집을 팔면서 매매계약서의 가격을 실제와 다르게 적으면(다운계약·업계약) 1세대 1주택 비과세를 받을 집이어도 비과세가 깎입니다. 소득세법 제91조 제2항은 비과세 받을 세액에서 「비과세를 적용하지 않았을 때의 산출세액」과 「계약서 가액과 실지거래가액의 차액」 중 적은 금액을 뺀다고 정합니다. 감면도 같은 구조입니다. 실제 10억원인 집을 9억원으로 적었고, 비과세가 없다면 산출세액이 4,000만원이라면 차액 1억원보다 4,000만원이 적으니 4,000만원을 그대로 내게 됩니다(저희 예시). 거꾸로 1,000만원 올려 적은 업계약이면 1,000만원입니다. 계산기를 붙였습니다.
1. 대상: 토지·건물과 부동산에 관한 권리(분양권 등)를 매매하는 거래당사자 (제94조 제1항 제1호·제2호).
2. 비과세: 빼는 금액 = 비과세 미적용 산출세액과 차액 중 적은 금액 (제91조 제2항 제1호).
3. 감면: 빼는 금액 = 감면세액과 차액 중 적은 금액(제2호). 등기 없이 판 집은 비과세 자체가 없음(제1항).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 빼는 금액은 산출세액(감면세액)과 차액 중 적은 금액입니다(제91조 제2항). 실제로 받을 비과세 세액(미적용 세액 − 적용 후 세액)을 넘지 않게 묶은 것은 저희 읽기입니다. 지방소득세는 넣지 않았습니다.
제91조 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1항 | 제104조 제3항의 미등기양도자산에는 이 법이나 다른 법률의 양도소득세 비과세 규정을 적용하지 않음 | 차액과 상관없이 전부 |
| 제2항 본문 | 제94조 제1항 제1호·제2호 자산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우, 비과세·감면 규정을 적용할 때 비과세·감면받았거나 받을 세액에서 아래 금액을 뺌 | 다운·업 방향을 가리지 않음 |
| 제2항 제1호 | 비과세를 받을 경우: 비과세를 적용하지 않았을 경우의 제104조 제1항에 따른 양도소득 산출세액과 계약서 거래가액과 실지거래가액의 차액 중 적은 금액 | 세금이 차액보다 적으면 비과세가 통째로 사라짐 |
| 제2항 제2호 | 감면을 받았거나 받을 경우: 해당 감면세액과 차액 중 적은 금액 | — |
대상 자산 — 제94조 제1항 (원문)
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 | 토지 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물 포함) | 주택·상가·토지 |
| 제2호 가목 | 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리 포함) | 분양권이 여기에 든다고 읽음(저희 읽기) |
| 제2호 나목·다목 | 지상권, 전세권과 등기된 부동산임차권 | — |
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 늘어나는 세액 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 실지 10억원, 계약서 9억원(다운), 비과세 없으면 산출세액 4,000만원 | 차액 1억원 > 4,000만원 → 4,000만원 | 비과세가 전부 사라짐 |
| 실지 10억원, 계약서 10억 1,000만원(업), 같은 4,000만원 | 차액 1,000만원 < 4,000만원 → 1,000만원 | 매수인 요청이어도 매도인 비과세에서 빠짐 |
| 감면세액 2,000만원, 차액 500만원 | 500만원 | 감면은 제2호 |
세 예의 산출세액·감면세액은 계산을 보여 주려고 저희가 정한 숫자입니다. 실제 산출세액은 양도소득세 계산기 편에서 구할 수 있습니다.
계산기의 상한 — 저희 읽기
조문은 「비과세 받았거나 받을 세액에서」 뺀다고 적습니다. 그래서 빼는 금액은 실제로 받을 비과세 세액을 넘지 않는다고 읽었습니다. 12억원을 넘는 고가주택처럼 일부만 비과세면, 받을 비과세 세액은 「비과세 미적용 산출세액 − 비과세 적용 후 산출세액」입니다. 예를 들어 미적용 4,000만원, 적용 후 3,500만원, 차액 1억원이면 조문 금액은 4,000만원이지만 받을 비과세는 500만원뿐이라 계산기는 500만원을 보여 줍니다. 이 상한은 저희 읽기이고 시행령·국세청 해석은 이번에 읽지 않았습니다. 고가주택 비과세 몫은 양도세 12억 안분 편에 있습니다.
「거래당사자」 — 매수인도 걸리나
제2항의 주어는 매도인이 아니라 「매매하는 거래당사자」입니다. 그래서 다운계약서를 받아 둔 매수인이 나중에 그 집을 팔 때도 비과세에서 빠진다고 읽힙니다(저희 읽기). 매수인 쪽 셈이 어떻게 되는지는 이번에 해석을 확인하지 않았습니다.
미등기 양도는 따로 — 원문
취득 등기를 하지 않고 판 자산은 「미등기양도자산」이고(제104조 제3항), 제91조 제1항이 비과세를 아예 막고 제104조 제1항 제10호가 양도소득 과세표준의 100분의 70 세율을 붙입니다. 차액의 크기를 따지는 제2항과 달리 전부입니다. 등기를 늦게 했을 때의 과태료는 소유권이전등기 과태료 계산기 편에 있습니다.
부동산 거래신고법도 실제 거래가격 신고와 거짓 신고 과태료를 따로 정합니다. 다만 2026년 11월 4일에 연 화면에 제3조·제28조의 시행 예정 개정 표시(2026. 12. 17. 등)가 섞여 있어, 이번 글에는 금액을 옮기지 않았습니다.
체크리스트
- ☐ 계약서 가액 = 실지거래가액인지 확인
- ☐ 비과세 미적용 산출세액을 먼저 구해 보기
- ☐ 업계약도 같은 조항에 걸림
- ☐ 취득 등기를 마친 뒤 양도
- ☐ 지방소득세는 별도
이런 질문이 남습니다
차액이 몇백만원이면 괜찮나요?
제2항은 차액의 하한을 두지 않습니다. 차액이 작으면 빼는 금액도 작을 뿐, 조항은 적용됩니다.
지방소득세도 늘어나나요?
이번 계산기는 소득세법의 양도소득세만 셉니다. 지방소득세는 다루지 않았습니다.
세금 말고 다른 불이익은요?
거래신고법의 과태료가 따로 있지만, 위에 적은 이유로 이번에는 금액을 옮기지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제91조·제94조·제104조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 4일 확인). 제91조 제1항(미등기 비과세 배제), 제2항 각 호(비과세: 산출세액과 차액 중 적은 금액, 감면: 감면세액과 차액 중 적은 금액), 제94조 제1항 제1·2호 대상 자산, 제104조 제1항 제10호 70%·제3항 미등기양도자산 정의.
- 읽지 않은 것. 소득세법 시행령·국세청 해석(고가주택·매수인 쪽 적용), 지방소득세, 부동산 거래신고법 과태료(시행 예정 개정 표시 때문).
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서 — 양도소득세 신고와 비과세 적용.
- 국세청 누리집 — 양도소득세 안내.
2026년 11월 4일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
