“집은 있는데 통장은 비었다”는 상황에서 주택연금을 알아보게 됩니다. 그런데 알아보기 시작하면 바로 갈림길이 하나 나옵니다 — 주택연금에는 저당권방식과 신탁방식, 두 가지가 있고, 공사가 가입 때 주는 설명서도 아예 별도의 문서 두 개예요. 이 글은 그 두 설명서를 나란히 놓고 비교한 것입니다.
주택연금(주택담보노후연금대출 또는 보증)이란 “주택소유자가 보유한 주택을 담보로 금융기관으로부터 노후생활자금을 매월 연금방식으로 지급받는 제도”입니다.
요건은 두 가지뿐이에요 — ① 주택소유자 또는 배우자가 55세 이상 ② 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민(재외국민 포함)
— 한국주택금융공사, 「주택연금 설명서 및 체크리스트」(개정 2026.5.18., 시행 2026.6.1.)
⭐⭐ 두 방식의 차이는 「소유권」에서 갈립니다
이름만 보면 절차상의 차이 같지만, 집의 소유권을 누가 갖느냐가 다릅니다. 그리고 거기서 배우자 승계와 임대가 통째로 갈려요.
| 항목 | 저당권방식 | 신탁방식 |
|---|---|---|
| ⭐ 담보 제공 | 공사를 근저당권자로 근저당권 설정 | 주택을 공사에 신탁(소유권 이전) |
| ⭐⭐ 소유권 | 본인이 계속 보유 | ⚠️ 공사(수탁자)로 넘어감. 본인은 수익자로 거주·사용·수익할 권리를 가짐 |
| ⭐⭐ 배우자 승계 | ⚠️ 자동이 아님 — 사망 후 6개월 이내 배우자 앞으로 소유권 이전등기 + 채무인수 | ⭐ 배우자를 사후수익자로 지정. “생존한 사후수익자는 위탁자가 사망한 때부터 위탁자의 수익권을 취득” |
| ⭐ 임대 | “보증금 없이 월세만 받고 전부 또는 일부를 임대하는 것은 가능”(전부 임대 시 공사 동의) | ⭐ 보증금 있는 임대도 가능 — 보증금은 공사가 제시하는 계좌에 입금 |
| 사후 잔여재산 | 상속 절차에 따름 | 공사가 처분해 생전에 지정한 귀속권리자에게 지급 |
| ⭐ 신탁보수 | — | “공사는 신탁업무 수행에 따르는 신탁보수를 수취하지 않습니다” |
| 나중에 바꾸기 | ⭐ “가입한 이후에도 조건변경을 통해 저당권방식과 신탁방식 간 변경이 가능합니다” | |
⚠️⚠️ 「배우자 자동 승계」는 저당권방식에서 사실이 아닙니다
널리 그렇게 설명되지만, 저당권방식 설명서를 읽으면 조건이 붙어 있습니다. 변제시기(=대출금을 갚아야 하는 때)가 도래하는 사유 중 두 번째가 이거예요.
“귀하가 사망한 후 6월 이내에 배우자 앞으로 주택지분 전부에 대한 소유권 이전등기와 연금대출의 채무인수를 하지 않은 경우”
“귀하가 사망한 후 채무인수 시점에 배우자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 경우 채무가 인수되지 않을 수 있습니다” — 신용관리정보를 보유하고 있는 경우 등 네 가지
— 한국주택금융공사, 주택연금 설명서(저당권방식) 5.(1) 변제시기
⚠️ 두 가지가 겹칩니다. 기한이 6개월이라는 것, 그리고 배우자 쪽 사정에 따라 인수 자체가 거절될 수 있다는 것. 배우자가 신용 문제를 안고 있다면 저당권방식에서는 승계가 막힐 수 있습니다.
⭐ 신탁방식에는 이 절차가 아예 없습니다. “위탁자는 배우자를 사후수익자로 지정하여야 합니다”가 계약 자체에 들어 있고, “생존한 사후수익자는 위탁자가 사망한 때부터 위탁자의 수익권을 취득합니다”라고 적혀 있어요. ⚠️ 다만 “신탁기간 중 법률상 혼인관계가 해소되는 경우(사망으로 인한 경우 제외) 사후수익자는 그 지위를 상실합니다.”
