세입자에게 임대료를 조금만 올려 받은 집주인에게는 집을 팔 때 거주기간 요건을 빼 주는 특례가 있습니다. 소득세법 시행령 제155조의3은 직전 임대차계약보다 보증금 또는 임대료를 5% 넘게 올리지 않은 계약(상생임대차계약)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 맺고, 직전 계약으로 1년 6개월 이상, 상생 계약으로 2년 이상 임대한 주택을 팔면 제154조 제1항 등의 「거주기간의 제한」을 받지 않는다고 정합니다. 2026년 9월 30일 개정(10월 1일 시행)으로 양도 기한도 생겼습니다 — 상생 임대기간이 끝난 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 팔아야 합니다. 증가율과 기한을 함께 보는 계산기를 붙였습니다.
1. 직전 계약 대비 보증금·임대료 증가율 5% 이내, 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일에 체결하고 계약금 증빙.
2. 직전 계약 임대 1년 6개월 이상 + 상생 계약 임대 2년 이상.
3. 상생 임대 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지 양도 — 2026년 12월 31일 이전 종료는 2027년 12월 31일까지.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 보증금과 월세를 서로 바꾼 경우에는 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율(주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조)로 환산보증금(보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율)을 만들어 비교합니다. 이 환산식은 조문이 아니라 저희 방식입니다. 전환이 없으면 보증금과 월세를 각각 5%와 견줍니다(저희 읽기). 임대 개월 수는 제3항대로 월력으로 세고 1개월 미만은 1개월로 넣으세요.
제155조의3 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| ① 본문 | 국내에 1주택(제155조 등에 따라 1세대1주택으로 보는 경우 포함)을 소유한 1세대가 요건을 모두 갖춘 주택(상생임대주택)을 제3호의 임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지(2026년 12월 31일 이전에 임대기간이 끝나면 2027년 12월 31일까지) 양도하면 제154조 제1항, 제155조 제20항 제1호, 제159조의4의 거주기간의 제한을 받지 않음 | 양도 기한은 2026. 9. 30. 개정으로 생김 |
| ① 1호 | 주택 취득 후 임차인과 맺은 직전임대차계약(취득으로 임대인 지위가 승계된 계약은 제외) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 계약을 2021. 12. 20.~2026. 12. 31.에 체결(계약금 수령이 증빙서류로 확인되는 경우)하고 임대 개시 | 세입자를 안고 산 집은 그 계약이 기준이 안 됨 |
| ① 2호 | 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상 | — |
| ① 3호 | 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상 | — |
| ② | 보증금과 월임대료를 서로 전환하면 민간임대주택법 제44조 제4항의 기준에 따라 증가율 계산 | 아래 별도 단락 |
| ③ | 임대기간은 월력으로 계산, 1개월 미만은 1개월 | — |
| ④ | 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새 계약을 맺은 경우로서 재정경제부령의 요건을 갖추면 새 계약의 기간을 합산 | 그 부령 요건은 이번에 읽지 않음 |
| ⑤ | 양도소득세 과세표준 신고기한까지 특례적용신고서에 직전·상생 임대차계약서를 붙여 납세지 관할 세무서장에게 제출 | 신고서 누락 주의 |
새로 붙은 양도 기한 — 개정 전후
신구법 비교 화면에서 개정 전(대통령령 제36343호) 제1항은 상생임대주택을 「양도하는 경우에는」이라고만 적어 언제까지 팔아야 한다는 문구가 없었습니다. 개정 후(제36737호, 2026. 10. 1. 시행)는 「임대기간이 종료된 날부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 빠른 날까지」를 넣었습니다. 같은 영의 부칙에는 일시적 2주택(제155조 제1항 제1호)의 적용례만 있고, 이 조의 적용례 조문은 저희가 읽은 범위에서 보이지 않았습니다. 이미 상생 임대를 마친 분은 세무서에 적용 시점을 확인하세요.
