. 기준 초과 상가는 민법 제639조 제1항 단서가 「당사자」의 제635조 해지 통고를 적으므로 임대인도 6월 통고를 할 수 있다고 읽힙니다(저희 읽기).
1년이 끝나면 또 묵시적으로 갱신되나요?
제4항은 「임대인이 제1항의 기간 이내에」 통지하지 않은 경우를 적을 뿐 횟수를 정하지 않습니다. 갱신된 1년의 만료일을 다시 넣어 같은 셈을 할 수 있다고 봤습니다(저희 읽기). 갱신요구권의 10년 한도(제10조 제2항)와 묵시적 갱신 기간을 함께 세는지는 이번에 판례를 읽지 않았습니다.
월세를 밀렸어도 묵시적으로 갱신되나요?
제4항에는 주택 제6조 제3항 같은 연체 임차인 제외 문구가 없습니다. 다만 3기의 차임액에 이르도록 연체한 사실은 임대인이 갱신 «요구»를 거절할 수 있는 사유(제10조 제1항 제1호)이고, 연체 해지는 차임 연체 해지 판정기 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 제2조·제9조·제10조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 5. 12., 법률 제21083호. 2026년 11월 11일 확인). 기준 초과 임대차에 적용되는 조문 목록, 1년 미만 기간, 갱신요구 기간(6개월 전~1개월 전)·10년·같은 조건, 묵시적 갱신 1년, 임차인 해지 3개월.
- 국가법령정보센터 — 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호. 2026년 11월 11일 확인). 지역별 보증금액과 월세 × 100.
- 국가법령정보센터 — 민법 제157조·제159조·제160조·제161조·제635조·제639조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 3. 17., 법률 제21454호. 2026년 11월 11일 확인). 기간의 기산·만료·역에 의한 계산·공휴일, 기간 약정 없는 임대차의 해지통고(건물: 임대인 6월·임차인 1월), 묵시의 갱신.
- 읽지 않은 것. 판례(통지 도달·「상당한 기간」의 판단, 묵시적 갱신 기간과 10년 한도의 관계), 제161조가 해지 효력 기간에도 적용되는지, 상가건물임대차분쟁조정위원회 안내, 과밀억제권역의 범위(수도권정비계획법 시행령 별표 1 — 환산보증금 계산기 글에 옮겨 둠).
- 저희가 붙인 것. 기준 초과 상가를 민법으로 읽은 것, 날짜 셈(같은 날짜·말일), 예시, 주택과 견준 표, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 상가건물임대차분쟁조정위원회 — 통지·해지 분쟁 조정.
- 대한법률구조공단 — 기준 초과 상가의 묵시의 갱신 상담.
2026년 11월 11일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
