부모님 집을 물려받으면 상속세와 따로 취득세가 붙습니다. 세율은 지방세법 제11조 제1항 제1호가 정합니다 — 농지는 1천분의 23(2.3%), 농지 외의 것은 1천분의 28(2.8%)입니다. 과세표준은 매매처럼 실제 값이 아니라 제10조의2 제2항 제1호대로 시가표준액입니다. 여기에 지방교육세(제151조)와 농어촌특별세(농어촌특별세법 제5조)가 얹힙니다. 그리고 무주택 가구가 집 한 채를 물려받는 경우처럼 「1가구 1주택」이면 제15조 제1항 제2호 가목의 세율 특례로 취득세율이 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%로 내려갑니다. 시가표준액·지분·물건 종류를 넣으면 세 세금을 나눠 셈하는 계산기를 붙였습니다. 기본값은 모두 저희 예시입니다.
1. 주택·건물·토지 2.8%, 농지 2.3%, 과세표준은 시가표준액 — 상속은 시가인정액(매매사례가액 등)이 아니라 제4조의 시가표준액 — 토지·주택은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 가액 — 으로 셈합니다(제10조의2②1호).
2. 얹히는 두 세금 — 지방교육세는 과세표준 × (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%, 농어촌특별세는 과세표준 × 2% × 10% = 0.2%. 셋을 더하면 3.16%이고, 국민주택 규모 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세라 2.96%입니다(저희 셈).
3. 1가구 1주택 상속은 0.96% — 취득세 0.8% + 지방교육세 0.16%, 농어촌특별세는 농어촌특별세법 제4조 제10호의4로 비과세입니다(저희 셈). 시가표준액 4억원 주택이면 1,264만원이 384만원이 됩니다(저희 예시).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 시가표준액은 만원 단위로, 지분은 1~100 사이 정수로 넣으세요. 기본값(시가표준액 4억원·단독 상속·국민주택 규모 초과 주택)은 저희 예시입니다. 세금마다 원 미만은 버렸습니다(저희 셈 — 10원 미만 끝수는 아래 「다섯 가지 셈」 바로 위 문단). 「주택 면적」과 「1가구 1주택」 칸은 주택일 때만 셈에 씁니다. 지방세특례제한법의 감면(자경농민 농지 등)과 고급주택 중과는 셈하지 않습니다.
세율 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제10조의2 ② 1호 | 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 경우에는 해당 호에서 정하는 가액을 취득당시가액으로 한다. 1. 상속에 따른 무상취득의 경우: 제4조에 따른 시가표준액 | 증여(시가인정액)와 다른 점 — 매매사례가액·감정가액을 쓰지 않음 |
| 지방세법 제4조 ① | 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. … | 공시되지 않았으면 시장·군수·구청장이 산정한 가액 |
| 지방세법 제11조 ① 1호 | 1. 상속으로 인한 취득 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 | 주택 값이 6억이든 9억이든 같은 2.8% — 매매의 1~3%(제8호)와 다름 |
| 지방세법 제15조 ① 본문 · 2호 | 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 취득에 대한 취득세는 제11조 및 제12조에 따른 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율로 산출한 금액을 그 세액으로 하되 … 2. 상속으로 인한 취득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 취득 가. 대통령령으로 정하는 1가구 1주택의 취득 나. 「지방세특례제한법」 제6조제1항에 따라 취득세의 감면대상이 되는 농지의 취득 | 2.8% − 2% = 0.8% — 제6조 제19호가 중과기준세율을 「1천분의 20」으로 정의 |
| 지방세법 시행령 제29조 ① | 상속인 … 과 … 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족(동거인은 제외한다)으로 구성된 1가구(상속인의 배우자, 상속인의 미혼인 30세 미만의 직계비속 또는 상속인이 미혼이고 30세 미만인 경우 그 부모는 … 같은 가구에 속한 것으로 본다)가 국내에 1개의 주택 … 을 소유하는 경우(… 고급주택은 제외한다) | 재외국민 상속인은 제외. 상속받은 집을 포함해 가구의 주택이 한 채인 경우로 읽음(저희 읽기) |
| 시행령 제29조 ② · ③ | 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우에도 공동소유자 각각 1주택을 소유하는 것으로 보고, 주택의 부속토지만을 소유하는 경우에도 주택을 소유하는 것으로 본다. / 1주택을 여러 사람이 공동으로 상속받는 경우에는 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 본다. … 1. 그 주택에 거주하는 사람 2. 나이가 가장 많은 사람 | 이미 집 지분 일부나 부속토지만 가져도 「주택 소유」 |
