부모님이나 배우자에게 집을 증여받으면 증여세와 따로 취득세를 냅니다. 상속과 달리 증여 취득세는 두 갈래입니다. 보통은 지방세법 제11조 제1항 제2호의 1천분의 35(3.5%)이지만, 조정대상지역에 있는 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여받으면 제13조의2 제2항이 4%에 중과기준세율의 100분의 400(8%)을 더한 12%를 매깁니다. 다만 1세대 1주택자의 집을 배우자·직계존비속이 받는 경우는 중과에서 빠집니다(시행령 제28조의6). 과세표준도 상속(시가표준액)과 달리 원칙이 시가인정액입니다. 시가인정액·시가표준액·지역 여부를 넣으면 취득세·지방교육세·농어촌특별세를 셈하는 계산기를 붙였습니다. 기본값은 모두 저희 예시입니다.
1. 기본은 3.5%, 얹히는 세금까지 4.0% — 지방교육세 (3.5% − 2%) × 20% = 0.3%, 농어촌특별세 2% × 10% = 0.2%. 국민주택 규모 이하 주택은 농어촌특별세가 비과세라 3.8%입니다(저희 셈).
2. 조정대상지역 · 시가표준액 3억원 이상 주택은 12%, 모두 13.4% — 지방교육세는 (4% − 2%) × 20% = 0.4%(제151조①1호 나목), 농어촌특별세는 (2% + 8%) × 10% = 1.0%로 읽었습니다(저희 읽기). 국민주택 규모 이하면 12.4%입니다.
3. 저희 예시 — 시가인정액 5억원·시가표준액 3억5천만원 아파트를 조정대상지역에서 증여받으면 취득세 6,000만원·지방교육세 200만원·농어촌특별세 500만원, 합계 6,700만원입니다. 같은 집이 조정대상지역 밖이거나 1세대 1주택자 부모에게서 받으면 2,000만원입니다.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 금액은 만원 단위, 지분은 1~100 사이 정수로 넣으세요. 기본값(시가인정액 5억원·시가표준액 3억5천만원·조정대상지역 아파트)은 저희 예시입니다. 중과 판단(3억원)은 지분이 아니라 주택 전체의 시가표준액으로 봅니다(시행령 제28조의6①). 세금마다 원 미만은 버렸습니다(저희 셈). 부담부증여의 채무 부분, 법인·다주택 매매 중과, 감면은 셈하지 않습니다.
세율 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제11조 ① 2호 | 2. 제1호 외의 무상취득: 1천분의 35. 다만, 대통령령으로 정하는 비영리사업자의 취득은 1천분의 28로 한다. | 상속(제1호)을 뺀 무상취득 — 증여가 여기. 농지도 따로 나누지 않음 |
| 지방세법 제13조의2 ② | 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 일정가액 이상의 주택을 … 무상취득 … 을 원인으로 취득하는 경우에는 … 같은 항 제7호나목의 세율을 표준세율로 하여 해당 세율에 중과기준세율의 100분의 400을 합한 세율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다. | 4% + 2% × 4 = 12%. 받는 사람의 주택 수는 조건에 없음 |
| 지방세법 시행령 제28조의6 ① | … 취득 당시 법 제4조에 따른 시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체 주택의 시가표준액을 말한다)이 3억원 이상인 주택 | 지분을 쪼개 받아도 3억원 판정은 집 전체로 |
| 시행령 제28조의6 ② | 1. 1세대 1주택을 소유한 사람 … 으로부터 해당 주택을 … 가. 주택소유자의 배우자(사실혼은 제외한다) 나. 주택소유자의 직계존속 … 다. 주택소유자의 직계비속 … 이 … 무상취득을 원인으로 취득하는 경우 2. 법 제15조제1항제6호에 따른 세율의 특례 적용대상에 해당하는 경우 | 제15조①6호는 민법 제834조·제839조의2·제840조 재산분할 |
| 지방세법 제6조 19호 | 「중과기준세율」이란 … 세율에 가감하거나 … 세율의 특례 적용기준이 되는 세율로서 1천분의 20을 말한다. | 400%면 8% |
과세표준 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제10조의2 ① | 부동산등을 무상취득하는 경우 … 취득당시가액은 … 매매사례가액, 감정가액, 공매가액 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 가액(이하 「시가인정액」이라 한다)으로 한다. | 상속과 달리 실제 시세 쪽 — 세부 산정은 시행령 제14조 |
