집을 팔 때 양도세가 비과세되는 1세대 1주택은 「몇 년을 가지고 있었나」와 「몇 년을 살았나」로 먼저 갈립니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 양도일 현재 국내에 1주택을 가진 1세대가 그 주택을 2년 이상 보유하면 비과세 요건을 채운다고 정하고, 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유기간 중 거주기간도 2년 이상이어야 한다고 덧붙입니다. 다만 건설임대 5년 거주, 수용, 해외이주, 국외 취학·근무, 1년 이상 거주 뒤 부득이한 이사라는 예외 5가지(단서 제1호~제3호)는 보유·거주 제한을 받지 않고, 조정대상지역 공고 전 계약(제5호)은 거주 제한만 받지 않습니다. 날짜를 넣으면 요건이 차는 날을 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 보유 2년 이상 — 비거주자였다가 거주자가 된 경우(제8항제2호)는 3년.
2. 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상 — 거주기간은 주민등록 전입일부터 전출일까지(제6항).
3. 예외 5가지는 보유·거주 제한 없음, 공고 전 계약·무주택(제5호)은 거주 제한만 없음.
판정기
입력하면 자동 판정됩니다. 기간은 취득일(전입일) 다음 날부터 세어 N년 뒤 같은 날짜에 찬다고 봅니다. 그 날짜가 없으면 그달 말일입니다(민법 기간 계산에 대한 저희 읽기). 거주기간은 보유기간 안에서만, 한 번의 전입~전출만 셉니다. 양도일 현재 1주택인지, 1세대인지, 12억원 안분은 따로 봐야 합니다.
보유와 거주 — 시행령 제154조 제1항·제5항·제6항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1항 본문 | 양도일 현재 국내에 1주택, 보유기간 2년(제8항제2호 거주자의 주택은 3년) 이상. 취득 당시 조정대상지역 주택은 보유기간 중 거주기간 2년 이상 | 조정대상지역은 「살 때」 기준 — 팔 때 해제됐어도 거주 요건은 남는다고 읽힘(저희 읽기) |
| 보유기간 (제5항, 법 제95조제4항) | 자산의 취득일부터 양도일까지. 주택이 아닌 건물을 사실상 주거용으로 쓰거나 용도를 주택으로 바꾸면 사실상 주거용으로 사용한 날부터 | 오피스텔이 여기에 걸림 |
| 거주기간 (제6항) | 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지 | 실제 산 날이 아니라 등본의 날짜 |
| 취득일 (법 제98조, 시행령 제162조) | 원칙은 대금을 청산한 날. 청산 전에 소유권이전등기를 했으면 등기접수일, 상속은 상속개시일, 증여는 증여받은 날 | 잔금일이 보통 취득일 |
판정기는 「2년 이상」을 취득일 다음 날부터 세어 2년 뒤 같은 날짜에 찬다고 봅니다. 2024년 10월 29일에 잔금을 치렀다면 2026년 10월 29일에 2년이 차고, 그날 이후 양도해야 보유 요건을 채웁니다. 2024년 2월 29일 취득은 2026년 2월 28일에 찹니다. 조문은 「2년 이상」이라고만 적고 셈법은 적지 않아, 민법 기간 계산(첫날 불산입, 역에 의한 계산)을 따른 저희 셈입니다.
