부모님 집을 상속받아 내 집과 합쳐 2주택이 됐는데, 원래 살던 집을 팔면 1세대1주택 비과세를 받을 수 있을까요. 소득세법 시행령 제155조 제2항은 상속받은 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 각각 1개씩 가진 1세대가 일반주택을 팔면 국내에 1주택을 가진 것으로 보아 비과세 요건(제154조 제1항)을 적용한다고 정합니다. 다만 조문이 긴 괄호 안에 조건을 여럿 넣어 두었습니다 — 상속 뒤에 산 집, 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집은 일반주택이 아닙니다. 그 조건을 하나씩 골라 보는 판정기를 붙였습니다.
1. 상속주택 1 + 일반주택 1에서 일반주택을 팔면 1주택으로 봅니다 (시행령 제155조 제2항).
2. 일반주택은 상속개시 당시 이미 갖고 있던 집만 — 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집은 제외.
3. 피상속인이 2주택 이상이었다면 순위로 고른 1채만 상속주택 — 소유기간 → 거주기간 → 상속개시 당시 거주 → 기준시가.
판정기
고르면 바로 판정합니다. 시행령 제155조 제2항·제3항의 요건만 봅니다. 파는 집이 보유 2년·거주·12억원 같은 1세대1주택 요건을 채우는지는 따로 봐야 합니다. 같은 세대일 때의 결과는 단서에 대한 저희 읽기입니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제155조 제2항 본문 | 상속받은 주택 … 과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 … 만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 … 은 제외한다. 이하 “일반주택”)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. | 상속 뒤 산 집으로는 이 특례를 못 받음 |
| 상속받은 주택의 범위 (괄호) | 조합원입주권·분양권을 상속받아 사업 완료 뒤 취득한 신축주택을 포함. 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택을 소유했다면 아래 순위에 따른 1주택 | 나머지 상속 주택은 이 특례의 상속주택이 아님 (저희 풀이) |
| 제2항 단서 | 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유한 사람이 직계존속(배우자의 직계존속 포함, 합친 날 어느 한 사람 또는 모두 60세 이상으로 1주택 보유)을 동거봉양하려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다. | 같은 세대 상속은 원칙적으로 이 특례 밖이라고 저희는 읽음 |
| 제3항 | 공동상속주택 외의 다른 주택을 팔 때 공동상속주택은 그 거주자의 주택으로 보지 않는다. 다만 상속지분이 가장 큰 상속인은 그렇지 않고, 그런 사람이 2명 이상이면 ① 그 주택에 거주하는 사람 ② 최연장자 순으로 소유자로 본다. | 소수 지분 상속인은 주택 수에서 빠짐 |
피상속인이 집을 여러 채 갖고 있었다면 — 순위
| 순위 | 원문 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1 | 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택 | 등기부로 확인 |
| 2 | 소유기간이 같은 주택이 2 이상이면 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택 | 주민등록 이력 |
| 3 | 소유기간·거주기간이 모두 같으면 피상속인이 상속개시 당시 거주한 1주택 | — |
| 4 | 거주한 사실이 없고 소유기간이 같으면 기준시가가 가장 높은 1주택(같으면 상속인이 선택) | — |
네 가지 경우 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 10년째 내 집에 살다가 따로 사시던 아버지 집을 상속, 내 집을 팖 | 1주택으로 봄 | 보유 2년 등 제154조 요건은 내 집 기준으로 따로 |
| 아버지 집을 상속받은 뒤 새 집을 사서 2주택, 새 집을 팖 | 해당 없음 | 새 집은 상속개시 당시 보유한 주택이 아님 |
| 돌아가시기 1년 전 아버지에게 증여받은 집 + 상속주택, 증여받은 집을 팖 | 해당 없음 | 2년 이내 증여받은 주택은 일반주택에서 제외 |
| 형제 셋이 공동상속(지분 최대 아님), 내 집을 팖 | 공동상속주택은 내 주택으로 안 봄 | 제3항 — 지분 최대 상속인은 반대 |
판정기는 「이 특례의 문을 지나느냐」만 봅니다. 문을 지나면 「1주택을 가진 것으로 보아 제154조 제1항을 적용」하므로, 파는 일반주택이 보유기간 2년(취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년)을 채웠는지, 실거래가 12억원을 넘는지는 1세대 1주택 비과세 편의 요건대로 따로 봐야 합니다.
체크리스트
- ☐ 일반주택의 취득일이 상속개시일보다 앞인가
- ☐ 그 집이 상속개시일 전 2년 안에 피상속인에게 증여받은 집은 아닌가
- ☐ 상속개시 당시 피상속인과 같은 세대였나(주민등록)
- ☐ 피상속인이 여러 채였다면 순위로 고른 1채가 무엇인가
- ☐ 공동상속이면 내 지분이 가장 큰가
이런 질문이 남습니다
상속받은 집을 먼저 팔면요?
제2항은 「일반주택을 양도하는 경우」만 정합니다. 상속주택을 파는 경우는 이 항의 범위가 아닙니다.
몇 년 안에 일반주택을 팔아야 하나요?
제2항 본문에는 일시적 2주택(제1항)처럼 기한이 적혀 있지 않습니다. 이번에 읽은 범위에서는 기한 문구를 찾지 못했습니다.
같은 세대였는데 동거봉양 합가도 아니면요?
단서가 같은 세대일 때 상속주택으로 보는 경우를 합가 전부터 보유한 주택으로 한정하므로, 그 밖의 경우는 이 특례의 상속주택이 아니라고 저희는 읽습니다. 세무서 확인이 필요합니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조 제2항·제3항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 10월 22일 확인). 제2항 상속주택과 일반주택(상속개시 당시 보유, 2년 이내 증여 제외), 피상속인 2주택 이상 시 순위 1~4, 같은 세대 단서(60세 이상 동거봉양 합가), 제3항 공동상속주택과 지분 최대 상속인.
- 읽지 않은 것. 제155조 제2항과 이어지는 다른 항(조합원입주권 등), 부칙 경과규정, 예규.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세청 홈택스 — 상속주택 특례의 주택 순위와 세대 판정.
2026년 10월 22일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