| 제10조의2 ② 2호 · 3호 | 2. 대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등을 무상취득(제1호의 경우는 제외한다)하는 경우: 시가인정액과 제4조에 따른 시가표준액 중에서 납세자가 정하는 가액 3. … 시가인정액으로 하되, 시가인정액을 산정하기 어려운 경우에는 제4조에 따른 시가표준액 | 고를 수 있는 것은 소액 물건뿐 |
| 시행령 제14조의2 | 「대통령령으로 정하는 가액 이하의 부동산등」이란 취득물건에 대한 시가표준액(지분을 취득한 경우에는 전체 지분에 해당하는 시가표준액 … )이 1억원 이하인 부동산등을 말한다. | 여기도 지분이면 전체로 판정 |
| 제10조의2 ⑥ | … 증여자의 채무를 인수하는 부담부 증여의 경우 … 채무부담액 … 에 대해서는 제10조의3에서 정하는 유상승계취득에서의 과세표준을 적용하고, … 잔액에 대해서는 이 조에서 정하는 무상취득에서의 과세표준을 적용한다. | 계산기는 채무 부분을 나누지 않음 — 전세를 끼고 받으면 따로 셈 |
| 지방세법 제151조 ① 1호 본문 · 나목 | … 세율에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액 … 의 100분의 20 … 나. 제13조의2에 해당하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율에서 중과기준세율을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 100분의 20 | 일반 0.3%, 중과 0.4% |
| 농어촌특별세법 제5조 ① 6호 · 제4조 11호 | 「지방세법」 제11조 및 제12조의 표준세율을 100분의 2로 적용하여 … 산출한 취득세액 — 100분의 10 / 대통령령으로 정하는 서민주택 … 에 대한 취득세 (비과세) | 중과면 4%를 2%로 바꿔 2% + 8% = 10%, 그 10% = 1.0%(저희 읽기). 서민주택은 시행령 제4조⑤의 국민주택 규모 이하 기본 세율이면 농어촌특별세는 0.2%이고, 국민주택 규모 이하 주택은 이 0.2%가 비과세로 빠져 합계 3.8%입니다(저희 셈). |
10원 미만 끝수. 취득세·지방교육세는 지방세라 「지방회계법」 제55조가, 농어촌특별세는 국세라 「국고금 관리법」 제47조가 끝수를 다룹니다(저희 읽기). 지방회계법 제55조는 지방자치단체의 수입 또는 지출에서 「10원 미만은 계산하지 아니할 수 있고」, 전액이 10원 미만이면 0으로 처리할 수 있다고 적습니다(나누어 징수할 때는 시행령 제67조의 예외). 국고금 관리법 제47조 제1항은 10원 미만의 끝수를 「계산하지 아니하고」라고 적습니다. 지방세 쪽이 「할 수 있다」로 적혀 있어 계산기는 세 세금 모두 원 미만만 버리고 10원 단위로 줄이지 않았습니다 — 실제 고지 금액은 10원 단위로 끊겨 계산기와 몇 원 다를 수 있습니다(저희 풀이).
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 결과 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 시가인정액 5억원·시가표준액 3억5천만원 아파트(국민주택 규모 초과), 조정대상지역, 예외 아님 | 취득세 6,000만원·지방교육세 200만원·농어촌특별세 500만원, 합계 6,700만원 | 5억원의 13.4% |
| 같은 집, 조정대상지역 밖 | 취득세 1,750만원·지방교육세 150만원·농어촌특별세 100만원, 합계 2,000만원 | 4.0% — 첫째 예보다 4,700만원 적음 |
| 같은 집, 조정대상지역, 1세대 1주택자 부모가 자녀에게 | 합계 2,000만원 | 시행령 제28조의6②1호 — 중과 제외 |
| 같은 조건(첫째 예)인데 국민주택 규모 이하 | 취득세 6,000만원 + 지방교육세 200만원, 농어촌특별세 0원 → 합계 6,200만원 | 12.4% |
| 시가인정액 1억2천만원·시가표준액 9천만원 빌라(국민주택 규모 이하), 시가표준액 선택 | 과세표준 9,000만원 → 취득세 315만원 + 지방교육세 27만원 = 합계 342만원 | 시가표준액 1억원 이하라 고를 수 있음(제14조의2). 3억원 미만이라 중과도 아님 |
첫째와 둘째 예는 같은 집인데 4,700만원이 갈립니다. 갈림길은 받는 사람이 아니라 집의 위치(조정대상지역)·집 전체의 시가표준액·주는 사람입니다 — 제13조의2 제2항은 받는 사람이 무주택인지를 묻지 않고, 예외는 주는 사람이 1세대 1주택자일 때입니다(저희 읽기).