⭐ 나이는 「많은 쪽」이 아니라 「적은 쪽」 기준입니다
가장 자주 뒤집혀 설명되는 부분입니다. 설명서의 빈칸 문장이 이렇게 되어 있어요 — “귀하와 배우자 중 나이가 적은 쪽이 주택연금 근저당권 설정일 현재 ____세입니다.”
| 확정기간형 | 10년형 | 15년형 | 20년형 | 25년형 | 30년형 |
|---|---|---|---|---|---|
| 대상 연령 (부부 중 연령이 낮은 자 기준) | 65~74세 | 60~74세 | 55~68세 | 55~63세 | 55~57세 |
⭐ 표의 각주도 “부부 중 연령이 낮은 자 기준”입니다. 부부 나이 차가 크면 젊은 쪽에 맞춰 계산된다는 뜻이라, “나이 많은 쪽 기준”으로 알고 어림하면 실제보다 많게 나옵니다.
⚠️ 집값에도 천장이 있습니다. “주택가격이 12억원을 초과하면, 주택가격을 12억원으로 보고 지급금액이 결정됩니다.” 그리고 보유주택수는 원칙적으로 1주택이되, 2주택 이상이어도 공시가격등의 합계가 12억원 이하면 거주하는 1주택으로 가입할 수 있습니다. 합계가 12억원을 넘는 2주택자는 비거주 1주택을 3년 이내에 처분하는 조건이에요.
⚠️ 집값을 매기는 순서가 정해져 있습니다
“시세의 몇 %” 같은 어림이 아니라 순서가 적혀 있습니다.
| 순위 | 기준(기준일 : 신청접수일) |
|---|---|
| ① | 한국부동산원의 인터넷시세(주거목적 오피스텔은 적용 불가) |
| ② | 국민은행의 인터넷시세 |
| ③ | 공시가격(공시가격이 없는 경우 시가표준액) |
| ④ | 공사와 협약을 체결한 감정평가업자의 최근 6개월 이내 감정평가액 — ⚠️ 비용은 본인 부담 |
⭐ “다만, 귀하가 요구하는 경우에는 ④를 우선 적용할 수 있습니다.” 인터넷시세가 실제보다 낮게 잡혔다고 생각하면 감정평가를 먼저 요청할 수 있다는 뜻이에요. 대신 비용을 냅니다. ⚠️ 인터넷시세를 적용할 때 아파트 등은 최저층은 하한평균가, 그 외 층은 중간값 또는 일반평균가가 적용됩니다.
지급방식 일곱 가지, 지급유형 세 가지
“종신이냐 확정기간이냐”로만 알려져 있지만 설명서가 나열하는 방식은 일곱 가지입니다.
| 지급방식 | 설명서의 정의 |
|---|---|
| 종신지급 | “인출한도 설정없이 평생동안 매월 연금형태로 지급받는 방식” |
| 종신혼합 | 인출한도(대출한도의 50%) 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지를 평생 — ⚠️ “종신지급방식보다 월지급금이 적어지게 됩니다” |
| 확정기간혼합 | 일정한 기간동안만 연금. ⚠️ 인출한도 중 대출한도의 5%(의무설정인출한도)는 기간 종료 후 담보주택관리비·의료비 용도로만 |
| 대출상환 / 대출상환우대 | 기존 대출을 갚는 용도로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이하) 안에서 받고 나머지를 평생 |
| ⭐ 우대지급 / 우대혼합 | 기초연금 수급권자(65세 이상)이고 부부기준 2억5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우 — “종신지급방식보다 더 많은 월지급금” |
⭐ 우대지급방식이 이 표에서 가장 눈여겨볼 줄입니다. 조건(기초연금 수급 + 2억5천만원 미만 1주택)에 해당하면 같은 집으로 더 받습니다. 본인이 기초연금 대상인지는 기초연금 편에서 먼저 확인해 보세요.
| 지급유형 | 내용 |
|---|---|
| 정액형 | “월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 방식” |
| ⚠️ 초기증액형 | 초기에 더 받다가 “해당기간 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준” — 초기 기간은 3년·5년·7년 또는 10년 중 선택 |
| ⭐ 정기증가형 | “최초 월지급금은 정액형보다 적게 받지만 월지급금이 매 3년마다 4.5%씩 증가” |
⭐ 초기증액형의 “70%”를 먼저 보세요. 늘려 받는 게 아니라 앞으로 당겨 받고 뒤를 깎는 구조입니다. 반대로 정기증가형은 3년마다 4.5%씩 오르고요. ⭐ 종신방식이라면 “최초 주채무 실행일로부터 3년 이내에 1회에 한하여” 유형을 바꿀 수 있습니다.
