집을 한 채 가진 1세대가 이사 등으로 새 집을 사면 잠시 집이 둘이 됩니다. 새 집이 조정대상지역에 있으면 1세대 2주택 취득은 8% 중과 대상인데(지방세법 제13조의2 제1항 제2호), 「대통령령으로 정하는 일시적 2주택」은 빠집니다. 그 요건이 시행령 제28조의5입니다. 신규 주택을 산 뒤 3년 안에 종전 주택등을 처분하면 되고, 2026년 10월 1일부터는 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역이면 2년으로 줄었습니다(대통령령 제36736호). 취득일과 지역을 넣으면 처분 마감일과 8% 여부를 보여 주는 판정기를 붙였습니다. 양도세 쪽 일시적 2주택 비과세 기한은 일시적 2주택 비과세 기한 계산기 편에 따로 있습니다.
1. 3년 안에 종전 주택등을 처분하면 일시적 2주택 — 8% 중과에서 빠지고 일반세율(1~3%)입니다.
2. 둘 다 조정대상지역이면 2년 — 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득부터(부칙 제2조①).
3. 2026년 8월 26일 이전에 계약하고 계약금을 냈다면 종전대로 3년(부칙 제2조②).
4. 기간을 넘기면 그 기간이 지난 날부터 60일 안에 8% 세액에서 낸 세액을 뺀 차액을 신고·납부합니다(제20조②, 시행령 제34조 제9호).
판정기
입력하면 자동 계산됩니다. 취득일을 납세의무 성립일로 보고, 기간은 민법 방식(취득 다음 날부터)으로 셉니다. 주말은 옮기지 않습니다. 조정대상지역 여부와 주택 수는 직접 확인하세요.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 지방세법 제13조의2 ①2 | 1세대 2주택(대통령령으로 정하는 일시적 2주택은 제외)에 해당하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 취득하는 경우 또는 1세대 3주택에 해당하는 주택으로서 조정대상지역 외의 지역에 있는 주택을 취득하는 경우: 제11조제1항제7호나목의 세율(1천분의 40)을 표준세율로 하여 중과기준세율의 100분의 200을 합한 세율 | 4% + 2% × 2 = 8% (저희 셈). 중과기준세율은 제6조 제19호의 1천분의 20 |
| 시행령 제28조의5 ① | 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔을 1개 소유한 1세대가 그것(「종전 주택등」)을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택(「신규 주택」)을 추가로 취득한 후 3년(종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년) 이내에 종전 주택등을 처분하는 경우 해당 신규 주택 | 신규 주택이 입주권·분양권에 의한 주택이거나 종전 주택등이 입주권·분양권이면 처분 대상에 신규 주택도 포함 |
| 시행령 제28조의5 ② | 조합원입주권 또는 주택분양권을 1개 소유한 1세대가 그것을 소유한 상태에서 신규 주택을 취득한 경우에는 그 입주권·분양권에 의한 주택을 취득한 날부터 일시적 2주택 기간을 기산 | 판정기의 「입주권·분양권이면」 칸 |
| 시행령 제28조의5 ③ | 종전 주택등이 관리처분계획인가·사업시행계획인가를 받은 주택이고 인가 당시 그 사업구역에 거주하는 세대가 신규 주택을 취득해 이주한 경우 그 이주한 날에 처분한 것으로 봄 | 재개발·재건축으로 이주하는 경우 |
2026년 10월 1일 개정 — 무엇이 바뀌었나
2026년 9월 18일 시행 판(대통령령 제36586호)의 제28조의5 제1항은 기간을 「3년」으로만 적었습니다. 2026년 9월 30일 개정(대통령령 제36736호, 2026년 10월 1일 시행)으로 「종전 주택등과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 2년」이 괄호로 들어갔습니다. 부칙은 두 가지를 정합니다.