세금은 시가인정액, 중과 판단은 시가표준액
헷갈리기 쉬운 지점입니다. 세금을 매기는 과세표준은 원칙적으로 시가인정액(제10조의2 제1항)이지만, 12% 중과에 드는지를 가르는 3억원은 시가표준액으로 봅니다(시행령 제28조의6 제1항). 시가인정액이 5억원이라도 시가표준액이 2억9천만원이면 중과 대상이 아니고, 반대로 지분 10%만 받아도 집 전체의 시가표준액이 3억원 이상이면 중과 판단에 듭니다. 계산기가 두 값을 따로 받는 이유입니다.
체크리스트
- ☐ 증여일 기준 그 주택이 조정대상지역에 있는지(지정 고시)
- ☐ 주택 전체의 시가표준액(토지·주택은 공시된 가액, 지방세법 제4조)
- ☐ 매매사례가액·감정가액·공매가액 등 시가인정액
- ☐ 주는 사람이 1세대 1주택자인지, 받는 사람이 법률혼 배우자·직계존비속인지
- ☐ 전세보증금·대출을 넘겨받는 부담부증여인지
- ☐ 신고 기한 — 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월(제20조①)
이런 질문이 남습니다
지금 조정대상지역은 어디인가요?
조정대상지역은 따로 지정·고시됩니다. 이 글은 지정 근거 조문과 고시를 옮기지 않았고, 계산기는 직접 고르게 했습니다. 제13조의2 제4항은 지정고시일 전에 매매계약을 맺은 경우를 적지만, 증여에 대해서는 따로 적지 않았습니다.
증여세도 내야 하나요?
네, 취득세와 별개입니다. 증여세는 상속세 및 증여세법에 따른 국세이고 공제 한도는 증여세 공제 한도, 세액은 증여세 계산기 편에서 볼 수 있습니다.
「1세대 1주택자」는 누가 기준인가요?
시행령 제28조의6 제2항 제1호는 주는 사람(주택소유자)이 1세대 1주택을 소유한 경우를 적습니다. 1세대의 범위·주택 수를 세는 방법은 제13조의2 제5항이 대통령령에 맡겼습니다. 그 대통령령의 해당 규정은 이번에 읽지 않았습니다.
이혼하면서 집을 받으면요?
민법 제834조·제839조의2·제840조에 따른 재산분할은 제15조 제1항 제6호의 세율 특례 대상이고, 그래서 시행령 제28조의6 제2항 제2호로 12% 중과에서도 빠집니다. 재산분할의 특례 세율은 이 계산기가 셈하지 않습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제4조·제6조·제10조의2·제11조·제13조의2·제15조·제20조·제151조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 11월 11일 확인). 시가표준액, 중과기준세율, 무상취득 과세표준(시가인정액·부담부증여), 무상취득 세율 3.5%, 조정대상지역 증여 중과, 재산분할 특례, 신고 기한, 지방교육세.
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제14조의2·제28조의6 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호. 2026년 11월 11일 확인). 시가표준액 1억원 이하, 중과 대상 3억원 이상과 제외 경우.
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 제4조·제5조 — 원문(시행 2026. 5. 12., 법률 제21611호. 2026년 11월 11일 확인). 서민주택 비과세, 과세표준과 세율 표 제6호.
- 국가법령정보센터 — 농어촌특별세법 시행령 제4조 — 원문(시행 2026. 1. 2., 대통령령 제35947호. 2026년 11월 11일 확인). 서민주택(국민주택 규모 이하).
- 국가법령정보센터 — 지방회계법 제55조·시행령 제67조, 국고금 관리법 제47조 — 지방회계법(현행 화면, 시행 2026. 10. 20., 법률 제22084호) · 시행령(시행 2026. 6. 2., 대통령령 제36369호) · 국고금 관리법(시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호). 2026년 11월 11일 확인. 10원 미만 끝수.
- 읽지 않은 것. 조정대상지역의 지정 근거와 고시, 시행령의 1세대·주택 수 산정 조문, 시가인정액 평가기간·유사부동산 판단(시행령 제14조 세부·행정안전부령), 부담부증여 채무부담액의 범위, 주택법 제2조 제6호(국민주택 규모 — 농어촌특별세 85㎡ 편에서 옮김), 농어촌특별세 중과분 셈에 관한 행정안전부·기획재정부 해석.
- 저희가 붙인 것. 계산기 기본값과 다섯 예시, 중과 때 농어촌특별세를 (2% + 8%) × 10%로 본 읽기, 세금마다 원 미만 버림, 표의 「짚어 둘 점」 칸.
더 확인할 곳
- 물건 소재지 시·군·구청 세무부서 — 조정대상지역 해당 여부, 시가인정액, 중과 제외 해당 여부.
- 위택스 — 취득세 신고·납부.
2026년 11월 11일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이와 셈은 저희가 붙였습니다.