얹히는 두 세금 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제151조 ① 1호 | 취득물건(제15조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)에 대하여 … 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지와 제12조의 세율 … 에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 … 의 100분의 20 | (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%. 1가구 1주택 특례(제15조 제1항)도 이 셈은 같음 — 원문은 제15조 제2항만 뺌(저희 읽기) |
| 농어촌특별세법 제5조 ① 6호 (표) | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 「지방세법」, 「지방세특례제한법」 및 「조세특례제한법」에 따라 산출한 취득세액 — 100분의 10 | 2% × 10% = 0.2%, 농지·주택 모두 같음 |
| 농어촌특별세법 제4조 10의4호 · 11호 | 10의4. 「지방세법」 제15조제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 취득세 / 11. 대통령령으로 정하는 서민주택 및 농가주택에 대한 취득세 | 1가구 1주택 상속은 제15조 제1항 제2호라 비과세 |
| 농어촌특별세법 시행령 제4조 ⑤ | 「대통령령으로 정하는 서민주택」이란 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택 규모(… 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한다) 이하의 주거용 건물과 이에 부수되는 토지 … | 국민주택 규모 85㎡와 그 예외는 농어촌특별세 85㎡ 편에서 옮김 |
10원 미만 끝수. 취득세·지방교육세는 지방세라 「지방회계법」 제55조가, 농어촌특별세는 국세라 「국고금 관리법」 제47조가 끝수를 다룹니다(저희 읽기). 지방회계법 제55조는 지방자치단체의 수입 또는 지출에서 「10원 미만은 계산하지 아니할 수 있고」, 전액이 10원 미만이면 0으로 처리할 수 있다고 적습니다(나누어 징수할 때는 시행령 제67조의 예외). 국고금 관리법 제47조 제1항은 10원 미만의 끝수를 「계산하지 아니하고」라고 적습니다. 지방세 쪽이 「할 수 있다」로 적혀 있어 계산기는 세 세금 모두 원 미만만 버리고 10원 단위로 줄이지 않았습니다 — 실제 고지 금액은 10원 단위로 끊겨 계산기와 몇 원 다를 수 있습니다(저희 풀이).
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 시가표준액 4억원 주택, 혼자 상속, 국민주택 규모 초과 | 취득세 1,120만원·지방교육세 64만원·농어촌특별세 80만원, 합계 1,264만원 | 4억원의 3.16% |
| 같은 주택, 1가구 1주택 상속 | 취득세 320만원 + 지방교육세 64만원, 농어촌특별세 0원 → 합계 384만원 | 0.96% — 첫째 예보다 880만원 적음 |
| 시가표준액 4억원 주택, 국민주택 규모 이하, 특례 아님 | 취득세 1,120만원 + 지방교육세 64만원 → 합계 1,184만원 | 농어촌특별세만 빠짐(2.96%) |
| 시가표준액 4억원 주택을 형제 둘이 반씩 | 과세표준 2억원씩 → 한 사람 632만원 | 특례 여부는 사람마다 따로 — 아래 공동상속 참고 |
| 시가표준액 1억원 농지 | 취득세 230만원·지방교육세 6만원·농어촌특별세 20만원, 합계 256만원 | (2.3% − 2%) × 20% = 0.06% |
첫째와 둘째 예를 견주면 특례 하나로 880만원이 갈립니다. 특례는 취득세율에서 2%를 빼고 농어촌특별세를 없애지만, 지방교육세는 그대로 남습니다 — 제151조 제1항 제1호가 「1천분의 20을 뺀 세율」을 제11조 제1항 제1호의 세율(2.8%)에서 셈하기 때문입니다(저희 읽기).
「1가구 1주택」은 어떻게 판단하나
시행령 제29조는 가구를 세대별 주민등록표로 봅니다. 함께 올라 있는 가족(동거인 제외)이 한 가구이고, 배우자와 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록이 따로여도 같은 가구로 봅니다. 상속인이 30세 미만 미혼이면 그 부모도 같은 가구입니다. 이 가구가 국내에 주택 1개를 소유하는 경우가 특례 대상이고, 고급주택은 빠집니다.
저희는 이 문장을 「상속받은 집을 포함해 가구의 주택이 한 채」로 읽었습니다 — 이미 집이 있는 가구가 한 채를 더 물려받으면 두 채가 되므로 특례에 들지 않는다는 뜻입니다(저희 읽기). 제2항은 공동소유 지분이나 부속토지만 가진 경우에도 주택을 가진 것으로 보니, 「내 명의는 지분 10%뿐」이라도 한 채로 셉니다.
