집을 사고 잔금을 치르면 60일 안에 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 부동산등기 특별조치법 제2조입니다. 이 기한을 넘기면 같은 법 제11조에 따라 과태료가 붙고, 금액은 행정안전부령인 「부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙」 별표가 늦은 기간에 따라 과태료 기준금액의 100분의 5부터 100분의 30까지로 나눕니다. 유상으로 산 주택이면 기준금액은 과세표준의 1천분의 20(2%)입니다. 5억원 아파트를 2026년 8월 31일에 잔금 치르고 2027년 1월 15일에 등기를 신청하면 과태료는 150만원입니다(저희 예시). 잔금일·신청일·가격을 넣으면 마감일과 과태료를 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 기한: 잔금을 치른 날(반대급부 이행 완료일)부터 60일 이내 (제2조 제1항 제1호). 증여처럼 한쪽만 채무를 지면 계약 효력이 생긴 날부터 60일(제2호).
2. 기준금액 = 과세표준 × (취득세 표준세율 − 1천분의 20), 유상거래 주택은 1천분의 20 (제11조 제1항).
3. 비율: 2개월 미만 5% · 2~5개월 15% · 5~8개월 20% · 8~12개월 25% · 12개월 이상 30% (규칙 별표).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 마감일은 잔금일 다음 날부터 60일째이고, 토·일이면 다음 월요일로 넘깁니다(공휴일은 자동으로 넘기지 않음). 「몇 개월 늦음」은 마감일에서 신청일까지 꽉 찬 달 수로 셉니다(저희 셈). 원 미만은 버립니다.
제2조 — 언제까지 신청하나 (원문)
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1항 본문 | 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 아래 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청. 계약이 취소·해제되거나 무효면 그렇지 않음 | — |
| 제1항 제1호 | 당사자가 서로 대가적인 채무를 지는 경우 — 반대급부의 이행이 완료된 날 | 매매에서는 보통 잔금일(저희 풀이) |
| 제1항 제2호 | 한쪽만 채무를 지는 경우 — 계약의 효력이 발생한 날 | 증여가 여기에 든다고 읽음(저희 읽기) |
| 제2항 | 제1항의 날 이후 그 부동산을 다시 제3자에게 넘기는 계약을 맺으려면 그 전에 먼저 자기 앞으로 등기 신청 | 등기 없이 되파는 길을 막는 조항 |
| 제3항 | 제1항의 날 전에 제3자와 다시 계약하면, 먼저 계약의 이행 완료(효력 발생)일부터 60일 이내에 먼저 계약에 따른 등기 신청 | — |
「60일 이내」는 민법의 기간 계산(초일 불산입)에 따라 잔금일 다음 날부터 셉니다. 2026년 8월 31일 잔금이면 9월 1일이 첫날이고 2026년 10월 30일이 60일째입니다. 마감일이 토요일·일요일이면 계산기는 다음 월요일로 넘깁니다(민법 제161조에 대한 저희 셈). 공휴일은 계산기가 자동으로 넘기지 않으니 직접 확인하세요.
제11조와 규칙 별표 — 얼마나 붙나 (원문)
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 과태료 기준금액 | 해태한 날 당시 부동산의 지방세법 과세표준에 같은 법 제11조 제1항의 표준세율에서 1천분의 20을 뺀 세율(제11조 제1항 제8호, 곧 유상거래 주택은 1천분의 20)을 적용한 금액 | 규칙 별표가 이 금액을 「과태료 기준금액」이라 부름 |
| 중과 대상 | 지방세법 제13조 제2항·제3항·제6항·제7항에 해당하면 그 금액의 100분의 300 | 과밀억제권역 안 법인 취득 등 |
| 법정 상한 | 기준금액의 5배 이하(법 제11조 제1항) | 별표의 최고 30%는 이보다 훨씬 낮음 |
| 2개월 미만 | 과태료 기준금액의 100분의 5(곧 5%) | — |
| 2개월 이상 5개월 미만 | 100분의 15(곧 15%) | 2개월을 넘기면 세 배로 뜀 |
| 5개월 이상 8개월 미만 | 100분의 20(곧 20%) | — |
| 8개월 이상 12개월 미만 | 100분의 25(곧 25%) | — |
| 12개월 이상 | 100분의 30(곧 30%) | — |
| 감경 | 농어민이 자기가 경작할 목적으로 농지를 취득해 전체 농지가 3만㎡ 이하이면 100분의 50을 감경할 수 있음(규칙 제3조 제2항) | 「할 수 있다」라서 재량 |
| 과징금과의 관계 | 부동산실명법 제10조 제1항으로 과징금을 부과하면 과태료를 매기지 않음(법 제11조 제1항 단서) | — |
법 제11조 제2항은 금액을 정할 때 해태기간·해태사유·목적부동산의 가액을 참작하라고 하고, 실제 부과·징수는 부동산 소재지 시장·군수·구청장이 합니다(법 제12조 제1항). 등기관은 과태료 사유를 알면 지체 없이 시장 등에게 통지합니다(제12조 제7항). 과태료 납부기한은 고지한 날부터 30일 이내입니다(규칙 제5조).