예외 5가지와 제5호 — 제1항 단서
| 호 | 보유·거주 제한을 받지 않는 경우 (원문 요약) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 | 민간건설임대·공공건설임대·공공매입임대주택을 취득해 양도, 임차일부터 양도일까지 세대전원 거주 5년 이상 | 부득이한 사유로 일부가 못 산 경우 포함 |
| 제2호 가목 | 주택·부수토지(사업인정 고시일 전 취득)가 협의매수·수용 | 수용일부터 5년 안에 파는 잔존주택 포함 |
| 제2호 나목 | 해외이주로 세대전원 출국 — 출국일 현재 1주택, 출국일부터 2년 안에 양도 | — |
| 제2호 다목 | 1년 이상 국외거주가 필요한 취학·근무로 세대전원 출국 — 출국일부터 2년 안 양도 | — |
| 제3호 | 1년 이상 거주한 주택을 취학·근무·질병 요양 등 부득이한 사유로 양도 | 사유는 시행규칙 제71조제3항 |
| 제5호 (거주만 면제) | 조정대상지역 공고 이전에 매매계약·계약금 지급, 계약금 지급일 현재 세대가 무주택 | 보유 2년은 그대로 필요 |
시행규칙 제71조 제3항은 제3호의 부득이한 사유를 세대전원이 다른 시·군으로 주거를 옮기는 경우로서 — 고등학교 이상 취학, 직장 변경·전근 같은 근무상 형편, 1년 이상 치료·요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학 등 — 으로 적습니다. 초등학교·중학교 취학은 빠져 있습니다.
통산되는 기간 — 제8항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 | 소실·무너짐·노후로 멸실돼 재건축한 주택 — 멸실 전후의 거주·보유기간 | 재건축 전 기간이 이어짐 |
| 제2호 | 비거주자가 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에 거주한 상태로 거주자가 된 경우의 거주·보유기간 | 이 주택은 본문에서 보유 3년 |
| 제3호 | 상속받은 주택으로 상속개시 당시 피상속인과 동일세대였으면 상속 전 함께 거주·보유한 기간 | 따로 살았으면 통산 안 됨 |
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 2024-10-29 취득, 조정대상지역 아님, 2026-10-29 양도 | 충족 | 2년이 차는 날에 양도 |
| 같은 주택을 하루 일찍 2026-10-28 양도 | 미충족 | 하루가 비과세를 가름 |
| 2024-10-29 취득, 조정대상지역, 2024-11-15 전입, 2026-10-29 양도 | 미충족 | 거주 2년은 2026-11-15에 참 |
| 같은 주택을 2026-11-15 양도 | 충족 | 보유 2년·거주 2년 모두 |
셋째 예처럼 잔금 뒤 몇 주 늦게 전입하면 거주 2년은 보유 2년보다 늦게 찹니다. 판정기는 전입~전출 한 구간만 받으니, 여러 번 나눠 살았다면 각 구간을 직접 더해 보세요.
체크리스트
- ☐ 잔금일(또는 그보다 이른 등기접수일)이 언제인지
- ☐ 그날 그 지역이 조정대상지역이었는지
- ☐ 주민등록 전입일·전출일
- ☐ 양도일 현재 세대가 가진 주택이 이 한 채뿐인지(주거용 오피스텔 포함)
- ☐ 양도가액이 12억원을 넘는지
이런 질문이 남습니다
양도가액이 12억원을 넘으면 비과세가 사라지나요?
법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세 대상에서 뺍니다. 그때 양도차익을 어떻게 나누는지는 양도세 12억 안분 편에 있습니다.
새 집을 먼저 사서 잠깐 2주택이 되면요?
제155조의 일시적 2주택 특례가 따로 있습니다. 기한 셈은 일시적 2주택 비과세 기한 계산기 편에 있습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조·제162조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 10월 29일 확인). 제154조 제1항 본문·단서 제1~5호, 제5항(보유기간·주거용 전환), 제6항(거주기간), 제8항(통산), 제12항(공동상속주택 거주기간), 제162조(취득시기).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조·제95조·제98조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 10월 29일 확인). 비과세 양도소득(12억원 고가주택 제외), 보유기간 기산, 취득시기.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제71조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호). 보유기간 확인 서류, 부득이한 사유 각 호.
- 읽지 않은 것. 제2항 표(2017년 조정대상지역), 제7항 부수토지 배율의 적용, 제10항, 제155조 특례 전체, 판례·유권해석.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 국세청 홈택스·세무서 — 취득 당시 조정대상지역 여부, 양도세 신고.
- 세무사 — 예외 사유와 통산이 걸린 경우.
2026년 10월 29일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
