오피스텔 한 채를 가진 채 아파트를 사면 취득세 주택 수에 오피스텔이 들어갈까요? 지방세법 제13조의3 제4호는 「제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔」을 소유자의 주택 수에 더한다고 정합니다. 재산세를 주택으로 내는 오피스텔만 들어간다는 뜻이고, 시행령 제28조의4 제6항은 그중에서도 시가표준액 1억원 이하, 상속받은 지 5년이 안 된 것, 2024~2027년 소형 신축 첫 매수 등을 다시 뺍니다. 양도세는 기준이 다릅니다. 소득세법 제88조 제7호는 공부상 용도와 관계없이 사실상 주거용으로 쓰는 건물을 주택으로 봅니다. 두 세금을 한 번에 가르는 판정기를 붙였습니다.
1. 취득세: 재산세를 주택으로 내는 오피스텔만 주택 수에 더함 (지방세법 제13조의3 제4호).
2. 그래도 빠지는 것: 시가표준액 1억원 이하, 상속 5년 안, 2024~2027년 전용 60㎡ 이하 소형 특례(시행령 제28조의4 제6항).
3. 양도세: 출입문·화장실·취사시설을 갖추고 사실상 주거용이면 주택(소득세법 제88조 제7호, 시행령 제152조의4).
판정기
입력하면 자동 판정됩니다. 취득세 쪽은 부칙 → 재산세 과세 구분 → 제6항 제외 순서로 봅니다. 제8호·제9호는 요건을 모두 갖춰야 하고, 제9호는 임대의무기간 중 매각·말소되면 빠집니다. 재산세를 주택으로 내는지는 재산세 고지서에서 확인할 수 있습니다(저희 풀이).
취득세 쪽 — 무엇이 주택 수에 더해지나
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제13조의3 본문 | 제13조의2(법인·다주택 중과)를 적용할 때 각 호에 해당하면 세대별 소유 주택 수에 가산 | 주택 수는 중과 세율을 가를 때 쓰임 |
| 제4호 | 제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔 소유자의 주택 수에 가산 | 재산세 고지서의 과세 구분을 보면 됨(저희 풀이) |
| 시행령 제28조의4제1항 | 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함해 1세대가 국내에 소유하는 주택·조합원입주권·주택분양권·오피스텔의 수 | 오피스텔은 「사는 쪽」이 아니라 「이미 가진 쪽」에서 세어짐 |
| 제28조의4제4항 | 1세대 안에서 1개를 세대원이 공동으로 소유하면 1개를 소유한 것으로 봄 | 부부 공동명의 오피스텔도 1개 |
| 부칙(법률 제17473호, 2020. 8. 12.) 제3조·제7조 | 제13조의3제2호~제4호는 이 법 시행 이후 오피스텔을 취득하는 분부터 적용. 시행 전에 매매계약(오피스텔 분양계약 포함)을 맺은 경우는 적용하지 않음 | 2020년 8월 11일까지 계약했으면 주택 수에 안 들어감 |
현행 화면에서 제13조의3 끝에 「개정 2026. 9. 8.」과 「시행일: 2027. 9. 9.」 표시가 함께 보입니다. 제4호의 문구는 9월 23일 저희가 취득세 농어촌특별세 편에서 읽은 문구와 같고, 2026. 9. 8. 개정분이 어느 호를 바꾸는지는 이번에 신구 대조로 확인하지 않았습니다.
주택 수에서 빼는 오피스텔 — 시행령 제28조의4 제6항
| 호 | 빼는 것 (원문 요약) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제3호 | 상속으로 취득한 오피스텔로서 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 것 | 5년이 지나면 다시 셈 |
| 제4호 | 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 오피스텔(지분·부속토지만 가지면 전체 건축물과 부속토지의 시가표준액) | 산정일은 새 주택을 사는 날 |
| 제8호 | 2024. 1. 10.~2027. 12. 31. 사용승인을 받은 신축 오피스텔을 같은 기간에 최초로 유상승계취득, 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 | 분양받은 첫 주인이 아니라 「처음 사 온 사람」 |
| 제9호 | 같은 기간 유상승계취득(신축 첫 승계 제외), 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하, 취득일부터 60일 안에 민간임대주택법에 따라 임대주택 등록 | 임대의무기간 중 임대 외 사용·매각·증여·말소면 빠짐 |
제8호와 제9호를 넣은 개정규정은 부칙(대통령령 제34353호, 2024. 3. 26.)에 따라 2028년 12월 31일까지 효력이 있다고 현행 화면에 적혀 있습니다. 같은 항 제5호는 시가표준액 1억원 이하인 부속토지만 가진 경우를 따로 뺍니다.
