이사 갈 집을 먼저 사서 잠시 집이 두 채가 됐다면, 원래 집을 언제까지 팔아야 1세대1주택 비과세를 지킬 수 있을까요. 소득세법 시행령 제155조 제1항은 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 신규 주택을 취득한 날부터 정한 기간 이내에 종전 주택을 팔면 1세대1주택으로 보아 비과세 규정(제154조 제1항)을 적용한다고 정합니다. 그 기간이 2026년 10월 1일 시행 개정(대통령령 제36737호)으로 둘로 갈렸습니다. 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년, 그 밖은 3년입니다. 날짜를 넣으면 기한을 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 종전 주택 취득 후 1년 이상 지나 신규 주택 취득 — 앞의 요건이 자주 빠집니다.
2. 신규 취득일부터 3년 이내에 종전 주택 양도, 둘 다 조정대상지역이면 2년.
3. 2년은 2026년 8월 4일 이후 신규 취득분부터 — 2026년 8월 3일 이전 취득·계약금 지급은 종전 규정.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 기간은 취득일 다음 날부터 세어 N년 뒤 같은 날짜에 끝나는 것으로 셉니다(민법 제157조·제160조에 대한 저희 읽기). 말일이 토요일·공휴일이어도 미루지 않았습니다. 종전 주택이 보유 2년 같은 1세대1주택 요건을 채우는지는 따로 봐야 합니다.
제155조 제1항 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 본문 | 1주택 1세대가 종전 주택을 팔기 전에 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 다음 각 호의 기간 이내에 종전 주택을 양도하면(제18항의 사유에 해당하는 경우 포함) 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용 | 「자기가 건설하여 취득한 경우」도 취득에 포함 |
| 제1호 | 신규 주택 취득일 현재 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 신규 주택을 취득하는 경우: 2년. 다만 지정 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(권리 포함)을 취득하거나 매매계약을 하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 제외 | 공고 전 계약은 3년 쪽 |
| 제2호 | 제1호 외의 경우: 3년 | 어느 한쪽만 조정대상지역이면 3년(저희 읽기) |
| 이 경우 (후단) | 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호의 어느 하나에 해당하면 1년 요건을 적용하지 않음. 협의매수·수용으로 남은 주택과 부수토지를 그 날부터 5년 이내에 팔면 종전 주택 양도에 포함 | 그 세 호의 내용은 이번에 옮기지 않음 |
신구법 비교 화면에서 개정 전(대통령령 제36343호, 2026. 5. 22.) 제1항은 기간을 「신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내」 하나로만 적었습니다. 이번 개정이 조정대상지역끼리의 갈아타기만 2년으로 줄인 셈입니다.
2년은 언제 산 집부터 — 부칙 제2조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 적용례 (①) | 조정대상지역에 종전 주택을 보유한 1세대가 2026년 8월 4일 이후 조정대상지역의 신규 주택을 취득하고, 이 영 시행(2026. 10. 1.) 이후 종전 주택을 양도하는 경우부터 | 두 조건을 함께 |
| 종전 규정 (②1호) | 2026년 8월 3일 이전에 조정대상지역의 신규 주택(권리 포함)을 취득한 경우 | 3년 |
| 종전 규정 (②2호) | 2026년 8월 3일 이전에 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되는 경우 | 잔금이 8월 4일 뒤여도 3년 |
3년이 5년이 되는 경우 — 제16항
제16항은 제1항을 적용할 때(수도권에 1주택을 소유한 경우에 한정), 수도권의 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 이전하고 그 임원·사용인·종사자로 구성된 1세대가 이전한 시·군 또는 연접한 시·군에서 다른 주택을 취득하면 제1항의 「3년」을 「5년」으로 본다고 적습니다. 이 세대에는 1년 요건도 적용하지 않습니다. 계산기의 「제16항」 칸이 이 경우입니다.