늦어도 기간에 넣지 않는 사유 (규칙 제2조, 원문)
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제1호 | 천재지변 등 불가항력 | 그 사유가 있는 기간은 등기신청기간에 넣지 않음 |
| 제2호 | 목적부동산에 대한 소송이 계속 중인 경우 | — |
| 제3호 | 등기의무자가 정당한 사유 없이 등기신청에 필요한 서면을 주지 않은 경우 | 매도인이 서류를 늦게 준 경우 |
| 제4호 | 그 밖에 시장 등이 상당한 사유가 있다고 인정하는 경우 | — |
취득 원인별 기준금액 비율 — 저희 셈
| 취득 원인 | 지방세법 제11조 제1항 표준세율 (원문) | 기준금액 비율 (저희 셈) |
|---|---|---|
| 유상거래 주택 (제8호) | 주택 가격에 따라 1~3% | 1천분의 20 — 특별조치법이 따로 정함 |
| 매매 등 그 밖의 원인, 농지 외 (제7호 나목) | 1천분의 40 | 40 − 20 = 1천분의 20 |
| 매매 등, 농지 (제7호 가목) | 1천분의 30 | 30 − 20 = 1천분의 10 |
| 증여 등 무상취득 (제2호) | 1천분의 35 | 35 − 20 = 1천분의 15 |
조례로 세율을 달리 정한 경우에는 그 세율에서 1천분의 20을 뺍니다(제11조 제1항 괄호). 계산기는 표준세율만 씁니다. 취득세 자체의 신고 기한은 취득세 신고 기한 계산기 편에 있습니다.
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 과태료 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 5억원 아파트, 잔금 2026년 8월 31일, 신청 2027년 1월 15일 | 마감 2026년 10월 30일 · 2개월 넘게 늦음 → 15% → 150만원 | 기준금액 5억 × 2% = 1,000만원 |
| 같은 집, 신청 2026년 12월 20일 | 2개월 미만 → 5% → 50만원 | 12월 30일부터는 15% |
| 3억원 증여(농지 외), 효력 2025년 9월 1일, 신청 2026년 11월 4일 | 마감 2025년 10월 31일 · 12개월 넘게 → 30% → 135만원 | 기준금액 3억 × 1.5% = 450만원 |
첫 예에서 신청이 12월 29일이면 5%, 12월 30일이면 15%입니다. 하루 차이로 과태료가 50만원에서 150만원이 됩니다. 계산기는 마감일과 같은 날짜가 다시 돌아오는 날을 한 달로 셉니다(저희 셈). 별표가 셈법까지 적지는 않으므로 경계에 걸리면 시·군·구에 확인하세요.
등기 없이 팔면 — 소득세법 (원문)
소득세법은 토지·건물이나 부동산에 관한 권리를 취득한 사람이 취득 등기를 하지 않고 양도하면 「미등기양도자산」으로 봅니다(제104조 제3항). 미등기양도자산에는 양도소득 과세표준의 100분의 70 세율이 붙고(제104조 제1항 제10호), 비과세 규정도 적용하지 않습니다(제91조 제1항). 등기 지연 과태료와는 층이 다른 부담입니다.
계약서 가격을 실제와 다르게 적었을 때 비과세가 얼마나 깎이는지는 다운계약 양도세 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 잔금일 다음 날부터 60일째가 마감
- ☐ 되팔 계약은 자기 앞 등기를 먼저
- ☐ 매도인이 서류를 안 주면 그 사실을 남겨 두기(규칙 제2조 제3호)
- ☐ 2개월을 넘기면 5%가 15%로 뜀
- ☐ 고지받으면 30일 안에 납부
이런 질문이 남습니다
법무사에게 맡겼는데 늦어졌으면요?
법 제11조는 과태료를 「등기권리자」에게 매깁니다. 맡긴 사람과의 관계는 이 법이 정하지 않습니다(저희 풀이).
몇 개월 늦었는지는 어떻게 세나요?
별표는 「2개월 미만 해태한 경우」처럼 기간만 적습니다. 계산기는 마감일 다음 날부터 늦은 것으로 보고, 마감일에서 같은 날짜로 몇 달이 지났는지 셉니다(저희 셈).
상속은요?
제2조는 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 대상으로 적습니다. 상속 등기는 이번 글에서 다루지 않았습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 부동산등기 특별조치법 제2조·제11조·제12조 — 원문(현행 화면, 시행 2022. 1. 1., 법률 제18655호. 2026년 11월 4일 확인). 60일 신청의무(반대급부 이행 완료일·계약 효력 발생일), 되팔기 전 등기, 과태료 기준금액(표준세율 − 1천분의 20, 제8호는 1천분의 20, 중과 100분의 300), 5배 상한, 참작 사유, 부과·통지.
- 국가법령정보센터 — 부동산등기 특별조치법에 따른 과태료 부과ㆍ징수규칙 제2조·제3조·제5조·별표 — 원문(현행 화면, 시행 2024. 8. 13., 행정안전부령 제508호. 2026년 11월 4일 확인). 기간 불산입 사유 4가지, 별표 5단계(5·15·20·25·30%), 농지 50% 감경, 납부기한 30일.
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조 제1항·제13조, 소득세법 제91조 제1항·제104조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호; 소득세법 현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 4일 확인). 표준세율(상속·무상·원시·매매·유상 주택), 중과 조항, 미등기양도자산 70%와 비과세 배제.
- 읽지 않은 것. 지방세법 제10조~제10조의6 과세표준 세부, 제13조 각 항의 요건 전체, 부동산실명법, 시·군·구 실제 부과 사례, 상속·원시취득 등기 기한.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 부동산 소재지 시·군·구청 — 과태료 부과·감경(법 제12조, 규칙 제3조).
- 관할 등기소 — 소유권이전등기 신청.
2026년 11월 4일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