양도세 쪽 — 쓰는 대로 봅니다
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 소득세법 제88조제7호 | 「주택」이란 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서 대통령령으로 정하는 구조를 갖추어 사실상 주거용으로 사용하는 건물. 용도가 분명하지 않으면 공부상의 용도에 따름 | 업무시설로 등록된 오피스텔도 살면 주택 |
| 시행령 제152조의4 | 세대별로 구분된 각 공간마다 별도의 출입문, 화장실, 취사시설이 설치된 구조 | 2024. 2. 29. 신설 |
| 시행령 제154조제5항 단서 | 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 공부상 용도를 주택으로 바꾸면 보유기간은 사실상 주거용으로 사용한 날(분명하지 않으면 용도 변경일)부터 양도일까지 | 1세대 1주택 2년을 셀 때 시작일이 늦어짐 |
그래서 같은 오피스텔이 취득세에서는 주택 수에 안 들어가는데(재산세를 건축물로 냄) 양도세에서는 주택으로 보이는 일, 또는 그 반대가 생길 수 있습니다. 두 법이 보는 자리가 다르기 때문입니다(저희 읽기). 아파트 한 채와 주거용 오피스텔 한 채를 가진 세대가 아파트를 팔면, 양도일 현재 「국내에 1주택」이라는 시행령 제154조 제1항 요건을 따로 따져야 합니다.
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 취득세 주택 수 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 2021년 매수, 재산세 주택 과세, 시가표준액 1억5,000만원 | 가산 | 제4호 해당, 제외 사유 없음 |
| 같은 오피스텔인데 시가표준액 9,000만원 | 제외 | 제6항제4호 — 1억원 이하 |
| 2019년 분양계약, 재산세 주택 과세 | 가산 안 함 | 부칙 제7조 — 시행 전 계약 |
셋째 예에서 시가표준액이 얼마든 결과는 같습니다. 부칙이 제외 사유보다 먼저 걸리기 때문입니다(판정기도 이 순서). 오피스텔을 사는 일 자체의 취득세율(주택이 아닌 건축물)과 농어촌특별세는 취득세 농어촌특별세 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 재산세 고지서에서 오피스텔이 「주택」으로 나오는지
- ☐ 오피스텔 매매·분양계약일이 2020년 8월 12일 이후인지
- ☐ 새 주택을 사는 날 기준 시가표준액이 1억원을 넘는지
- ☐ 상속받았다면 상속개시일부터 5년이 지났는지
- ☐ 양도세에서는 실제로 사람이 살고 있는지(출입문·화장실·취사시설)
이런 질문이 남습니다
오피스텔이 주택 수에 들어가면 세율이 얼마나 달라지나요?
제13조의3은 제13조의2(중과)를 적용할 때의 주택 수만 정합니다. 주택 수별 세율은 취득세 계산기 편에서 보세요.
양도세에서 주거용 오피스텔의 보유기간은 언제부터인가요?
시행령 제154조 제5항 단서는 사실상 주거용으로 쓴 날부터 셉니다. 보유·거주 2년 셈은 1세대 1주택 보유·거주 판정기 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제13조의3과 부칙(법률 제17473호) — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 10월 29일 확인). 주택 수 가산 1~4호(제4호 주택으로 과세하는 오피스텔), 2020년 부칙 제3조(취득분부터)·제7조(시행 전 계약 제외).
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의4 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호. 2026년 10월 29일 확인). 주택 수 산정 기준일, 공동소유, 상속, 제6항 제외 1~9호와 유효기간 표시.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제88조·시행령 제152조의4·제154조제5항 — 법(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호) · 시행령(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호). 주택의 정의, 구조, 주거용 전환 시 보유기간.
- 읽지 않은 것. 제105조 아래 재산세 과세 구분의 세부, 2026. 9. 8. 개정분 신구 대조, 판례·유권해석.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 시·군·구청 세무과 — 오피스텔 재산세 과세 구분과 시가표준액.
- 세무서·세무사 — 양도세에서 주거용인지 다툼이 있을 때.
2026년 10월 29일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