기한 안에 못 팔았다면 — 제18항
본문의 「제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함」은 다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 국세징수법에 따른 공매가 진행 중이거나, 재개발·재건축 현금청산금 소송·수용재결·매도청구 절차가 진행 중인(또는 끝났지만 돈을 받지 못한) 경우를 말합니다. 2년 기한(제1호)에도 이 「3년이 되는 날」 문구가 그대로 걸리는지는 조문만으로 분명하지 않아 세무서 확인이 필요합니다(저희 읽기).
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 종전 주택 양도 기한 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 종전 2023년 5월 20일 취득, 신규 2026년 10월 28일 취득, 둘 다 조정대상지역은 아님 | 2029년 10월 28일까지 (3년) | 계산기 기본값 |
| 둘 다 조정대상지역, 신규 2026년 9월 15일 취득, 계약도 8월 4일 이후 | 2028년 9월 15일까지 (2년) | 제1호 |
| 같은 경우인데 계약금을 2026년 7월 20일에 지급 | 2029년 9월 15일까지 (3년) | 부칙 제2조 제2항 제2호 |
| 종전 2026년 2월 1일 취득, 신규 2026년 10월 28일 취득 | 특례 불성립 | 1년 요건 — 신규 취득이 2027년 2월 2일 이후여야 |
날짜는 기간 셈을 보이려는 저희 예시입니다. 「취득한 날부터 N년 이내」는 취득일 다음 날부터 세어 N년 뒤 같은 날짜에 끝나는 것으로, 「1년 이상이 지난 후」는 1년이 끝난 다음 날부터로 읽었습니다(민법 제157조 초일 불산입·제160조 역에 의한 계산에 대한 저희 읽기). 그날이 경계라면 세무서에 확인하세요.
체크리스트
- ☐ 종전 주택 취득일과 신규 주택 취득일(잔금·등기 중 어느 날인지 세무서 확인)을 적기
- ☐ 신규 취득이 종전 취득일부터 1년이 지난 뒤인지
- ☐ 신규 취득일 현재 두 집이 모두 조정대상지역인지
- ☐ 신규 주택 계약금을 2026년 8월 3일 이전에 냈는지 — 증명서류 보관
- ☐ 종전 주택이 보유 2년 같은 1세대1주택 요건과 12억원 기준을 채우는지
이런 질문이 남습니다
기한만 지키면 종전 주택은 무조건 비과세인가요?
아닙니다. 제1항은 1세대1주택으로 「보아 제154조제1항을 적용」할 뿐이라, 보유기간 같은 제154조의 요건은 그대로 봐야 합니다. 요건과 특례 목록은 1세대 1주택 양도세 비과세 편에 있습니다.
양도가액이 12억원을 넘으면요?
소득세법 제89조 제1항 제3호는 실지거래가액 합계 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 뺍니다. 넘는 부분의 세금은 양도소득세 계산기에서 셀 수 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조 제1항·제16항·제18항과 부칙 제2조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 10월 28일 확인). 일시적 2주택 본문(1년 요건·각 호 기간·제18항 포함), 제1호 2년(조정대상지역, 공고 전 제외)·제2호 3년, 후단의 1년 요건 예외와 수용 잔존주택 5년, 제16항 이전 특례 5년, 제18항 사유, 부칙 제2조 적용례와 종전 규정. 신구법 비교 화면(대통령령 제36343호 → 제36737호)에서 개정 전 「3년」 하나였음을 확인.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 제1항 제3호 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 10월 28일 확인). 12억원 초과 고가주택 제외, 나목(대체취득·상속·동거봉양·혼인 등으로 2주택 이상).
- 읽지 않은 것. 제154조 제1항 각 호의 내용, 조정대상지역 지정 고시, 「취득일」을 잔금일로 보는지 등 예규.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세청 상담 — 취득일의 기준, 제18항 사유가 2년 기한에도 적용되는지.
- 조정대상지역 지정 여부 — 신규 취득일 현재 기준으로 국토교통부 공고를 확인(이번에 공고는 읽지 않았습니다).
2026년 10월 28일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