⭐ 비용은 세 갈래 — 그리고 이자는 복리입니다
| 항목 | 요율 |
|---|---|
| 초기보증료 | 처음에 한번 주택가격의 1.0%(주택가격이 높고 나이가 많으면 1.0% 미만일 수 있음) |
| 연보증료 | 보증잔액의 연 0.95%를 일할 계산하여 매월 — 대출상환(우대)방식은 연 1.0% |
| ⭐ 대출이자 | COFIX(신규취급액) + 가산금리 0.85%, 변동주기 6개월 — 대출상환(우대)방식은 가산금리 0.75% |
⚠️⚠️ 이자가 복리로 붙는 이유가 설명서에 적혀 있습니다. “매월 현금으로 이자를 납부해야 하는 일반 대출과 달리 주택연금은 이용기간 동안 이자를 현금으로 납부하지 않아도 되기 때문입니다. 따라서 매월 납부할 이자가 대출잔액에 자동으로 더해지고 이자는 복리로 계산됩니다.”
공사가 든 예시 그대로 — “100만원에 대한 월이율이 1%일 경우 일반 대출은 매월 1만원씩 1년간 12만원을 현금으로 납부해야 하지만, 주택연금은 현금으로 납부하지 않는 대신 복리 계산으로 인해 1년 뒤 대출잔액이 112만원보다 더 커지게 됩니다.”
⭐ “현금이 안 나간다”와 “비용이 없다”는 다릅니다. 보증료도 마찬가지예요 — “귀하가 직접 현금으로 공사에 납부하는 것이 아니라, 금융기관이 귀하의 부담으로 대출을 발생시켜 공사에 납부합니다.” 즉 세 갈래가 모두 대출잔액으로 쌓입니다. 그래서 설명서도 “주택연금을 오래 받으시는 경우 복리로 인해 대출잔액에 자동으로 더해지는 이자가 더 커질 수 있습니다”라고 적어 두었어요.
⭐⭐ 그래도 모자란 부분은 청구하지 않습니다
“주택연금의 채권행사는…담보주택에 대하여만 가능합니다. 즉, 만약 주택가격만큼 상환하고 부족하더라도 공사는 귀하나 자녀 등(상속인)에게 그 부족한 부분을 청구하지 않습니다.”
“변제일 현재 주택가격과 대출(보증)잔액 중 적은 금액을 변제하면 됩니다.”
— 한국주택금융공사, 주택연금 설명서 6. 채권행사 범위 / 5.(2) 변제금액
⭐ 이 두 문장이 주택연금의 핵심 설계입니다. 오래 살아서 받은 총액이 집값을 넘어도 자녀에게 넘어가지 않아요. ⚠️ 다만 예외 네 가지가 명시돼 있습니다 — 조세채권, 임금·재해보상금·퇴직금채권, 해지사유 발생 후에 지급된 연금액, 그리고 “채무자의 고의 또는 중과실에 의해 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액”. 반대로 남으면 저당권방식은 상속 절차로, 신탁방식은 생전에 지정한 귀속권리자에게 갑니다.
