다가구주택은 한 건물에 여러 가구가 사는데, 양도소득세에서는 «몇 주택인가»가 파는 방식에 따라 달라집니다. 소득세법 시행령 제155조 제15항은 건축법 시행령 별표 1 제1호다목의 다가구주택을 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분마다 각각 하나의 주택으로 보되, 하나의 매매단위로 양도하면 그 전체를 하나의 주택으로 본다고 정합니다. 층수·바닥면적·세대수·파는 방식·상가 면적·양도가액을 넣으면 다가구주택에 해당하는지, 몇 주택으로 보는지, 12억원 고가주택 기준에 걸리는지 보여 주는 판정기를 붙였습니다.
1. 다가구주택은 구획된 부분마다 1주택 — 다만 하나의 매매단위로 통째 양도하면 전체가 하나의 주택입니다(제155조⑮).
2. 다가구주택의 요건 — 주택으로 쓰는 층수 3개 층 이하, 1개 동 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하(건축법 시행령 별표 1).
3. 저희 예시 — 3개 층·600㎡·9세대 건물을 11억원에 통째로 팔면 1주택이고 12억원 이하입니다. 같은 건물을 14억원에 팔면 고가주택입니다.
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 층수는 지하층을 빼고, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 해 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외의 용도로 쓰면 그 층도 뺀 숫자를 넣으세요(별표 1). 주택 바닥면적(건축법)과 주택 연면적(소득세법 제154조③)을 같은 값으로 놓은 저희 셈이고, 보유기간·거주기간 같은 다른 1주택 요건은 보지 않습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 시행령 제155조 ⑮ | 제154조제1항을 적용할 때 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. | 본문은 «여러 주택», 단서는 «1주택» — 갈림은 파는 방식 |
| 건축법 시행령 별표 1 제1호다목 | 다가구주택: 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적 합계가 660제곱미터 이하일 것, 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것 — 공동주택에 해당하지 아니하는 것 | 셋 중 하나라도 넘으면 별표의 다가구주택이 아님 |
| 시행령 제156조 ③ | 제155조제15항에 따라 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분을 적용한다. | 12억원 고가주택 판정도 건물 전체 값으로 |
| 시행령 제154조 ③ | 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우 … 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. | 1층 상가가 있는 다가구주택에서 다시 갈리는 자리 |
층수를 세는 방법도 별표 1에 있습니다. 다가구주택의 층수를 셀 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정) 외의 용도로 쓰면 그 층을 주택의 층수에서 빼고, 지하층도 주택의 층수에서 뺍니다. 그래서 «지상 4층 건물»이라도 1층이 필로티 주차장과 상가라면 주택으로 쓰는 층수는 3개 층입니다. 소득세법 제89조 제1항 제3호는 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 넘는 고가주택을 1세대 1주택 비과세에서 빼고, 시행령 제156조 제2항은 고가주택의 실지거래가액을 셀 때 제154조 제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분의 값을 넣는다고 정합니다.
판정기가 보는 순서 — 저희 풀이
| 차례 | 보는 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| ① 다가구주택인가 | 층수 3개 층 이하 · 바닥면적 660㎡ 이하 · 19세대 이하 | 하나라도 넘으면 제155조⑮을 쓰지 않음 — 층수·면적만으로 다세대·연립·아파트 «규모»를 함께 표시 |
| ② 어떻게 파나 | 통째로 → 1주택 / 호별로 → 세대수만큼 주택 | 호별로 팔면 각 부분이 하나의 주택이라 남은 부분과 함께 여러 주택이 됨 |
| ③ 상가가 섞였나 | 주택 연면적 > 주택 외 연면적이면 전부 주택 | 같거나 작으면 주택 부분만 주택 — 상가 몫은 비과세 밖 |
| ④ 12억원 넘나 | 1주택으로 볼 때 건물 전체(또는 주택 부분) 실지거래가액 | 넘으면 고가주택 — 넘는 몫의 셈은 12억 안분 글 |
