살던 집을 두고 재건축·재개발 조합원입주권을 사면 한동안 「1주택 + 1조합원입주권」이 됩니다. 소득세법 제89조 제2항은 주택과 조합원입주권을 함께 보유하다가 그 주택을 팔면 1세대1주택 비과세(제89조 제1항 제3호)를 적용하지 않는다고 정하고, 단서로 대통령령이 정하는 경우를 열어 둡니다. 그 경우가 소득세법 시행령 제156조의2입니다. 제3항은 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 팔면 1세대1주택으로 보고, 제4항은 3년이 지나 팔더라도 새 집이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사해 1년 이상 살고 종전주택을 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔면 같은 결과를 줍니다. 날짜를 넣으면 어느 항에 맞는지, 종전주택을 언제까지 팔아야 하는지 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 원칙: 입주권이 있으면 비과세 없음 (법 제89조②). 주택과 조합원입주권을 보유하다가 주택을 팔면 제89조 제1항 제3호를 적용하지 않습니다.
2. 예외 ①: 1년 지나 입주권, 3년 안에 양도 (영 제156조의2③). 2026년 11월 20일 입주권 취득이면 2029년 11월 20일까지.
3. 예외 ②: 3년이 지나도 신축 완성 후 3년 안에 세대전원 이사·1년 이상 거주, 종전주택은 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 양도 (영 제156조의2④).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 날짜는 YYYY-MM-DD. 「몇 년」의 끝날은 일시적 2주택 계산기와 같게 그 해의 같은 날로 셉니다(저희 읽기). 종전주택이 보유 2년(제154조①) 요건을 갖췄는지는 따로 봐야 하며, 이 계산기는 「2주택이라도 1주택으로 보는」 특례만 셉니다.
제156조의2 제3항·제4항 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제89조 ② | 1세대가 주택(주택부수토지 포함)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 재건축사업·재개발사업 등의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. | 원칙은 「비과세 없음」, 예외는 시행령 — 「불구하고」로 방향이 뒤집힘 |
| 영 제156조의2 ③ | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득해 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함)에는 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. | 기한의 기산점은 입주권 취득일. 이 항의 문언에는 조정대상지역 2년 단서가 없음(2026. 11. 9. 현행 화면) |
| 영 제156조의2 ④ | 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 조합원입주권을 취득하고 그 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 요건을 모두 갖춘 때: 1. 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 | 두 호를 «모두» — 이사·거주는 양도 뒤에 채워도 되는 모양(저희 읽기) |
제3항과 제4항 모두 뒤 문장에서 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하는 경우에는 「종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 조합원입주권을 취득하는 요건」을 적용하지 않는다고 적습니다. 조합원입주권의 뜻은 법 제88조 제9호가 정합니다 — 「도시 및 주거환경정비법」 제74조의 관리처분계획 인가와 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조의 사업시행계획인가로 취득한 입주자로 선정된 지위이고, 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것 포함)으로 한정하며 딸린 토지를 포함합니다.
1년 요건이 빠지는 세 경우 — 제154조 제1항
| 호 | 원문이 적은 것 (줄임) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 | 민간건설임대주택·공공건설임대주택·공공매입임대주택을 취득해 양도하는 경우로서 임차일부터 양도일까지 세대전원이 거주한 기간이 5년 이상 | 임대 후 분양 전환 주택 |
| 제2호 가목 | 주택과 부수토지(사업인정 고시일 전 취득분)의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우(양도일·수용일부터 5년 이내 잔존주택 포함) | 공익사업 수용 |
| 제3호 | 1년 이상 거주한 주택을 재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 양도 | 시행규칙 제71조③: 고교·대학 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학으로 다른 시·군 이전 |
계산기의 「제154조① 제1호·제2호가목·제3호 경우」를 「예」로 고르면 1년 요건을 셈에서 뺍니다. 해외이주·국외 근무 출국(제2호 나목·다목)은 이 뒤 문장에 들어 있지 않아 1년 요건이 그대로 붙습니다.
3년 안에 못 팔았을 때 — 시행규칙 제75조
제3항 괄호의 「재정경제부령으로 정하는 사유」는 소득세법 시행규칙 제75조 제1항이 정합니다. 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 다음 중 하나에 해당하고, 그 방법으로 양도된 경우입니다.
- 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 경우 — 부동산 매각의뢰신청서 접수증 제출(제2항)
- 법원에 경매를 신청한 경우 — 그 사실을 입증하는 서류 제출
- 「국세징수법」에 따른 공매가 진행 중인 경우
계산기는 이 칸을 「예」로 고르면 3년을 넘긴 양도도 제3항 괄호로 표시합니다. 실제로 그 방법으로 팔렸는지는 서류로 가립니다(저희 읽기).