| 부칙 (대통령령 제36736호) | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1조 | 이 영은 2026년 10월 1일부터 시행 | 시행일 |
| 제2조 ① | 제28조의5제1항의 개정규정은 이 영 시행 이후 납세의무가 성립하는 경우부터 적용 | 판정기는 신규 주택 취득일을 납세의무 성립일로 봄(저희 읽기) |
| 제2조 ② | 종전 주택등 1개를 가진 1세대가 2026년 8월 26일 이전에 다른 1주택의 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증명서류로 확인되면 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따름 | 취득이 10월 1일 이후여도 3년 |
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 처분 마감일 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 2026년 11월 2일 조정대상지역 신규 주택 취득, 종전 주택도 조정대상지역 | 2028년 11월 2일 | 2년. 다음 날부터 세어 2년째 되는 날 |
| 같은 날 취득, 종전 주택은 조정대상지역 밖 | 2029년 11월 2일 | 둘 다 조정은 아니라 3년 |
| 2028년 12월 1일에야 종전 주택 처분 (첫째 예) | 8% | 2028년 11월 3일이 「기간이 경과한 날」, 60일 셈으로 2029년 1월 2일까지 차액 신고·납부 |
「취득한 후 3년 이내」를 민법 제157조(초일 불산입)와 제160조로 읽어, 취득 다음 날부터 세고 3년째 같은 날짜에 끝난다고 셌습니다. 「기간이 경과한 날부터 60일 이내」도 같은 방식으로 셌습니다. 기한이 주말·공휴일이면 옮겨지는지는 이번에 읽지 않았으니 지자체에 확인하세요.
8%가 붙지 않는 경우도 있습니다
제13조의2 제1항 제2호의 2주택 중과는 신규 주택이 조정대상지역에 있을 때만입니다. 조정대상지역 밖 주택은 1세대 3주택부터 중과됩니다. 그래서 신규 주택이 조정대상지역 밖이면 기간을 넘겨도 2주택 중과 대상이 아니라고 판정기가 알려 줍니다. 다만 주택 수는 시행령 제28조의4(오피스텔·입주권·분양권 포함 등)로 세므로, 실제로 몇 주택인지는 오피스텔 주택 수 판정기와 함께 보세요.
일반세율은 제11조 제1항 제8호의 주택 유상거래 세율로, 취득당시가액 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30, 그 사이는 계산식에 따른 세율입니다. 백분율로 적으면 1~3%입니다(저희 환산). 금액은 취득세 계산기로 셈하세요.
체크리스트
- ☐ 신규 주택 취득일(잔금·등기 중 이른 날 등 취득 시기는 따로 확인)
- ☐ 두 집이 각각 조정대상지역인지 — 취득 당시 기준
- ☐ 2026년 8월 26일 이전 계약·계약금 증명서류가 있는지
- ☐ 처분 마감일 달력에 적기 — 매매는 잔금까지 시간이 걸림
- ☐ 넘기면 60일 안에 차액 신고·납부
이런 질문이 남습니다
「이사·학업·취업·직장이전」을 증명해야 하나요?
조문은 「이사ㆍ학업ㆍ취업ㆍ직장이전 및 이와 유사한 사유로」라고 적을 뿐, 증명 방법은 이 조에 없습니다. 판정기는 사유를 묻지 않습니다.
종전 주택등이 오피스텔이어도 되나요?
됩니다. 제1항은 종전 주택등에 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 모두 넣습니다. 다만 신규 주택은 「다른 1주택」입니다.
양도세 일시적 2주택과 같은 기간인가요?
양도세는 소득세법 시행령 제155조 제1항이 따로 정합니다. 2026년 10월 1일부터 두 세금 모두 조정대상지역끼리 2년이 되었지만 조문과 부칙이 다르니 각각 확인하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의5·제34조 제9호 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호. 2026년 11월 2일 확인). 일시적 2주택 요건(3년, 모두 조정대상지역이면 2년), 입주권·분양권 기산(②), 이주 처분 간주(③), 부칙 제1조·제2조(적용례, 2026. 8. 26. 이전 계약 경과조치), 제34조 제9호(기간이 경과한 날).
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제6조 제19호·제11조 제1항·제13조의2 제1항·제20조 제2항 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 11월 2일 확인). 중과기준세율 1천분의 20, 주택 세율, 2주택 중과와 일시적 2주택 제외, 중과 대상이 된 뒤 60일 신고·납부.
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제28조의5 (2026. 9. 18. 시행 판) — 원문(대통령령 제36586호. 2026년 11월 2일 확인). 개정 전 문언 「3년」.
- 읽지 않은 것. 제28조의4 주택 수 산정 전체, 지방세기본법의 기한 연장, 조정대상지역 지정 고시, 취득 시기 조문(시행령 제20조).
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 주택 소재지 시·군·구 세무 부서 — 조정대상지역 여부, 주택 수, 취득 시기.
- 위택스 — 취득세 신고·납부.
2026년 11월 2일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
