청약에 당첨되거나 분양권을 사서 「1주택 + 1분양권」이 되면, 소득세법 제89조 제2항이 조합원입주권과 똑같이 분양권에도 적용됩니다. 주택과 분양권을 보유하다가 그 주택을 팔면 1세대1주택 비과세(제89조 제1항 제3호)를 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 다만 이 규정은 법률 제17477호(2020. 8. 18.) 부칙 제4조에 따라 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용됩니다. 예외는 소득세법 시행령 제156조의3입니다. 제2항은 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 팔면 1세대 1주택으로 보고, 제3항은 3년이 지나도 새 집 완성 후 3년 안에 세대전원이 이사해 1년 이상 살고 종전주택을 완성 전이나 완성 후 3년 안에 팔면 같은 결과를 줍니다. 분양권 취득일을 넣으면 2021년 기준까지 함께 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 주택을 팔 때 비과세가 막힙니다 (법 제89조②, 부칙 제4조).
2. 예외 ①: 1년 지나 분양권, 3년 안에 종전주택 양도 (영 제156조의3②). 2025년 7월 1일 분양권 취득이면 2028년 7월 1일까지.
3. 예외 ②: 3년이 지나도 완성 후 3년 안에 세대전원 이사·1년 이상 거주, 종전주택은 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 양도 (영 제156조의3③).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 날짜는 YYYY-MM-DD. 「몇 년」의 끝날은 일시적 2주택 계산기와 같게 그 해의 같은 날로 셉니다(저희 읽기). 종전주택이 보유 2년(제154조①) 요건을 갖췄는지는 따로 봐야 하며, 이 계산기는 「2주택이라도 1주택으로 보는」 특례만 셉니다.
분양권이란 — 법 제88조 제10호와 부칙 제4조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제88조 10호 | 「분양권」이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다. | 당첨으로 얻은 지위도, 사서 얻은 지위도 포함 |
| 시행령 제152조의5 | 제88조제10호의 「「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률」은 「건축물의 분양에 관한 법률」·「공공주택 특별법」·「도시개발법」·「도시 및 주거환경정비법」·「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」·「산업입지 및 개발에 관한 법률」·「주택법」·「택지개발촉진법」 8개 | 오피스텔 분양(건축물분양법)도 목록에 있음 — 다만 「주택」에 대한 공급계약이어야 함(2026년 11월 9일 확인) |
| 법 제89조 ② | 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. | 입주권과 같은 문장에 묶임 |
| 부칙 제4조 (법률 제17477호, 2020. 8. 18.) | 제89조제2항 본문, 제104조제7항제2호 및 제4호의 개정규정은 2021년 1월 1일 이후 공급계약, 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 분양권부터 적용한다. | 2020년 12월 31일까지 얻은 분양권은 이 문장의 대상 밖 |
그래서 계산기는 분양권 취득일이 2021년 1월 1일 전이면 「제89조② 본문이 적용되지 않음」으로 표시합니다. 그 경우 종전주택의 비과세는 분양권과 무관하게 제154조 제1항(보유 2년 등)으로 보게 됩니다(저희 읽기).
제156조의3 제2항·제3항 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제2항 | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득해 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령으로 정하는 사유 포함)에는 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. | 입주권의 제156조의2 제3항과 같은 틀 |
| 제3항 | 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서: 1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속하여 거주할 것 2. 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것 | 두 호를 모두 |
| 두 항의 뒤 문장 | 제154조제1항제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다. | 건설임대 5년 거주·수용·부득이한 사유 양도 |
3년 안에 못 판 경우의 사유도 같습니다. 소득세법 시행규칙 제75조 제1항은 「영 제156조의2제3항 전단 및 제156조의3제2항 전단」을 함께 적고, 분양권을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재 한국자산관리공사 매각 의뢰, 법원 경매 신청, 국세징수법 공매 진행 중 하나이고 그 방법으로 양도된 경우를 듭니다. 세대원 일부가 이사하지 못하는 부득이한 사유는 시행규칙 제75조의2 제1항이 제71조 제3항 각 호(고교·대학 취학, 직장 변경·전근, 1년 이상 치료·요양, 학교폭력 전학)로 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우라고 정합니다.
