토지거래허가구역 안에서 일정 면적을 넘는 토지(아파트라면 대지지분)를 사고팔려면 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 없습니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제11조입니다. 자기가 살 집으로 허가를 받았다면 취득일부터 2년 그 목적대로 써야 하고(시행령 제14조), 어기면 취득가액의 최대 10% 이행강제금이 매년 붙을 수 있습니다(법 제18조, 시행령 제16조). 면적 기준, 허가 기준, 의무기간, 이행강제금, 벌칙을 조문대로 옮겼고, 판정·이행강제금 계산기를 붙였습니다.
1. 도시지역 주거지역은 60㎡ 초과부터 허가 대상입니다. 지정 공고로 10~300% 범위에서 달리 정할 수 있습니다.
2. 자기 거주용이면 취득일부터 2년 그 목적대로 이용해야 합니다.
3. 이행강제금은 방치 10%, 임대 7%, 승인 없는 목적 변경 5% — 이행할 때까지 1년에 한 번.
얼마부터 허가를 받나 — 시행령 제9조
| 용도지역 | 이 면적 이하는 허가 불요 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 도시지역 · 주거지역 | 60㎡ | 아파트는 대지지분 면적으로 따짐(저희 읽기) |
| 도시지역 · 상업·공업지역 | 150㎡ | — |
| 도시지역 · 녹지지역 | 200㎡ | — |
| 도시지역 · 용도지역 미지정 | 60㎡ | — |
| 도시지역 외 | 250㎡ (농지 500㎡, 임야 1,000㎡) | — |
지정권자가 거래 실태를 보고 이 면적이 맞지 않다고 판단하면 기준면적의 10% 이상 300% 이하에서 따로 정해 공고할 수 있습니다(제9조 제1항 단서). 1년 안에 한 덩어리 땅의 일부를 나눠 사면 전체 거래로 보고(제2항), 지정 뒤 쪼개거나 공유지분으로 거래해도 처음 한 번은 기준 초과 거래로 봅니다(제3항).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 면적 기준은 시행령 제9조 제1항이고, 지정 공고에서 기준면적의 10~300% 범위로 따로 정할 수 있어 공고 비율을 넣습니다. 허가대상자·용도를 특정해 지정할 수도 있는데(법 제10조 제1항), 이 계산기는 그것까지 보지 않습니다. 이행강제금은 시행령 제16조 제3항의 비율 × 실제 취득가액입니다.
허가 절차와 효력 — 법 제11조
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 누가 | 계약 당사자가 공동으로 시장·군수·구청장의 허가 | 예약도 포함, 변경할 때도 허가 |
| 서류 | 계약내용, 토지이용계획, 취득자금 조달계획 | 자금계획은 등기일까지 변경 제출 가능 |
| 처리 | 민원 처리 기간에 허가·불허가. 그 기간에 통지가 없으면 다음 날 허가된 것으로 봄 | 선매협의 중이면 그 사실을 알림 |
| 효력 | 허가 없이 맺은 계약은 효력이 발생하지 않음 | — |
허가해 주는 경우 — 법 제12조
시장·군수·구청장은 이용 목적이 법이 정한 목록에 들지 않거나, 도시·군계획에 맞지 않거나, 면적이 목적에 맞지 않는 등의 경우를 빼고는 허가해야 합니다. 목록의 첫째가 「자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우」이고, 그 밖에 주민 복지·편익시설, 그 구역에 사는 농업인 등의 영농, 공익사업, 지역 거주자의 일상생활에 필요한 용도 등이 있습니다.
