배우자에게 집을 증여하면 받은 사람의 취득가액이 증여 당시 시가로 올라가니, 곧바로 팔면 양도차익이 작아지지 않을까요. 소득세법 제97조의2는 이 경로를 막아 둡니다. 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(주식등은 1년) 안에 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 토지·건물 등을 팔면, 양도차익을 셀 때 취득가액을 증여자가 그 자산을 취득할 당시의 금액으로 합니다. 대신 낸 증여세는 필요경비에 넣습니다. 흔히 「이월과세」라고 부르는 규정입니다. 관계·날짜·예외를 고르면 적용 여부를 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 배우자·직계존비속에게 증여받아 10년 안에 팔면 취득가액은 증여자가 산 값 (제97조의2 제1항 제1호).
2. 낸 증여세는 필요경비에 산입(제3호), 보유기간도 증여자가 취득한 날부터(제95조 제4항).
3. 적용하지 않는 경우 셋 — 사업인정고시일 2년 이전 증여 후 수용, 적용하면 1세대1주택 비과세가 되는 경우, 이월과세 세액이 더 적은 경우(제2항).
판정기
입력하면 자동 판정합니다. 기간은 10년(주식등 1년), 연수는 등기부에 적힌 소유기간으로 셉니다(제97조의2 제3항). 증여일의 10년 되는 날 전에 팔면 「안」, 그 뒤면 「지남」, 그날이면 「경계일」로 표시합니다(저희 셈). 차익 두 줄은 기타 필요경비를 뺀 단순 셈이고, 결정세액을 비교하는 제2항 제3호를 대신 판단하지 않습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제97조의2 제1항 | 거주자가 양도일부터 소급하여 10년(제94조제1항제3호에 따른 자산의 경우에는 1년) 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 소멸된 경우는 제외) 또는 직계존비속(양도 당시 사망한 경우는 제외)으로부터 증여받은 제94조제1항제1호 및 제3호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 … 다음 각 호의 기준을 적용한다. | 이혼한 배우자도 포함, 사별은 제외 |
| 제1항 제1호~제3호 | 1. 취득가액은 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득할 당시의 금액 2. 그들이 지출한 필요경비 포함 3. 거주자가 낸 증여세 상당액은 필요경비에 산입 | 증여받은 가액이 아니라 증여자의 매입가 |
| 제2항 (적용하지 않음) | 1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받아 협의매수·수용된 경우 2. 제1항을 적용하면 1세대1주택 비과세 주택(비과세에서 빠지는 고가주택 포함)의 양도가 되는 경우 3. 제1항을 적용한 결정세액이 적용하지 않은 결정세액보다 적은 경우 | 납세자에게 유리하면 적용하지 않는 구조 |
| 제97조의2 제3항 | 제1항의 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다. | 증여 계약일이 아니라 등기 기준 |
| 제95조 제4항 단서 | 제97조의2제1항의 경우 보유기간은 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산 | 장기보유특별공제에 영향 |
| 제101조 제2항 | 그 밖의 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자·직계존비속 제외)에게 증여한 뒤 수증자가 증여일부터 10년 이내에 다시 양도하고, 수증자의 증여세+양도세가 증여자가 직접 양도했을 때의 세액보다 적으면 증여자가 직접 양도한 것으로 본다. 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속되면 예외. | 이 경우 당초 증여세는 부과하지 않음(제3항) |
얼마나 달라지나 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 이월과세 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 남편이 3억원에 산 땅을 아내에게 8억원으로 증여(증여세 1억원으로 가정), 2년 뒤 8억 5,000만원에 양도 | 적용 — 차익 8억 5,000만원 − 3억원 − 1억원 = 4억 5,000만원 | 적용하지 않았다면 8억 5,000만원 − 8억원 = 5,000만원 |
| 아버지에게 2025년 10월 1일 증여받은 상장주식(대주주분)을 2026년 10월 22일 양도 | 기간 지남 | 주식등은 1년 — 2026년 10월 1일이 지났음 |
| 같은 땅을 증여일의 10년 되는 날에 양도 | 경계일 | 「소급하여 10년 이내」에 그날이 드는지 세무서 확인 |
첫 줄의 증여세 1억원은 계산 예시를 위한 가정입니다(저희 예시). 증여세 산출은 증여세 계산기에서 따로 해 보세요. 두 차익의 차이만큼 세금이 달라지는 것은 아닙니다 — 장기보유특별공제·기본공제·세율을 거쳐야 하고, 제2항 제3호는 그 결과인 결정세액을 비교합니다.
제101조와는 무엇이 다른가
제97조의2는 배우자·직계존비속에게 받은 경우 받은 사람(수증자)이 양도세를 내되 취득가액만 바꿉니다. 제101조 제2항은 그 밖의 특수관계인에게 넘긴 경우, 세 부담이 줄어들면 준 사람(증여자)이 직접 판 것으로 보고 증여세는 매기지 않습니다(제3항). 판정기는 「그 밖의 특수관계인」을 고르면 제101조 제2항 검토 대상인지만 알려 줍니다. 세액 비교는 하지 않습니다.
체크리스트
- ☐ 등기부상 증여 등기 접수일 확인(연수는 등기부 소유기간)
- ☐ 증여자의 취득가액·필요경비 증빙을 받아 두었나
- ☐ 낸 증여세 영수증
- ☐ 파는 집이 1세대1주택 비과세에 해당하는지 따로 확인
이런 질문이 남습니다
이혼한 뒤에 팔면 벗어나나요?
아닙니다. 조문은 양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함한다고 적습니다. 사망으로 소멸된 경우만 빠집니다.
예전에 증여받은 것도 10년인가요?
이번에는 현행 조문만 읽었습니다. 개정 이력과 부칙의 적용 시점은 확인하지 않았으니, 오래전에 증여받았다면 세무서에 기간을 확인하세요.
「그 밖에 대통령령으로 정하는 자산」은요?
시행령에 위임되어 있고 이번에 읽지 않았습니다. 판정기는 「판정 보류」로 표시합니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제97조의2·제95조 제4항·제101조 제2항~제4항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 10월 22일 확인). 제97조의2 제1항(10년·주식등 1년, 배우자·직계존비속, 제1~3호), 제2항 적용 배제 3개, 제3항 등기부 소유기간, 제95조 제4항 보유기간 기산, 제101조 제2항 그 밖의 특수관계인 10년·제3항 증여세 미부과·제4항, 제94조 제1항 제1호·제3호 자산 범위.
- 읽지 않은 것. 소득세법 시행령의 「대통령령으로 정하는 자산」과 증여세 상당액 계산(제97조의2 제5항 위임), 10년으로 바뀐 개정의 부칙.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세청 홈택스 — 이월과세 적용 여부와 결정세액 비교.
2026년 10월 22일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