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 3개 층·600㎡·9세대, 통째로, 11억원(1,100,000,000원) | 1주택, 12억원 이하 | 다른 1주택 요건을 갖추면 전부 비과세 |
| 같은 건물을 호별로 | 9주택(구획된 부분 9개) | 제155조⑮ 본문 — 각 부분이 하나의 주택 |
| 옥탑을 주택으로 넓혀 주택으로 쓰는 층이 4개 층 | 다가구주택 아님, 다세대주택 규모 | 660㎡ 이하·4개 층 이하는 별표의 다세대주택 기준 — 몇 주택인지는 공부와 실제로 따로 판단 |
| 3개 층·600㎡·9세대 + 1층 상가 200㎡, 통째로, 14억원(1,400,000,000원) | 전부 주택, 고가주택 | 600㎡ > 200㎡ 라 상가도 주택(제154조③ 본문) — 12억원을 넘는 몫은 과세 |
| 주택 600㎡ + 상가 700㎡, 통째로, 14억원 · 주택 부분 9억원 | 주택 부분만 주택, 12억원 이하 | 상가가 더 커 상가 몫은 비과세 밖(제154조③ 단서) |
세 번째 예처럼 다가구주택 요건을 벗어나면 이 판정기는 «몇 주택»을 내지 않습니다. 시행령 제155조 제15항은 별표 1 제1호다목에 «해당하는» 다가구주택에만 붙는 조문이라, 요건 밖의 건물이 공동주택(다세대주택 등)으로 몇 채로 셈되는지는 건축물대장·등기와 실제 쓰임을 보고 따로 판단해야 합니다(저희 읽기). 층수 셈에서 빠지는 필로티와 지하층을 먼저 확인하세요.
더 읽을 글
- 1세대 1주택 비과세의 기본 요건 — 1세대 1주택 비과세, 보유·거주 2년은 보유·거주기간 판정기.
- 12억원을 넘는 몫의 셈 — 양도세 12억 안분(겸용주택 그림 포함).
- 집 밖의 땅 — 주택 부수토지 비과세 계산기.
- 다가구주택을 임대하면서 내 집을 팔 때 — 장기임대주택 거주주택 비과세 판정기.
체크리스트
- ☐ 건축물대장의 용도가 다가구주택인지, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하인지
- ☐ 옥탑·다락을 주택으로 쓰고 있어 층수가 늘지 않았는지
- ☐ 1개 동 주택 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하인지
- ☐ 호별로 나눠 팔지, 한 번에 팔지 — 매매계약서를 하나로
- ☐ 상가가 있으면 주택과 상가 연면적 비교
- ☐ 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는지
이런 질문이 남습니다
다가구주택 하나만 있으면 1세대 1주택인가요?
제155조 제15항 단서는 하나의 매매단위로 양도할 때 전체를 하나의 주택으로 봅니다. 그 밖의 보유기간 2년 등 제154조 제1항 요건은 따로 갖춰야 합니다.
한 층만 따로 팔면 어떻게 되나요?
본문에 따라 구획된 부분 각각이 하나의 주택이라, 판 부분 말고도 남은 부분들이 주택으로 남습니다. 판정기는 이 경우 세대수만큼의 주택으로 표시합니다.
다가구주택과 다세대주택은 무엇이 다른가요?
별표 1에서 다가구주택은 단독주택의 한 종류이고, 다세대주택은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고 층수가 4개 층 이하인 공동주택입니다. 다세대주택에는 제155조 제15항이 붙지 않습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조·제155조·제156조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 10일 확인). 다가구주택(제155조⑮), 겸용주택(제154조③④), 고가주택 범위(제156조①②③).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 10일 확인). 12억원 고가주택 제외.
- 국가법령정보센터 — 건축법 시행령 별표 1 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 6., 대통령령 제36746호의 별표 PDF. 2026년 11월 10일 확인). 다중주택·다가구주택·아파트·연립·다세대의 기준, 층수에서 빼는 필로티와 지하층.
- 읽지 않은 것. 위반건축물(옥탑 증축 등)을 다가구주택으로 보는지에 관한 예규·판례, 건축물대장 용도와 실제 쓰임이 다를 때의 판단, 다가구주택의 부수토지 배율 세부.
- 저희가 붙인 것. 판정 순서, 바닥면적과 연면적을 같은 값으로 놓은 셈, 다세대·연립·아파트 «규모» 표시, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 건축물대장 — 용도(다가구주택), 층별 용도와 면적, 가구 수.
- 국세청 홈택스·관할 세무서 — 양도소득세 예정신고와 1세대 1주택 비과세 적용.
2026년 11월 10일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
