전세자금 대출 원리금, 주택청약 납입액, 주택담보대출 이자 — 세 가지가 따로 공제되는 것으로 설명되는 경우가 많습니다. 조문을 열어 보면 한도가 서로 겹쳐 있습니다. 셋은 «한 통» 안에서 겨룹니다.
1. 전세 + 청약은 «합쳐서» 400만원입니다. 따로 400만원씩이 아니에요(제52조제4항 단서).
2. 이자공제의 한도에 그 둘이 «함께» 들어갑니다. 「그 공제하는 금액과 제4항 및 조특법 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이…」(제52조제5항 단서)
3. 「하고」와 「하거나」가 2,000만원과 1,800만원을 가릅니다. 제6항 제1호만 「고정금리로 지급하«고» … 비거치식으로 상환」입니다.
4. 기준시가 6억원 이하여야 합니다. 1원만 넘으면 이자공제가 «통째로» 없습니다.
세 금액과 대출 조건만 넣으면 어디서 얼마가 잘리는지가 그대로 보입니다.
조문 순서대로 계산합니다. 전세 원리금은 무주택 세대의 세대주가 지급한 주택임차자금 차입금 원리금 상환액의 40%이고(제52조제4항), 주택청약은 총급여 7,000만원 이하인 무주택 세대주가 낸 납입액(연 300만원 한도)의 40%입니다(조특법 제87조제2항). 이 둘의 합계가 연 400만원을 넘으면 초과분은 없는 것으로 봅니다(제52조제4항 단서). 주택담보 이자는 취득 당시 기준시가 6억원 이하인 주택이어야 하고(제52조제5항), 한도는 상환기간과 방식에 따라 2,000만 · 1,800만 · 800만 · 600만원으로 갈립니다(제52조제6항). 그 한도 안에 전세와 청약도 함께 들어갑니다. 세대주 판정은 과세기간 종료일 현재이고, 세대주가 아니면 실제 거주해야 하며, 종료일 현재 2주택 이상이면 적용되지 않습니다. 주택 규모 요건(국민주택규모), 승계 차입금, 중도 상환, 공제액이 종합소득금액을 넘는 경우(제52조제8항)는 넣지 않았습니다. 추정치입니다.
한도가 «두 겹»입니다
조문의 단서 두 줄이 한도를 겹쳐 겁니다.
제52조제4항 단서 … 그 공제하는 금액과 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 금액의 합계액이 연 400만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
제52조제5항 단서 … 그 공제하는 금액과 제4항 및 「조세특례제한법」 제87조제2항에 따른 … 합계액이 연 800만원…을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다.
바깥쪽 한도가 안쪽을 «포함»합니다. 전세와 청약이 먼저 400만원에서 잘리고, 그 결과에 이자를 더한 전체가 다시 이자공제의 한도에서 잘립니다.
총급여 5,000만원에 전세 원리금 1,000만원, 청약 300만원, 이자 700만원(10년·고정금리)이면 — 전세 400만원 + 청약 120만원 = 520만원인데 120만원이 먼저 잘리고, 남은 400만원에 이자 700만원을 더한 1,100만원이 합산 한도 600만원에서 다시 잘려 600만원이 됩니다. 500만원이 더 사라집니다.
「하고」와 「하거나」 — 한 글자가 2,000만원과 1,800만원을 가릅니다
제52조제6항은 세 호로 되어 있습니다. 제1호만 접속이 다릅니다.
1호 … 이자를 고정금리 방식으로 지급하고, 그 차입금을 비거치식 분할상환 방식으로 상환하는 경우: 2천만원
2호 … 이자를 고정금리로 지급하거나 그 차입금을 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 1천800만원
3호 차입금의 상환기간이 10년 이상인 … 고정금리로 지급하거나 … 비거치식 분할상환으로 상환하는 경우: 600만원
| 상환기간 · 방식 | 공제한도 |
|---|---|
| 15년 이상 고정금리 «하고» 비거치식 | 2,000만원 |
| 15년 이상 고정금리 «하거나» 비거치식 | 1,800만원 |
| 15년 이상 둘 다 아님 | 800만원 |
| 10년 이상 고정금리 «하거나» 비거치식 | 600만원 |
| 10년 이상 둘 다 아님 | 공제 안 됨 |
| 소득세법 제52조제5항 단서 · 제6항 [개정 2023. 12. 31.]. 15년 이상은 조건이 없어도 800만원이 남지만, 10년 구간은 조건이 «필수»입니다. | |
600만원 < 800만원입니다. 10년짜리는 고정금리나 비거치식을 갖춰도 15년짜리의 «기본» 한도보다 작습니다. 같은 이자 1,500만원을 냈을 때 — 15년·조건 없음이면 800만원, 10년·조건 충족이면 600만원예요.
