1세대 1주택 비과세는 집만이 아니라 집에 딸린 땅에도 적용됩니다. 다만 소득세법 제89조 제1항 제3호는 그 땅을 「건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지」(주택부수토지)로 한정합니다. 배율은 소득세법 시행령 제154조 제7항에 있고, 도시지역 안 수도권의 주거·상업·공업지역은 3배, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 5배, 도시지역 밖은 10배입니다. 마당이 넓은 단독주택이나 시골집을 팔 때 어디까지가 비과세 땅인지 셈하는 계산기를 붙였습니다.
1. 비과세되는 땅은 건물 정착면적 × 배율까지입니다(주택부수토지).
2. 수도권 도시지역의 주거·상업·공업지역 3배, 수도권 녹지지역·수도권 밖 도시지역 5배, 도시지역 밖 10배.
3. 수용되는 땅은 사업인정 고시일 전날의 용도지역으로 셉니다(고시일 전에 취득한 경우).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 한도 = 건물이 정착된 면적 × 지역 배율. 면적만 셉니다 — 한도 밖 토지의 과세 방법과 12억원 고가주택 기준은 따로입니다.
두 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제89조 제1항 제3호 | 1세대 1주택 등 각 목의 주택(주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(「주택부수토지」)의 양도로 발생하는 소득은 과세하지 않음 | 배율 안의 땅만 「주택부수토지」 |
| 시행령 제154조 제7항 제1호 가목 | 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조 제1호의 도시지역 내, 「수도권정비계획법」의 수도권 내 주거지역·상업지역 및 공업지역 토지: 3배 | 서울 대부분의 주택지(저희 풀이) |
| 같은 호 나목 | 수도권 내 토지 중 녹지지역: 5배 | — |
| 같은 호 다목 | 도시지역 내 수도권 밖의 토지: 5배 | 지방 도시 |
| 같은 항 제2호 | 그 밖의 토지: 10배 | 도시지역 밖 — 관리·농림지역 등(저희 풀이) |
| 같은 항 후단 | 용도지역은 국토계획법 제36조의 용도지역. 땅의 전부 또는 일부가 협의매수·수용되는 경우(사업인정 고시일 전에 취득한 경우로 한정)에는 사업인정 고시일 전날 현재 용도지역을 적용 | 2025. 11. 28. 개정 표시 |
조문의 기준은 대지 면적이 아니라 「건물이 정착된 면적」입니다. 2층 집이라도 땅에 닿은 바닥 넓이가 기준이 되고, 연면적은 아니라고 읽힙니다(저희 읽기). 용도지역은 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있습니다(저희 풀이).
네 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 한도 → 배율 밖 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 서울 주거지역 단독주택, 정착면적 100㎡, 대지 330㎡ | 100 × 3 = 300㎡ → 30㎡ 넘음 | 대지의 9.09%가 주택부수토지 밖 |
| 지방 도시 주거지역, 정착면적 120㎡, 대지 500㎡ | 120 × 5 = 600㎡ → 넘는 땅 없음 | 전부 배율 안 |
| 수도권 녹지지역, 정착면적 90㎡, 대지 500㎡ | 90 × 5 = 450㎡ → 50㎡ 넘음 | 수도권이라도 녹지는 5배 |
| 관리지역 시골집, 정착면적 80㎡, 대지 1,000㎡ | 80 × 10 = 800㎡ → 200㎡ 넘음 | 대지의 20.00% |
대지 330㎡는 약 100평입니다(1평 ≈ 3.3㎡로 셈한 저희 환산). 배율 밖 200㎡처럼 넘는 부분이 생기면 그 땅의 양도차익이 어떻게 과세되는지(양도가액을 어떻게 나누는지, 비사업용 토지에 해당하는지)는 이번에 읽은 두 조문에 없습니다. 그 부분은 세무서나 세무사에게 확인하세요.
12억원 기준과는 따로입니다
제89조 제1항 제3호 괄호는 주택과 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액 합계가 12억원을 넘는 고가주택을 비과세에서 제외합니다. 면적 배율과 12억원 기준은 서로 다른 잣대라, 배율 안의 땅이라도 집값이 12억원을 넘으면 넘는 부분은 따로 셉니다. 12억원을 넘는 1주택의 셈은 양도세 12억 안분 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 토지이용계획확인서로 용도지역(도시지역인지, 수도권 주거·상업·공업인지 녹지인지) 확인
- ☐ 건축물대장으로 건물이 정착된 면적(바닥 넓이) 확인
- ☐ 대지 전체 면적과 비교 — 배율 밖 면적이 있는지
- ☐ 수용되는 땅이면 사업인정 고시일과 취득일 비교
- ☐ 양도가액이 12억원을 넘는지 따로 확인
이런 질문이 남습니다
마당을 따로 떼어 나중에 팔면 어떻게 되나요?
읽은 두 조문은 주택과 함께 양도하는 경우의 면적 한도를 정할 뿐, 나눠 파는 경우는 따로 말하지 않습니다. 판례·유권해석은 읽지 않았습니다.
상가주택(겸용주택)은 어떻게 셉니까?
주택과 주택 외 부분이 섞인 건물의 셈은 이번에 읽지 않았습니다. 1세대 1주택 비과세 편을 참고하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 3일 확인). 제1항 제3호(12억원 초과 고가주택 제외, 「건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지」 — 주택부수토지).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제154조 제7항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 3일 확인). 3배·5배·5배·10배, 용도지역의 뜻, 수용 시 사업인정 고시일 전날 용도지역(2025. 11. 28. 개정).
- 읽지 않은 것. 국토계획법 제6조·제36조와 수도권정비계획법 제2조 원문, 시행령 제160조(고가주택 안분)·겸용주택 규정, 배율 밖 토지의 과세 방법, 판례·유권해석.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 토지이음 등 토지이용계획 열람 — 용도지역.
- 관할 세무서 — 배율 밖 토지의 과세.
2026년 11월 3일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