계산기가 셈하는 방법 — 저희 풀이
| 줄 | 셈 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1년 요건 | 종전주택 취득일의 1년 뒤 같은 날 다음 날 이후에 입주권을 취득했는지 | 「1년 이상이 지난 후」를 일시적 2주택 계산기와 같게 읽음 |
| 3년 기한 | 입주권 취득일의 3년 뒤 같은 날까지 종전주택 양도 | 2월 29일은 2월 말일로 |
| 제4항 경로 | 3년을 넘겼으면 신축 완성일의 3년 뒤 같은 날까지 양도했는지 + 이사·1년 거주 | 완성일을 비우면 「완성 전 양도」로 보고 이사 요건은 판단 대기 |
| 제외 | 제154조 제1항의 보유 2년(조정대상지역 취득이면 거주 2년), 12억원 초과 고가주택 셈 | 종전주택 자체 요건은 보유·거주 판정기로 |
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 종전주택 2023년 5월 10일 취득, 입주권 2026년 11월 20일 취득, 2029년 6월 30일 양도 | 1년 요건 충족(2024년 5월 11일 이후 취득), 기한 2029년 11월 20일 — 제3항 | 계산기 첫 화면 값 |
| 같은 종전주택, 입주권 2024년 3월 2일 취득 | 1년 요건 미충족 — 제154조① 제3호 등에 해당하면 1년 요건을 빼고 제3항 | 이사 갈 집을 너무 일찍 산 모양 |
| 종전주택 2019년 4월 1일, 입주권 2022년 8월 16일(3년 기한 2025년 8월 16일), 2026년 12월 15일 양도, 신축 완성 2027년 6월 30일 | 3년은 넘겼지만 완성 전 양도 — 제4항 경로, 세대전원 이사·1년 거주가 남음 | 이사하면 제4항 충족 |
| 위와 같고 양도가 2030년 8월 1일 | 완성 후 3년(2030년 6월 30일)을 넘김 — 미충족 | 제4항 제2호 |
이웃 조문 — 같은 조의 다른 항
- 제5항 대체주택 — 재건축 시행기간 동안 살 집을 산 경우. 재건축 대체주택 비과세 판정기.
- 분양권 — 같은 틀의 제156조의3. 분양권 일시적 2주택 비과세 계산기.
- 제6항~제10항 — 상속받은 조합원입주권, 동거봉양 합가(합친 날부터 10년), 혼인(혼인한 날부터 10년), 제155조 제6항 제1호 주택과의 경우가 따로 있습니다. 이 글은 제3항·제4항만 셉니다.
체크리스트
- ☐ 입주권 취득일 — 관리처분계획 인가로 지위를 얻은 날인지, 조합원에게서 산 날인지 확인
- ☐ 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤인지
- ☐ 입주권 취득일부터 3년 되는 날을 달력에
- ☐ 3년을 넘길 것 같으면 제4항: 완성 후 3년 안 세대전원 이사·1년 거주
- ☐ 종전주택 자체의 보유 2년(조정대상지역 취득이면 거주 2년)
이런 질문이 남습니다
「관리처분계획등」은 무엇인가요?
시행령 제155조는 「소규모재건축사업등」을 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업·소규모재개발사업·가로주택정비사업·자율주택정비사업으로 정하고(제2항), 「관리처분계획등」을 「도시 및 주거환경정비법」 제74조의 관리처분계획(소규모재건축사업등은 같은 특례법 제29조의 사업시행계획)으로 정합니다(제20항, 2026년 11월 9일 확인).
기한을 넘기면 세율도 무거워지나요?
소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역의 주택을 팔 때, 1세대가 1주택과 조합원입주권을 1개 가진 경우(제2호)는 기본세율에 100분의 20을, 주택과 입주권·분양권의 합이 3 이상인 경우(제4호)는 100분의 30을 더합니다. 다만 시행령 제167조의11 제1항 제13호는 제156조의2(이 글의 특례) 등으로 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되고 그 요건을 모두 갖춘 주택을 이 중과에서 뺍니다. 2년 이상 보유한 주택을 중과하지 않던 한시 규정(같은 항 제12호)은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택(토지거래허가·계약금 경과 규정 포함)에만 적용됩니다(2026년 11월 9일 확인). 그러니 이 계산기의 기한 안에 팔아 특례를 받으면 중과는 없고, 기한을 넘겨 특례를 못 받은 조정대상지역 주택은 중과 쪽으로 읽힙니다(저희 읽기 — 실제 세액은 세무서에 확인).
조정대상지역이면 2년으로 줄어드나요?
2026년 개정으로 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년이 된 것은 제155조 제1항(주택과 주택)입니다. 2026년 11월 9일 현행 화면의 제156조의2 제3항 문언은 「3년 이내」 하나뿐이고 조정대상지역 단서가 없습니다. 주택끼리의 기한은 일시적 2주택 비과세 기한 계산기에 있습니다.
입주권을 판 경우에도 이 계산기를 쓰나요?
아닙니다. 제3항·제4항은 「종전의 주택」을 양도할 때의 특례입니다. 조합원입주권 자체를 팔 때의 셈은 다루지 않았습니다.
12억원이 넘는 집이면?
1세대1주택으로 보더라도 고가주택이면 12억원 초과분에 세금이 남습니다. 그 셈은 양도소득세 계산기에서 합니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 제1항·제156조의2 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 9일 확인). 제156조의2 제2항~제5항, 제6항~제10항 머리.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조 제9호·제89조 제2항 — 원문(시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 같은 날 확인). 제89조는 2026. 9. 8. 개정분이 2027. 9. 9. 시행으로 표시되어 있으며 위 표는 화면 문언을 옮겼습니다.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제71조 제3항·제75조·제75조의2 — 원문(시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호. 같은 날 확인).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조 제7항 · 시행령 제155조 제2항·제20항, 제167조의11 제1항 제12호·제13호 — 법(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호) · 시행령(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호). 2026년 11월 9일 확인. 「관리처분계획등」·「소규모재건축사업등」의 뜻, 조정대상지역 중과 20%p·30%p, 특례 주택 중과 제외, 한시 배제 2026. 5. 9.
- 읽지 않은 것. 제156조의2 제6항~제12항의 세부, 「취득일」을 언제로 보는지에 관한 예규·판례.
- 저희가 붙인 것. 「짚어 둘 점」 칸, 날짜 셈 방식, 예시.
더 확인할 곳
- 국세청 국세상담센터·관할 세무서 — 입주권 취득일 판단, 제154조 제1항 예외 해당 여부.
- 정비사업조합 — 관리처분계획 인가일, 준공(완성) 예정일.
2026년 11월 9일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