⚠️ 받기 시작하면 못 하게 되는 것들
| 구분 | 설명서 문언 |
|---|---|
| 담보물권 | “담보주택에 저당권 또는 가등기담보권 등 담보물권을 설정하는 행위” 불가 |
| 전세권 | “담보주택에 전세권을 설정하는 행위” 불가 |
| ⭐ 임대 | 저당권방식은 “보증금 없이 월세만 받고…임대하는 것은 가능” / 신탁방식은 보증금 있는 임대도 가능(임대기간 2년이 원칙, 보증금 있는 임대차 4건 이하) |
| ⚠️ 주민등록 | “귀하 또는 배우자의 주민등록상 주소지는 담보주택 주소지와 동일해야” — 실거주 예외 인정사유는 공사 승인 필요 |
| ⚠️ 재가입 | “중도 해지하는 경우에는 해지일로부터 3년 동안 동일주택을 담보로 다시 가입할 수 없습니다” |
⚠️ 실거주 예외 인정사유는 다섯 가지입니다 — 질병치료·심신요양 등을 위한 병원·요양시설 입원, 자녀 봉양을 위한 타 주택 장기체류, 노인주거복지시설로 이주, 관공서에 의한 격리·수용·수감, 그 밖에 공사가 인정한 경우. 전부 공사의 승인이 필요합니다.
⭐ 마음이 바뀌면 30일 안에. “최초 보증부대출 실행일로부터 30일 이내(철회기한)에 약정을 철회할 수 있습니다.” 대출잔액 전액을 상환하면 보증료(초기+연)를 환급해 줍니다. 그리고 “최초 보증부대출 실행일로부터 5년이 경과하기 이전에 보증(대출)잔액을 전부 상환하고 해지한 경우”에는 초기보증료 중 이용기간에 비례한 액수를 차감한 금액을 환급합니다.
이런 질문이 남습니다
기초생활보장에 영향이 있나요
⚠️ 설명서가 따로 경고를 달아 두었습니다 — “주택연금 이용으로 인해 정부 등의 국민복지서비스(국민 기초생활보장제도 등) 혜택이 축소될 수 있습니다.” 구체적으로 어떻게 반영되는지는 이 문서에 없어요. 해당되신다면 가입 전에 반드시 확인하세요.
연금을 압류당할 수 있나요
⭐ 주택연금 전용계좌가 있습니다. “최저생계비인 250만원 이하의 금액만 입금되며, 입금된 금원에 대한 압류가 금지되는 계좌”예요. 월지급금을 제외한 다른 금원의 입금은 안 되지만 출금 및 이체에는 제한이 없습니다. 이용하려면 공사에서 확인서를 발급받아 금융기관에 신청해야 합니다.
이사를 가면 어떻게 되나요
담보주택을 바꾸는 절차가 있는데, 신규주택의 공시가격등이 12억원 이하이거나 기존주택보다 낮거나 같아야 합니다. 담보가치가 늘면 월지급금이 늘고(초기보증료 추가 납부), 줄면 잔액 일부를 상환하게 됩니다. ⚠️ 일반주택·노인복지주택·오피스텔 사이의 변경은 허용되지 않습니다.
재건축에 들어가면요
“담보주택이 멸실되더라도 주택연금을 계속 이용할 수 있으며”라고 적혀 있습니다. 다만 저당권방식은 공사의 1순위 근저당권이 반드시 유지되어야 하므로 이주비대출을 받지 못할 수 있고, 신탁방식은 소유권이 공사에 있어 공사가 조합원이 되므로 정해진 기한까지 저당권방식으로 변경해야 합니다.
자녀 동의가 필요한가요
⚠️ 두 설명서 어디에도 자녀 동의 요건이 없습니다. 서명란은 소유자와 배우자 둘뿐이에요. 다만 신탁방식은 귀속권리자를 생전에 지정하므로 그 지정 자체가 상속과 직결됩니다. 사별·이혼이 얽힌 연금 문제는 분할연금·유족연금 편도 함께 보세요.
주택연금을 알아볼 때 가장 먼저 정할 것은 금액이 아니라 방식입니다. 소유권을 내가 갖는 대신 배우자 승계에 절차가 붙는 쪽인지, 소유권을 넘기는 대신 배우자가 사망한 때부터 바로 이어받는 쪽인지 — 그 갈림길이 먼저예요.