공동상속이면 누가 특례를 받나
제29조 제3항은 여럿이 함께 상속받으면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 봅니다. 가장 큰 지분이 둘 이상이면 그 주택에 사는 사람, 그다음은 나이가 가장 많은 사람 순입니다. 이 조문은 「1가구 1주택」을 셀 때의 소유자 판정이라, 상속 지분마다 세금을 나눠 내는 셈 자체는 계산기처럼 지분만큼의 과세표준에 세율을 곱합니다(저희 풀이). 공동상속에서 특례가 어느 상속인에게 어떻게 적용되는지는 시·군·구청 세무부서에 확인하세요.
체크리스트
- ☐ 상속받는 물건이 주택·농지·그 밖의 것 중 무엇인지(건축물대장·토지대장)
- ☐ 상속개시일 기준 시가표준액(토지·주택은 공시된 가액)
- ☐ 세대별 주민등록표에 함께 오른 가족과 그 가족의 주택(지분·부속토지 포함)
- ☐ 공동상속이면 협의분할 지분과 가장 큰 지분을 가진 사람
- ☐ 전용면적이 국민주택 규모 이하인지
- ☐ 신고·납부 기한(아래 질문)
이런 질문이 남습니다
언제까지 신고하나요?
제20조 제1항은 상속으로 인한 경우 「상속개시일이 속하는 달의 말일부터 … 6개월(외국에 주소를 둔 상속인이 있는 경우에는 각각 9개월)」 이내에 신고·납부하라고 적습니다. 날짜는 취득세 신고 기한 계산기 편에서 셀 수 있습니다.
상속세를 내면 취득세는 안 내나요?
둘은 다른 세금입니다. 상속세는 상속세 및 증여세법에 따라 국세로, 취득세는 지방세법에 따라 지방세로 냅니다. 상속세는 상속세 계산기 편에서 셈할 수 있습니다.
농지를 물려받는데 자경농민 감면이 있다던데요?
제15조 제1항 제2호 나목은 「지방세특례제한법」 제6조 제1항에 따라 취득세 감면대상이 되는 농지의 상속도 세율 특례에 넣습니다. 다만 지방세특례제한법 제6조 원문은 이번에 읽지 않아 계산기는 이 경우를 셈하지 않습니다.
그 집을 나중에 팔면요?
양도세 쪽 이야기입니다 — 상속주택과 일반주택의 비과세 관계는 상속주택 양도세 비과세 판정기 편.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제4조·제6조·제10조의2·제11조·제15조·제20조·제151조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 11월 11일 확인). 시가표준액(공시된 가액), 중과기준세율 1천분의 20, 상속 과세표준, 상속 세율 2.3%·2.8%, 세율 특례(중과기준세율을 뺀 세율), 신고 기한, 지방교육세.
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제29조 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호. 2026년 11월 11일 확인). 1가구 1주택의 범위, 공동소유·공동상속.
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제4조·제5조 — 원문(시행 2026. 5. 12., 법률 제21611호. 2026년 11월 11일 확인). 비과세(제10호의4·제11호), 과세표준과 세율 표 제6호.
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 시행령 제4조 — 원문(시행 2026. 1. 2., 대통령령 제35947호. 2026년 11월 11일 확인). 서민주택(국민주택 규모 이하).
- 국가법령정보센터 — 지방회계법 제55조·시행령 제67조, 국고금 관리법 제47조 — 지방회계법(현행 화면, 시행 2026. 10. 20., 법률 제22084호) · 시행령(시행 2026. 6. 2., 대통령령 제36369호) · 국고금 관리법(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호). 2026년 11월 11일 확인. 10원 미만 끝수.
- 읽지 않은 것. 공시가격이 없을 때 시가표준액을 정하는 시행령 기준, 고급주택의 기준(시행령 제28조 제4항), 지방세특례제한법 제6조(자경농민 농지 감면), 주택법 제2조 제6호(국민주택 규모 — 농어촌특별세 85㎡ 편에서 옮김), 공동상속 특례 적용에 관한 행정안전부 해석.
- 저희가 붙인 것. 계산기 기본값(시가표준액 4억원·단독 상속)과 다섯 예시, 세금마다 원 미만 버림, 「상속받은 집을 포함해 한 채」라는 읽기, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 물건 소재지 시·군·구청 세무부서 — 1가구 1주택 특례 해당 여부, 공동상속 때의 적용, 실제 시가표준액.
- 위택스 — 취득세 신고·납부.
2026년 11월 11일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
