임대주택을 등록해 세를 놓으면서 따로 살던 집 한 채를 팔 때, 그 집은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있을까요. 소득세법 시행령 제155조 제20항은 장기임대주택과 그 밖의 1주택을 국내에 가진 1세대가 요건을 갖춰 그 1주택(거주주택)을 양도하면 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항(1세대 1주택 비과세)을 적용한다고 정합니다. 거주주택은 보유기간 중 2년 이상 살아야 하고, 장기임대주택은 양도일 현재 등록을 유지하고 임대료 증가율이 5%를 넘지 않아야 합니다. 임대주택 유형·기준시가·등록 신청일·거주기간을 넣으면 요건을 하나씩 짚는 판정기를 붙였습니다.
1. 장기임대주택 + 거주주택 1채 — 거주주택을 팔 때 국내 1주택으로 보아 비과세를 판정합니다(제155조⑳).
2. 거주주택은 거주 2년 이상, 장기임대주택은 양도일 현재 사업자등록·임대등록 유지와 임대료등 증가율 5% 이하(⑳ 1호·2호).
3. 장기임대주택의 범위 — 매입 장기일반 10년은 임대개시일 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 6년 단기임대는 4억원(2억원) 이하 등(제167조의3①2호). 저희 예시: 마목·5억원·2019년 등록·거주 30개월·임대 7년이면 대상입니다.
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 「대상」은 거주주택을 국내 1주택으로 «보는» 데까지이고, 보유기간 등 제154조 제1항의 다른 요건과 12억원 고가주택 기준은 따로 봐야 합니다. 2020. 7. 10. 이전 신청 한정을 가목·다목에 붙여 읽은 것, 임대기간을 «년»으로 비교한 것은 저희 셈입니다. 라목(미분양 매입임대)과 사목(임대의무기간 중 자진 말소) 같은 갈래, 건설임대의 9억원·6억원 판정에서 공시가격을 쓰는 단서, 직전거주주택이 있는 경우의 기간 나눔은 판정기에 넣지 않았습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제155조 ⑳ 본문 | 제167조의3제1항제2호에 따른 주택(… 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다) … 과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 … 요건을 충족하고 해당 1주택(“거주주택”)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. | 장기임대주택은 주택 수에서 빠지는 것이 아니라 «1주택으로 본다»는 특례 |
| 제155조 ⑳ 괄호 | 같은 호 가목 … 1)에서 정하는 기한의 제한을, 같은 호 다목 … 단서에서 정하는 기한의 제한을 각각 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 … 임대사업자등록 신청 … 을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목 … 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. | 가목·다목의 2018. 3. 31. 기한은 풀리되 2020. 7. 10. 이전 신청만 — 이 한정을 가목·다목에 붙여 읽음(저희 읽기) |
| 제155조 ⑳ 1호 | 거주주택: 보유기간 중 거주기간 … 이 2년 이상일 것 | 직전거주주택보유주택은 임대 등록일 이후 거주기간만 |
| 제155조 ⑳ 2호 | 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고 … 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 … 의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 … 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고 … | 보증금·월세를 서로 바꿀 때는 민간임대주택법 제44조 제4항 전환 규정 |
| 제155조 ㉑ | 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건 … 을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 … 을 장기임대주택 … 으로 보아 제20항을 적용한다. | 10년을 채우기 전에 팔아도 먼저 적용 |
| 제155조 ㉒ | 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 … 을 충족하지 못하게 된 … 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 … 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. | 낼 세액 = 특례 없을 때 세액 − 특례로 낸 세액 |
제155조 제20항 뒷문장은 한 번 더 나눕니다. 거주주택을 민간임대주택으로 등록했거나 어린이집으로 쓴 적이 있고, 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(둘 이상이면 가장 나중 것, «직전거주주택»)이 있는 거주주택은 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내 1주택으로 봅니다. 장기어린이집(제167조의3①8호의2)도 장기임대주택과 같은 자리에 놓이고, 이때는 양도일 현재 고유번호를 받아 운영하고 있어야 합니다(제20항 3호).
