사는 집이 재건축·재개발에 들어가면 공사하는 몇 년 동안 살 집이 필요합니다. 그 집을 사면 「조합원입주권 + 대체주택」이 되는데, 소득세법 제89조 제2항 단서는 재건축사업·재개발사업 등의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우를 비과세 배제의 예외로 적고, 소득세법 시행령 제156조의2 제5항이 그 요건을 정합니다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택의 사업 시행기간 동안 거주하려고 산 대체주택을 팔 때, 세 가지를 모두 갖추면 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용하고, 이때는 보유기간과 거주기간의 제한을 받지 않습니다. 세 가지는 ① 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주, ② 신축주택 완성 후 3년 이내 세대전원 이사·1년 이상 계속 거주, ③ 신축주택 완성 전 또는 완성 후 3년 이내 대체주택 양도입니다. 날짜를 넣으면 세 호를 하나씩 판정하는 판정기를 붙였습니다.
1. 사업시행인가일 이후에 사서 1년 이상 살기 (제5항 제1호). 2024년 9월 10일부터 살았다면 2025년 9월 10일까지.
2. 새 집 완성 후 3년 안에 세대전원 이사, 1년 이상 계속 거주 (제2호). 2027년 12월 20일 완성이면 2030년 12월 20일까지 이사.
3. 대체주택은 완성 전 또는 완성 후 3년 안에 양도 (제3호) — 보유 2년·거주 2년 제한은 받지 않습니다.
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 날짜는 YYYY-MM-DD. 「사업시행인가일 이후」는 인가일 당일을 포함하고, 「1년 이상 거주」는 시작일의 1년 뒤 같은 날까지 산 것으로 셉니다(저희 읽기). 세대원 일부가 이사하지 못하는 부득이한 사유(시행규칙 제75조의2)는 판정에 넣지 않았습니다.
제156조의2 제5항 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 본문 | 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(대체주택)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않는다. | 파는 집이 «대체주택» — 입주권의 제3항·제4항은 «종전주택»을 팔 때 |
| 제1호 | 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 | 인가 전에 산 집은 대상 밖 |
| 제2호 | 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 등 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우 포함)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것. 다만, 완성된 후 3년 이내에 취학 또는 근무상의 형편으로 1년 이상 계속하여 국외에 거주할 필요가 있어 세대전원이 출국하는 경우에는 출국사유가 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 한다. | 국외 단서는 판정기가 표시만 함 |
| 제3호 | 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것 | 완성 후 3년은 이사 기한과 같은 날 |
제2호의 「부득이한 사유」는 소득세법 시행규칙 제75조의2 제1항이 정합니다 — 세대의 구성원 중 일부가 제71조 제3항 각 호(「초·중등교육법」에 따른 학교(초등학교·중학교 제외)와 「고등교육법」에 따른 학교에의 취학, 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 질병, 학교폭력으로 인한 전학) 중 하나로 다른 시·군으로 주거를 이전하는 경우입니다.
판정기가 셈하는 방법 — 저희 풀이
| 줄 | 셈 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 취득 시기 | 대체주택 취득일이 사업시행인가일과 같거나 뒤 | 「이후」를 당일 포함으로 읽음 |
| 제1호 거주 | 거주 끝날이 시작일의 1년 뒤 같은 날 이상 | 중간에 비운 기간은 셈하지 않음 — 끊긴 거주는 넣지 마세요 |
| 제2호 | 이사일이 완성일 이후, 완성일의 3년 뒤 같은 날 이하 + 1년 계속 거주 | 이사일을 비우면 「아직」으로 표시 |
| 제3호 | 완성일이 없으면 「완성 전 양도」, 있으면 양도일이 완성 후 3년 이하 | 완성일은 사용승인일 등 — 무엇으로 보는지는 조문 밖 |
네 가지 경우 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 인가 2024년 6월 14일, 대체주택 2024년 9월 1일 취득, 2024년 9월 10일~2026년 3월 31일 거주, 완성 2027년 12월 20일, 2028년 4월 1일 이사·1년 거주, 2028년 2월 10일 양도 | 세 호 모두 충족 — 1세대1주택 | 판정기 첫 화면 값. 대체주택을 이사보다 먼저 팔아도 됨(저희 읽기) |
| 위와 같고 대체주택을 2024년 5월 30일 취득 | 제1호 미충족 — 인가 전 취득 | 인가일을 먼저 확인 |
| 위와 같고 거주가 2025년 8월 31일까지 | 제1호 미충족 — 2025년 9월 10일까지 살아야 함 | 열흘 모자람 |
| 위와 같고 이사가 2031년 2월 1일 | 제2호 미충족 — 2030년 12월 20일 뒤 이사 | 이사 기한을 놓침 |
입주권 특례와 무엇이 다른가
- 파는 집 — 제3항·제4항은 종전주택을, 제5항은 대체주택을 팝니다. 종전주택을 팔 때는 조합원입주권 일시적 2주택 비과세 계산기.
- 보유·거주 2년 — 제5항은 제154조 제1항의 보유기간·거주기간 제한을 받지 않는다고 적습니다. 다른 항에는 이 문장이 없습니다.
- 분양권 — 제156조의3에는 대체주택 항이 없습니다. 분양권 일시적 2주택 비과세 계산기.
체크리스트
- ☐ 사업시행인가일 — 조합 공고로 확인
- ☐ 대체주택 취득일이 그날 이후인지
- ☐ 대체주택에서 1년 이상 실제 거주(전입)
- ☐ 신축 완성일과 그 3년 뒤 날짜
- ☐ 세대전원 이사·1년 계속 거주 — 일부만 못 오면 사유 서류
- ☐ 대체주택은 완성 후 3년 안에 양도
이런 질문이 남습니다
대체주택이 12억원을 넘으면?
제5항은 1세대1주택으로 보는 데까지입니다. 고가주택의 12억원 초과분 셈은 양도소득세 계산기에서 합니다.
대체주택을 두 채 샀다면?
제5항은 「다른 주택(대체주택)」을 단수로 적습니다. 두 채 이상인 경우는 조문이 직접 다루지 않아 판정기도 한 채만 셉니다.
종전 집이 소규모재건축이어도 되나요?
본문이 「재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등」이라고 적습니다. 시행령 제155조는 「소규모재건축사업등」을 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업·소규모재개발사업·가로주택정비사업·자율주택정비사업으로 정하고(제2항), 「관리처분계획등」을 「도시 및 주거환경정비법」 제74조의 관리처분계획(소규모재건축사업등은 같은 특례법 제29조의 사업시행계획)으로 정합니다(제20항, 2026년 11월 9일 확인). 그러니 가로주택정비사업·자율주택정비사업으로 바뀌는 집도 이 문언 안에 듭니다(저희 읽기).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 제1항·제156조의2 제5항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 9일 확인).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 제2항 — 원문(시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 같은 날 확인). 2026. 9. 8. 개정분이 2027. 9. 9. 시행으로 표시되어 있어 화면 문언을 옮겼습니다.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제71조 제3항·제75조의2 — 원문(시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호. 같은 날 확인).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조 제2항·제20항 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 9일 확인). 「소규모재건축사업등」·「관리처분계획등」의 뜻.
- 읽지 않은 것. 완성일(사용승인일 등)의 판단, 제출 서류, 예규·판례.
- 저희가 붙인 것. 「짚어 둘 점」 칸, 날짜 셈 방식, 예시.
더 확인할 곳
- 정비사업조합 — 사업시행인가일, 준공 예정일.
- 국세청 국세상담센터·관할 세무서 — 거주 사실, 부득이한 사유 판단.
2026년 11월 9일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