보증금과 월세를 바꾸면 — 증가율은 이렇게
제2항이 가리키는 민간임대주택법 제44조 제4항은 전환의 적용기준을 국토교통부령에 맡기고, 시행규칙 제18조는 전환되는 월임대료가 주택임대차보호법 제7조의2의 범위를 넘을 수 없다고 정합니다. 제7조의2는 「은행 대출금리 등을 고려한 대통령령 비율」과 「한국은행 기준금리 + 대통령령 이율」 중 낮은 비율을 상한으로 두고, 시행령 제9조가 앞의 것을 연 1할(10%), 뒤의 이율을 연 2퍼센트로 정합니다. 계산기는 이 비율로 두 계약을 「환산보증금 = 보증금 + 월세 × 12 ÷ 전환율」로 바꿔 비교합니다. 이 환산식 자체는 조문에 적혀 있지 않은 저희 방식입니다.
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 증가율 · 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 전세 3억원 → 3억 1,500만원 | 5.00% · 충족 | 3억원 × 105% = 3억 1,500만원, 1만원만 더 올려도 초과 |
| 보증금 2억원·월세 50만원 → 보증금 1억원·월세 100만원, 전환율 5% | 6.25% · 초과 | 환산 3억 2,000만원 → 3억 4,000만원 |
| 보증금 1억원·월세 50만원 → 보증금 1억원·월세 52만원 | 4.00% · 충족 | 전환 없음 — 월세만 비교 |
양도 기한도 셈해 보면, 상생 임대가 2027년 3월 31일에 끝나면 2028년 3월 31일까지, 2026년 11월 30일에 끝나면 괄호 규정으로 2027년 12월 31일까지, 2029년 6월 30일에 끝나면 1년 뒤보다 2029년 12월 31일이 빨라 2029년 12월 31일까지입니다(저희 셈). 전환율 5%는 기준금리 3.00%를 넣은 예시값이고, 실제로는 계약 당시 한국은행 기준금리를 넣어야 합니다.
체크리스트
- ☐ 직전 계약이 내가 집을 산 뒤 직접 맺은 계약인지(승계한 계약은 제외)
- ☐ 보증금·월세 증가율이 5% 이내인지, 서로 바꿨다면 환산해서
- ☐ 상생 계약을 2026년 12월 31일까지 맺고 계약금 받은 증빙 보관
- ☐ 직전 1년 6개월, 상생 2년을 월력으로 채웠는지
- ☐ 상생 임대 종료일부터 1년(또는 2029년 12월 31일) 안에 팔 계획인지, 신고 때 특례적용신고서
이런 질문이 남습니다
보유기간 2년도 면제되나요?
조문은 「거주기간의 제한을 받지 않는다」고만 적습니다. 보유기간 요건은 그대로라고 읽힙니다(저희 읽기). 보유·거주 요건은 1세대 1주택 양도세 비과세 편에 있습니다.
계약 중간에 올리는 5%와 같은 건가요?
다른 규정입니다. 임대차 존속 중 증액 상한은 주택임대차보호법 제7조이고, 주택 임대료 5% 증액 계산기 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조의3 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 10월 28일 확인). 제1항 본문(거주기간 제한 배제, 2026. 9. 30. 개정 양도 기한)과 제1호~제3호, 제2항 전환 기준, 제3항 월력·1개월 미만, 제4항 합산, 제5항 특례적용신고서. 신구법 비교 화면(대통령령 제36343호 → 제36737호)으로 양도 기한이 새로 들어간 것을 확인.
- 국가법령정보센터 — 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 제4항, 같은 법 시행규칙 제18조 — 법(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호) · 시행규칙(시행 2026. 10. 27., 국토교통부령 제1634호. 2026년 10월 28일 확인). 전환 적용기준을 부령에 위임, 전환 월임대료는 주택임대차보호법 제7조의2 범위 이내, 임차인 동의.
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제7조의2, 같은 법 시행령 제9조 — 법(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호) · 시행령(시행 2026. 7. 1., 대통령령 제36423호). 두 비율 중 낮은 비율, 연 1할, 기준금리 + 연 2퍼센트.
- 읽지 않은 것. 제4항의 재정경제부령 요건, 제154조 제1항 각 호, 예규·해석.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세청 상담 — 이미 임대가 끝난 경우의 양도 기한 적용, 제4항 합산 요건.
- 한국은행 — 계약 당시 기준금리(이번에 금리 공시는 읽지 않았습니다).
2026년 10월 28일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