장기임대주택의 범위 — 제167조의3 제1항 제2호
| 목 | 원문이 적은 것 (요약) | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 가목 | 민간매입임대주택을 1호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대, 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하, 임대료등 증가율 100분의 5 이하. 1) 2018년 3월 31일까지 사업자등록등 | 거주주택 특례에서는 1)의 기한을 적용하지 않음(⑳) |
| 다목 | 대지 298㎡ 이하·연면적 149㎡ 이하 건설임대주택을 2호 이상 임대하는 거주자가 5년 이상 임대하거나 분양전환, 기준시가 6억원 이하. 다만 2018년 3월 31일까지 사업자등록등 | 거주주택 특례에서는 단서의 기한을 적용하지 않음(⑳) |
| 마목 | 민간매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로 10년 이상 임대, 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하. 제외: 2) 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 아파트, 3) 2020년 7월 11일 이후 단기에서 장기일반으로 변경 신고한 주택 등 | 1)(조정대상지역 신규 취득)은 거주주택 특례에서는 포함(⑳) |
| 바목 | 장기일반 건설임대주택(대지 298㎡·연면적 149㎡ 이하) 2호 이상, 10년 이상 임대 또는 분양전환, 기준시가 9억원 이하. 2020년 7월 11일 이후 단기에서 변경 신고한 주택 제외 | 지역 구분 없음 |
| 아목 | 민간매입임대주택 중 제2조제6호의2 단기민간임대주택으로 6년 이상 임대, 기준시가 4억원(수도권 밖 2억원) 이하, 직전 임대차계약 대비 증가율 100분의 5 이하. 1주택 이상 보유 중 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 주택은 제외 | 현행 화면에 있는 6년 단기임대 갈래 — 제155조⑳이 «제2호에 따른 주택»을 가리키므로 함께 넣음(저희 읽기) |
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 마목, 수도권, 기준시가 5억원, 2019-05-01 신청, 아파트 아님, 증가율 4.5%, 거주 30개월, 임대 7년 | 대상 | 10년을 아직 못 채웠지만 ㉑로 먼저 적용 — 끝내 못 채우면 ㉒ 신고 |
| 같은 조건, 아파트를 2020-08-01에 등록 신청 | 아님 (1개 미충족) | 마목 2) — 2020. 7. 11. 이후 신청한 아파트 제외 |
| 가목, 2020-09-01 신청, 나머지 같음 | 아님 | ⑳ 괄호의 2020. 7. 10. 이전 신청 한정(저희 읽기) |
| 아목, 수도권, 기준시가 4억 5,000만원 | 아님 | 4억원 한도 초과 |
| 마목 첫 줄과 같은데 거주 20개월 | 아님 | ⑳ 1호 거주 2년(24개월)에 못 미침 |
첫 줄은 임대 7년으로 마목의 10년에 3년 모자랍니다. 제21항은 이 경우에도 장기임대주택으로 보아 거주주택을 먼저 비과세로 팔 수 있게 하고, 제22항은 그 뒤 10년을 채우지 못하게 되면 그 사유가 생긴 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 «특례가 없었다면 냈을 세액 − 특례로 낸 세액»을 신고·납부하게 합니다. 수용 같은 부득이한 사유와 재건축·재개발 기간은 같은 항 2호의 산정특례로 따로 셉니다.
더 읽을 글
- 1세대 1주택 비과세의 기본 — 1세대 1주택 비과세와 보유·거주기간 판정기.
- 임대료 5% 상한과 전환 — 주택 임대료 5% 증액 계산기, 상생임대주택 특례 계산기.
- 세를 받는 쪽의 소득세 — 주택임대소득세.
- 다가구주택을 팔 때 — 다가구주택 1주택 판정기.
체크리스트
- ☐ 임대주택이 제167조의3①2호의 어느 목인지 (등록 유형·임대기간·기준시가)
- ☐ 임대사업자 등록 신청일 — 2020. 7. 10. 이전인지, 아파트인지
- ☐ 양도일 현재 세무서 사업자등록과 시·군·구 임대등록이 둘 다 살아 있는지
- ☐ 갱신 때마다 임대료·보증금 증가율 5% 이하, 1년 안 재증액 없음
- ☐ 거주주택에서 보유기간 중 2년 이상 거주
- ☐ 임대기간을 못 채운 채 팔면, 나중에 못 채울 때 2개월 안 신고
이런 질문이 남습니다
임대주택이 여러 채여도 되나요?
제20항은 «장기임대주택 … 과 그 밖의 1주택»이라고 적어, 장기임대주택의 수는 따로 제한하지 않습니다(저희 읽기). 장기임대주택이 아닌 주택이 거주주택 말고 더 있으면 이 특례로는 1주택이 되지 않습니다.
거주주택이 12억원을 넘으면요?
제20항은 제154조 제1항을 적용하게 할 뿐이라, 소득세법 제89조 제1항 제3호의 12억원 고가주택 기준은 그대로 남습니다. 넘는 몫의 셈은 12억 안분 글에 있습니다.
평생 한 번만 되나요?
현행 제20항 화면에는 «한 차례» 같은 횟수 제한 문구가 없고, 대신 직전거주주택이 있는 거주주택은 직전거주주택 양도일 후의 기간분만 1주택으로 본다는 문장이 있습니다(2026년 11월 10일 화면 기준, 저희 읽기).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조 제20항~제22항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 10일 확인). 거주주택 특례, 임대기간요건 충족 전 양도, 사후 신고·납부 계산식과 산정특례.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호 — 원문(같은 화면). 가목·다목·마목·바목·사목·아목·자목의 임대기간·기준시가·증가율 요건.
- 읽지 않은 것. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조·제5조·제44조와 같은 법 부칙(법률 제17482호) 제5조, 제167조의3 제1항 제2호 라목·자목의 세부와 제11항의 양도기한, 수도권 범위를 정한 수도권정비계획법, 재정경제부령의 부득이한 사유.
- 저희가 붙인 것. 2020. 7. 10. 한정을 가목·다목에 붙인 읽기, 아목을 장기임대주택 범위에 넣은 읽기, 판정 순서와 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·홈택스 — 사업자등록 상태, 거주주택 비과세 특례 신고서.
- 렌트홈(임대등록시스템)·시·군·구청 — 임대사업자 등록 신청일, 등록 유형, 임대료 신고 내역.
2026년 11월 10일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