사고 나서 지켜야 할 것 — 법 제17조·제18조, 시행령 제14조·제16조
| 허가 목적 | 이용 의무기간 (취득일부터) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 자기 거주용 주택용지, 복지·편익시설, 농업인 등 영농 (제12조 1호 가~다목) | 2년 | — |
| 공익사업 등 (라~바목) | 4년 | 분양 목적이면 분양 완료 때 4년이 지난 것으로 봄 |
| 대체토지 | 2년 | — |
| 현상보존·그 밖의 경우 | 5년 | — |
| 어긴 방식 | 이행강제금 (취득가액 대비) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 목적대로 쓰지 않고 방치 | 10% | 법 제18조 상한 |
| 직접 쓰지 않고 임대 | 7% | — |
| 허가관청 승인 없이 목적 변경 | 5% | — |
| 그 밖의 경우 | 7% | — |
먼저 3개월 이내의 이행기간을 정한 문서 이행명령이 오고, 그 기간에 이행하지 않으면 부과됩니다. 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩 이행할 때까지 반복할 수 있지만, 의무기간이 지난 뒤에는 부과할 수 없습니다. 이행하면 새 부과는 멈추되 이미 부과된 것은 징수합니다. 취득가액은 실제 거래가격이고, 이의는 고지받은 날부터 30일 이내입니다. 저희 예시로 취득가 10억원 토지를 방치하면 1회 1억원, 임대하면 7,000만원입니다.
임시특례. 시행령 제14조의2는 조정대상지역의 세 낀 주택 등에 대해, 2026년 5월 9일 이전 허가 신청 등 요건을 갖추면 2년의 기산점을 기존 임대차의 최초 종료일로 늦추는 특례를 둡니다. 요건이 길어(2026년 2월 12일 당시 임대 중, 종료일 범위, 보유기간 등) 해당 여부는 원문과 구청에 확인하세요.
허가 없이 사면 — 법 제26조 제3항
허가나 변경허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받으면 2년 이하의 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금입니다. 허가구역 지정 내용의 공고 전 공개·누설을 금지하는 제10조 제8항과 그 벌칙(1년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금)은 2026년 12월 9일 시행으로 표시된 개정입니다.
체크리스트
- ☐ 그 땅(아파트는 대지지분)이 허가구역 안인지, 공고의 기준면적 비율은 얼마인지
- ☐ 허가대상자·용도를 특정한 지정인지
- ☐ 허가 전에는 계약의 효력이 없음 — 허가 후 계약 효력
- ☐ 자기 거주용이면 취득일부터 2년 실거주
- ☐ 임대하면 7%, 방치하면 10% 이행강제금이 매년
이런 질문이 남습니다
세입자가 있는 집을 사도 되나요?
자기 거주용으로 허가를 받으면 취득일부터 2년 그 목적대로 써야 하고, 직접 쓰지 않고 임대하면 7% 이행강제금 대상입니다. 다만 시행령 제14조의2의 임시특례 요건에 들면 기산점이 달라집니다.
아파트도 면적으로 따지나요?
법은 「토지」에 관한 권리의 거래를 허가 대상으로 하고 면적 기준을 시행령에 둡니다. 아파트를 사면 대지권(지분)을 함께 사므로 그 지분 면적이 기준이 된다고 읽었습니다(저희 읽기). 실제 판단은 구청에 확인하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조·제11조·제12조·제17조·제18조·제26조, 같은 법 시행령 제9조·제14조·제14조의2·제16조 — 원문(법률 현행 화면(시행 2024. 5. 17., 법률 제20194호, 2026. 12. 9. 등 시행 예정 개정 표시 포함), 시행령 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36740호. 2026년 10월 19일 확인). 허가 대상 면적과 공고 비율, 허가 절차·의제·효력, 허가 기준, 이용 의무기간, 이행강제금 비율·부과 방식, 임시특례 제1항, 무허가 벌칙.
- 국가법령정보센터 — 시행령 원문.
- 읽지 않은 것. 시행령 제14조의2 제2항 전체, 지정 공고(어느 구역·대상·비율인지), 시행규칙의 서식.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 해당 시·군·구청 — 그 땅이 허가구역인지, 공고 내용.
2026년 10월 19일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