입주권과 다른 점
| 항목 | 분양권 (제156조의3) | 조합원입주권 (제156조의2) |
|---|---|---|
| 적용 시기 | 2021. 1. 1. 이후 취득분부터 (부칙 제4조) | 시기 제한 문장 없음 (이 글이 읽은 범위) |
| 예외 항 | 제1항이 「제2항부터 제8항까지」를 열거 | 제2항이 「제3항부터 제11항까지」를 열거 |
| 공사 기간 살 집 | 대체주택 항이 없음 | 제5항 대체주택 (판정기) |
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 종전주택 2023년 5월 10일 취득, 분양권 2025년 7월 1일 취득, 2028년 6월 30일 양도 | 기한 2028년 7월 1일 안 — 제2항 | 계산기 첫 화면 값 |
| 종전주택 2022년 6월 1일 취득, 분양권 2023년 1월 10일 당첨 | 1년 요건 미충족 — 2023년 6월 2일 이후 취득이어야 함 | 당첨일이 너무 이름 |
| 종전주택 2020년 5월 1일, 분양권 2022년 2월 20일(3년 기한 2025년 2월 20일), 완성 2026년 9월 30일, 2027년 3월 31일 양도, 세대전원 이사·1년 거주 | 제3항 충족 — 완성 후 3년(2029년 9월 30일) 안 양도 | 3년을 넘겨도 길이 있음 |
| 종전주택 2018년 2월 1일, 분양권 2020년 11월 5일 | 2021. 1. 1. 전 취득 — 제89조② 본문 대상 밖 | 종전주택은 제154조①로 따로 |
체크리스트
- ☐ 분양권 취득일 — 당첨(공급계약)일인지, 전매로 산 날인지
- ☐ 2021년 1월 1일 전인지 뒤인지
- ☐ 종전주택 취득일부터 1년이 지난 뒤인지
- ☐ 분양권 취득일부터 3년 되는 날
- ☐ 3년을 넘기면 완성 후 3년 안 세대전원 이사·1년 거주
이런 질문이 남습니다
기한을 넘기면 세율도 무거워지나요?
소득세법 제104조 제7항은 조정대상지역의 주택을 팔 때, 1세대가 1주택과 분양권을 1개 가진 경우(제2호)는 기본세율에 100분의 20을, 주택과 입주권·분양권의 합이 3 이상인 경우(제4호)는 100분의 30을 더합니다. 다만 시행령 제167조의11 제1항 제13호는 제156조의3(이 글의 특례) 등으로 1세대 1주택으로 보아 제154조 제1항이 적용되고 그 요건을 모두 갖춘 주택을 이 중과에서 뺍니다. 2년 이상 보유한 주택을 중과하지 않던 한시 규정(같은 항 제12호)은 2026년 5월 9일까지 양도한 주택(토지거래허가·계약금 경과 규정 포함)에만 적용됩니다(2026년 11월 9일 확인). 그러니 이 계산기의 기한 안에 팔아 특례를 받으면 중과는 없고, 기한을 넘겨 특례를 못 받은 조정대상지역 주택은 중과 쪽으로 읽힙니다(저희 읽기 — 실제 세액은 세무서에 확인).
「취득한 날」은 당첨일인가요, 계약일인가요?
제88조 제10호는 「공급계약을 통하여 공급받는 자로 선정된 지위」라고만 적습니다. 어느 날을 취득일로 보는지는 이 글이 읽은 조문에 따로 정해져 있지 않아, 계산기는 넣은 날을 그대로 씁니다. 세무서에 확인할 부분입니다.
오피스텔 분양권도 들어가나요?
시행령 제152조의5의 법률 8개에 「건축물의 분양에 관한 법률」이 들어 있습니다(2026년 11월 9일 확인). 다만 제10호는 「주택에 대한 공급계약」이라고 적으므로, 오피스텔 분양권이 여기에 드는지는 그 오피스텔을 주택으로 보느냐에 달린 것으로 읽힙니다(저희 읽기 — 조문에 오피스텔이라는 말은 없음). 주택 수 판단은 오피스텔 주택 수 판정기 편도 함께 보세요.
입주권이면?
같은 틀이 제156조의2에 있습니다. 조합원입주권 일시적 2주택 비과세 계산기.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조 제10호·제89조 제2항, 부칙(법률 제17477호, 2020. 8. 18.) 제4조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 9일 확인). 제89조는 2026. 9. 8. 개정분이 2027. 9. 9. 시행으로 표시되어 있으며 화면 문언을 옮겼습니다.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 제1항·제156조의3 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 같은 날 확인).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제71조 제3항·제75조·제75조의2 — 원문(시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호. 같은 날 확인).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제104조 제7항 · 시행령 제167조의11 제1항 제12호·제13호 · 시행령 제152조의5 — 법(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호) · 시행령(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호). 2026년 11월 9일 확인. 조정대상지역 중과 20%p·30%p, 특례 주택 중과 제외, 한시 배제 2026. 5. 9., 분양권 대상 법률 8개(건축물분양법·공공주택특별법·도시개발법·도시정비법·빈집법·산업입지법·주택법·택지개발촉진법).
- 읽지 않은 것. 제156조의3 제4항~제8항 세부, 취득일 판단 예규.
- 저희가 붙인 것. 「짚어 둘 점」 칸, 비교표, 날짜 셈 방식, 예시.
더 확인할 곳
- 국세청 국세상담센터·관할 세무서 — 분양권 취득일, 2021년 전후 판단.
- 분양 계약서·사업 주체 — 공급계약일, 입주(완성) 예정일.
2026년 11월 9일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