근거로 삼은 자료
- 한국주택금융공사 — 주택연금 설명서 및 체크리스트 [서식2] 저당권방식(개정 2026.5.18., 시행 2026.6.1., 전 27쪽). ⭐ 주택연금의 정의와 55세·대한민국 국민 요건, 지급방식 일곱 가지와 지급유형 세 가지, 확정기간형 연령표(부부 중 연령이 낮은 자 기준), 주택가격 12억원 상한과 평가 순서 ①~④, 초기보증료 1.0%·연보증료 연 0.95%(대출상환 1.0%), COFIX+0.85%(대출상환 0.75%)·변동주기 6개월, ⭐⭐ 복리 설명과 100만원 예시, 변제시기와 ⚠️ “사망한 후 6월 이내…소유권 이전등기와 채무인수”, ⭐⭐ 채권행사 범위(비소구)와 예외 네 가지, 제한행위·부기등기, 실거주 예외 인정사유 다섯 가지, 철회 30일, 재가입 제한 3년, 보유주택수 규정의 출처입니다.
- 한국주택금융공사 — 주택연금 설명서 및 체크리스트 [서식2-2] 신탁방식(개정 2026.5.18., 시행 2026.6.1., 전 42쪽). ⭐ 신탁방식의 정의(“공사(수탁자)에 신탁(소유권 이전)…유언대용신탁으로 계약하는 제도”), ⭐⭐ “위탁자는 배우자를 사후수익자로 지정하여야 합니다”와 “생존한 사후수익자는 위탁자가 사망한 때부터 위탁자의 수익권을 취득”, 혼인관계 해소 시 사후수익자 지위 상실, 위탁자의 수익권 네 가지, ⭐ “신탁보수를 수취하지 않습니다”, 임대차보증금을 공사가 제시하는 계좌에 입금·운용과 임대기간 2년·보증금 있는 임대차 4건 이하, 귀속권리자에게 잔여 신탁재산 교부, 신탁부동산 처분(공매 원칙)과 정산 순서, 재건축 시 저당권방식으로 변경, 그리고 ⭐ “조건변경을 통해 저당권방식과 신탁방식 간 변경이 가능”의 출처입니다.
- 한국주택금융공사 — 위 두 설명서 공통. 주택연금 전용계좌(“최저생계비인 250만원 이하의 금액만 입금되며…압류가 금지되는 계좌”), ⚠️ “국민복지서비스(국민 기초생활보장제도 등) 혜택이 축소될 수 있습니다”, 담보주택 변경 시 담보가치 증감표의 출처입니다. 대표전화 1688-8114.
확인하지 못한 것
- ⭐ 실제 월지급금 표(나이·집값별 금액). 설명서는 빈칸으로 두고 상담 시 채우는 양식입니다. 그래서 이 글에는 “몇 살에 얼마”를 싣지 않았습니다. 본인 숫자는 공사의 예상연금 조회에서 확인하세요.
- ⭐ “2026년 월 수령액 평균 몇 % 인상”. 널리 인용되지만 이 설명서에는 인상률이 없습니다. 이전 판에 실려 있던 수치를 이번에 걷어냈습니다.
- ⚠️ “집값 기준은 시세의 80~90%”. 설명서는 평가 순서만 정하고 시세 대비 비율을 제시하지 않습니다. 이 서술도 걷어냈습니다.
- 기초생활보장 혜택이 구체적으로 어떻게 축소되는지. 설명서는 “축소될 수 있습니다”까지만 적습니다.
- 건강보험료·기초연금 산정에 미치는 영향. 두 설명서에 서술이 없습니다.
- 신탁방식의 취득세·재산세 처리. 비용 부담 주체가 위탁자 또는 사후수익자라는 것까지만 확인했고, 소유권 이전에 따른 세금 처리는 이 문서에 없습니다.
- 두 방식의 월지급금이 서로 다른지. 설명서에 방식별 금액 차이에 대한 서술이 없습니다.
- 가입 가능한 주택 유형의 전체 요건. 노인복지주택·주거목적 오피스텔이 언급되지만 요건을 정리한 표는 이 문서에 없습니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. 위 내용은 한국주택금융공사가 가입 시 교부하는 설명서 두 종(시행 2026년 6월 1일)의 문언을 옮긴 것이고, 금액은 상담 때 채워지는 항목이라 싣지 않았습니다. 연금 전체 설계는 3층 연금, 국민연금 받기 전 공백은 연금 공백기, 노후 생활비 감각은 은퇴 후 생활비를 함께 보세요. 이 글은 일반적인 정보 제공이며 금융 자문이 아닙니다. 가입 전에 공사 상담사의 설명을 직접 들으셔야 합니다(대표전화 1688-8114).