그리고 10년 미만은 아예 없습니다. 제6항이 10년과 15년만 적고 있습니다.
기준시가 6억원 — 한 푼만 넘어도 통째로
제52조제5항은 「취득 당시 … 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여」로 시작합니다.
「이하」라 딱 6억원이면 됩니다. 그리고 «취득 당시»가 기준이라, 산 뒤에 값이 올랐어도 그때 6억원 이하였으면 그대로 갑니다. 이 금액은 2023년 말에 5억원에서 올라온 값입니다.
이런 질문이 남습니다
청약은 누구나 되나요?
아닙니다. 조특법 제87조제2항은 총급여 7,000만원 이하이고 무주택 세대의 세대주(또는 세대주의 배우자)여야 한다고 적습니다. 납입액은 연 300만원까지만 세니 최대 120만원입니다. 2028년 12월 31일까지 납입한 금액에 적용되고요.
세대주가 아니면 못 받나요?
받을 수 있습니다 — 다만 세대주가 그 공제를 받지 «않는» 경우에 한합니다. 그리고 이자공제는 세대주는 실제 거주 여부와 관계없이 적용되지만 세대주가 아니면 «실제 거주»해야 합니다(제52조제5항제3호).
2주택이 되면요?
과세기간 종료일 현재 2주택 이상이면 적용하지 않습니다(제52조제5항제2호). 세대 구성원이 보유한 주택도 함께 셉니다. 세대주 판정도 종료일 현재예요(같은 항 제1호).
공제액이 소득보다 크면요?
제52조제8항이 「공제액이 그 거주자의 해당 과세기간의 합산과세되는 종합소득금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다」고 적습니다. 소득공제라 소득을 넘어설 수는 없습니다.
세액공제와 뭐가 다른가요?
이건 «소득»공제입니다 — 과세표준에서 빼요. 그래서 같은 공제액이라도 세율 구간이 높은 사람이 더 많이 돌려받습니다. 의료비·월세처럼 세금에서 바로 빼는 세액공제와 다릅니다.
이 계산기가 안 보는 것은요?
주택 규모 요건(국민주택규모·오피스텔 포함), 승계받은 차입금, 과세기간 중 중도 상환·중도 해지, 제52조제8항의 소득 상한, 그리고 주택청약 중도해지(주택 당첨 외의 사유면 그 해 납입액은 공제되지 않습니다)입니다.
근거로 삼은 자료
「소득세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21221호] — 제52조제4항(주택임차차입금 원리금상환액), 제52조제5항(장기주택저당차입금 이자상환액), 제52조제6항(한도의 갈래), 제52조제8항(소득 상한).
「조세특례제한법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21223호] — 제87조제2항(주택청약종합저축).
이 글의 핵심인 「한도가 두 겹」은 조문의 «단서» 두 줄에서 나옵니다 — 제4항 단서의 「그 공제하는 금액과 제87조제2항에 따른 금액의 합계액」과, 제5항 단서의 「그 공제하는 금액과 제4항 및 제87조제2항에 따른 … 합계액」. 「제4항 및」 네 글자가 세 공제를 한 통에 묶습니다.
계산기 스크립트를 같은 모형과 6,912가지 경우로 맞춰 확인했습니다 — 총급여 4값 × 전세 4값 × 청약 3값 × 이자 4값 × 기준시가 3값 × 상환기간 3값 × 고정금리 2 × 비거치식 2, 불일치 0. 7,000만원과 6억원의 경계를 한 푼 위아래로 넣었습니다.
어디서 확인하나
여기서 나온 금액은 연말정산 계산기의 「그 밖의 소득공제」에 넣으면 결정세액이 얼마나 움직이는지까지 보입니다. 전세 대출 자체는 전세자금대출 금리와 전세와 월세에, 청약 점수는 청약 가점 계산기에 있습니다. 월세를 낸다면 월세 세액공제 쪽이고요 — 그건 «세액»공제입니다.
