오피스텔을 살 때 취득세가 「주택보다 많다」는 말을 자주 듣습니다. 이유는 세율 조문이 다르기 때문입니다. 지방세법 제11조①8호의 주택 세율은 건축물대장·등기부 등에 주택으로 기재된 건축물에 붙고, 대장상 오피스텔은 같은 항 제7호나목 「농지 외의 것: 1천분의 40」을 따릅니다(저희 읽기). 여기에 지방교육세와 농어촌특별세가 얹혀 매매 기준 합계가 과세표준의 4.6%가 됩니다. 취득 원인별 세목과 합계를 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 매매로 사면 취득세 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% = 4.6%.
2. 3억원이면 1,380만원 — 취득세 1,200만원, 지방교육세 120만원, 농어촌특별세 60만원.
3. 상속·신축은 3.16%, 증여는 4.0% — 취득세율이 2.8%·3.5%로 바뀌기 때문입니다.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 표준세율만 셉니다 — 중과, 감면, 조례 세율, 비영리사업자의 무상취득(1천분의 28)은 넣지 않았습니다. 원 미만은 버립니다(저희 방식).
세율 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제11조①1호 | 상속으로 인한 취득 — 가. 농지: 1천분의 23 나. 농지 외의 것: 1천분의 28 | 오피스텔 상속 2.8% |
| 제11조①2호 | 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28 | 증여 3.5% |
| 제11조①3호 | 원시취득: 1천분의 28 | 신축 2.8% |
| 제11조①7호 | 그 밖의 원인으로 인한 취득 — 가. 농지: 1천분의 30 나. 농지 외의 것: 1천분의 40 | 매매 4% |
| 제11조①8호 | 제7호나목에도 불구하고 유상거래를 원인으로 주택[「주택법」 제2조제1호의 주택으로서 건축물대장ㆍ사용승인서ㆍ임시사용승인서나 등기부에 주택으로 기재된 주거용 건축물과 그 부속토지] … | 대장상 오피스텔은 여기 해당하지 않는다고 저희가 읽음 |
지방세법은 2026년 7월 1일 시행본(법률 제21308호)을 읽었습니다. 법 본문에서 「오피스텔」이라는 말은 제13조의3(주택 수의 판단 범위) 제4호 「제105조에 따라 주택으로 과세하는 오피스텔은 해당 오피스텔을 소유한 자의 주택 수에 가산한다」에만 나옵니다. 즉 오피스텔 자체를 살 때의 세율 조문은 따로 없고, 주택이 아니면 제7호나목으로 갑니다. 주거용으로 쓰는 오피스텔을 갖고 있으면 다음에 주택을 살 때 주택 수에 잡힐 수 있다는 점은 별개입니다.
얹히는 두 세금 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제151조①1호 (지방교육세) | 과세표준에 제11조제1항제1호부터 제7호까지 … 의 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액(제8호의 경우에는 해당 세율에 100분의 50을 곱한 세율 …)의 100분의 20 | 매매 (4% − 2%) × 20% = 0.4% |
| 농어촌특별세법 제5조①6호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 … 산출한 취득세액의 100분의 10 | 원인과 관계없이 2% × 10% = 0.2% |
| 농어촌특별세법 제4조 (비과세) | 제11호 「대통령령으로 정하는 서민주택 및 농가주택에 대한 취득세」 등 | 주택이 아닌 오피스텔을 비과세로 적은 호는 찾지 못함(저희 읽기) |
농어촌특별세법은 2026년 5월 12일 시행본(법률 제21611호)을 읽었습니다. 주택이면 전용 85㎡ 이하가 농어촌특별세 비과세인데, 그 규칙이 어디서 오는지는 취득세 농어촌특별세 편에 있습니다. 오피스텔에는 이 비과세가 닿는 호가 보이지 않아 계산기는 0.2%를 늘 붙입니다.
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 취득세 · 지방교육세 · 농특세 | 합계 |
|---|---|---|
| 3억원 매매 | 1,200만 · 120만 · 60만 | 1,380만원 (4.6%) |
| 2억원 상속 | 560만 · 32만 · 40만 | 632만원 (3.16%) |
| 1억원 증여 | 350만 · 30만 · 20만 | 400만원 (4.0%) |
| 5억원 신축 | 1,400만 · 80만 · 100만 | 1,580만원 (3.16%) |
3억원 매매라면 취득세 1,200만원, 지방교육세 120만원, 농어촌특별세 60만원을 더해 1,380만원입니다. 상속과 신축은 취득세율이 2.8%로 같아 합계도 3.16%로 같습니다. 지방교육세가 (2.8% − 2%) × 20% = 0.16%로 작아지기 때문입니다. 증여는 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%라 합계가 정확히 4.0%입니다(저희 셈).
과세표준이 무엇인지(매매가, 시가인정액, 시가표준액 등)는 제10조의2부터 제10조의6까지가 정하는데 이번에는 읽지 않았습니다. 계산기는 과세표준을 직접 넣게 했습니다. 주택을 사는 경우의 세율과 중과는 취득세 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 건축물대장의 용도가 오피스텔(업무시설)인지 주택인지
- ☐ 취득 원인: 매매·분양, 신축, 상속, 증여
- ☐ 과세표준이 얼마로 잡히는지 (관할 시·군·구 확인)
- ☐ 주거용으로 쓰면 다음 주택 취득 때 주택 수에 잡힐 수 있음 (제13조의3④)
이런 질문이 남습니다
주거용으로 쓰면 주택 세율(1~3%)이 되나요?
제11조①8호는 「건축물대장 … 등기부에 주택으로 기재된」 건축물을 주택으로 봅니다. 대장 용도가 오피스텔이면 쓰임과 관계없이 제7호나목으로 읽힙니다(저희 읽기). 쓰임은 주택 수 판단(제13조의3)에서 따로 문제됩니다.
분양받은 오피스텔은 신축(2.8%)인가요?
원시취득은 건물을 새로 지은 사람의 취득입니다. 분양받아 사는 사람은 유상으로 넘겨받는 것이라 계산기는 「매매」에 넣었습니다(저희 읽기).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조·제13조의3·제151조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 10월 29일 확인). 취득 원인별 표준세율, 주택 세율의 「주택」 정의, 오피스텔 주택 수 가산, 지방교육세 산식.
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제4조·제5조 — 원문(시행 2026. 5. 12., 법률 제21611호. 2026년 10월 29일 확인). 비과세 목록, 과세표준과 세율(제5조① 표 제6호 — 표는 원문 이미지 설명으로 확인).
- 읽지 않은 것. 과세표준(제10조의2~제10조의6), 중과(제13조), 세율 특례(제15조), 지방세특례제한법 감면, 조례 세율, 단수 처리 규정.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 위택스와 관할 시·군·구 세무과 — 신고와 과세표준.
2026년 10월 29일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
