집을 팔고 양도소득세를 셀 때 양도가액에서 빼는 것이 필요경비입니다. 소득세법 제97조①은 이를 셋으로 정합니다 — ① 취득가액, ② 자본적지출액 등, ③ 양도비 등. 시행령 제163조는 ①에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 넣고(제89조① 준용), ②와 ③은 법 제160조의2②의 증명서류를 수취·보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되는 경우에만 인정한다고 적습니다. 영수증이 없는 공사비는 아무리 썼어도 빠진다는 뜻입니다. 항목별로 넣으면 필요경비와 양도차익을 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 필요경비 = 취득가액(취득세 등 포함) + 자본적 지출 + 양도비 (소득세법 제97조①).
2. 자본적 지출과 양도비는 세금계산서·계산서·카드전표·현금영수증 또는 금융거래로 확인돼야 들어갑니다(시행령 제163조③⑤).
3. 중개보수(소개비)·계약서 작성비·명도비·국민주택채권 매각차손도 양도비입니다(제163조⑤).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 취득가액을 실지거래가액으로 아는 경우만 셉니다. 자본적 지출과 양도비는 시행령 제163조③⑤의 증빙이 있어야 들어갑니다. 양도차익까지만 셉니다 — 장기보유특별공제·1세대 1주택 12억원 안분·세율은 양도소득세 계산기에서 이어 보세요.
법 제97조 — 필요경비는 셋
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제97조①1호 취득가액 | 자산 취득에 든 실지거래가액. 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정해 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 순차 적용 | 이 계산기는 실지거래가액 쪽만 |
| 제97조①2호 | 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 | 시행령 제163조③ |
| 제97조①3호 | 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 | 시행령 제163조⑤ |
| 제97조②1호 | 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 그 실지거래가액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액 | 셋을 더한다는 근거 |
① 취득가액 — 취득세도 들어갑니다
시행령 제163조①1호는 취득에 든 실지거래가액을 제89조①을 준용해 계산한 취득원가로 봅니다. 제89조①1호는 타인으로부터 매입한 자산의 취득가액을 「매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액」으로 적습니다. 그래서 계산기는 매입가액과 취득 부대비용을 따로 받아 더합니다. 「기타 부대비용」에 무엇이 드는지(살 때 낸 중개보수·법무사 비용 등)는 조문이 하나하나 열거하지 않습니다 — 저희는 살 때 든 그런 비용을 이 칸에 넣는다고 읽었고, 개별 항목은 세무서에 확인하세요.
시행령 제163조①은 이 밖에 취득에 관한 쟁송의 소송비용·화해비용(필요경비에 이미 넣은 것 제외)과, 약정에 따라 취득원가에 이자상당액을 더해 거래가액을 확정한 경우의 이자상당액도 취득원가에 넣습니다(지급기일이 늦어져 더 붙은 이자는 제외).
② 자본적 지출 — 시행령 제163조③과 제67조②
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 제163조③1호 | 제67조제2항을 준용하여 계산한 자본적 지출액 | 아래 제67조② 참고 |
| 제67조② (준용) | 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비 — ① 본래의 용도를 변경하기 위한 개조 ② 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치 ③ 빌딩 등의 피난시설 등의 설치 ④ 재해 등으로 멸실·훼손된 것의 복구 ⑤ 기타 개량·확장·증설 등 이와 유사한 것 | 원래대로 유지하는 데 그친 수선은 이 정의 밖으로 읽힙니다(저희 읽기) |
| 제163조③2호·2호의2 | 취득 후 소유권 확보를 위한 소송비용·화해비용, 수용 보상금 증액 소송비용(증액보상금 한도) | 필요경비에 이미 넣은 것 제외 |
| 제163조③3호 | 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (재해·노후화 등 부득이한 사유로 재건축한 경우 그 철거비용 포함) | |
| 제163조③3호의2·3호의3 | 개발이익환수법의 개발부담금, 재건축초과이익환수법의 재건축부담금 | 납부의무자와 양도자가 다르면 양도자에게 사실상 배분될 상당액 |
| 제163조③4호 → 시행규칙 제79조① | 수익자부담금 등 사업비용, 토지이용 편의를 위한 장애철거비용·도로 시설비·무상 공여한 도로 토지의 취득 당시 가액, 사방사업 비용 등 | 주로 토지 쪽 |
③ 양도비 — 시행령 제163조⑤
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| ⑤1호 가목 | 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세 | 주식 쪽 |
| ⑤1호 나목 | 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용 | 세무 대리 신고비 등(저희 예) |
| ⑤1호 다목 | 공증비용, 인지대 및 소개비 | 팔 때 낸 중개보수가 「소개비」 |
| ⑤1호 라목 | 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 | 세입자를 내보내며 쓴 돈 등(저희 예) |
| ⑤2호 | 부동산 취득 때 법령에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손 — 재정경제부령으로 정하는 금융기관 외의 자에게 양도했으면 같은 날 금융기관에 양도했을 경우의 매각차손이 한도 | 살 때 산 채권을 바로 판 손실 |
팔 때 중개보수의 상한은 부동산 중개보수 계산기로, 살 때 사야 했던 국민주택채권 금액은 국민주택채권 매입 계산기로 셀 수 있습니다.
증빙 — 무엇이 「증명서류」인가
제163조③⑤가 가리키는 법 제160조의2②의 증명서류는 넷입니다 — ① 계산서 ② 세금계산서 ③ 신용카드매출전표(신용카드와 유사한 것 포함) ④ 현금영수증. 이것을 받아 보관했거나, 아니면 실제 지출사실이 금융거래 증명서류로 확인되면 됩니다. 계좌이체 내역은 뒤쪽에 해당한다고 저희는 읽었습니다. 둘 다 없으면 계산기의 「증빙 없음」 칸에 넣으세요 — 필요경비에서 빠지는 금액으로만 보여 줍니다.
한 집의 셈 — 저희 예시
| 항목 (저희 예시) | 금액 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 양도가액 | 9억원 | 서울 아파트를 판 값이라고 가정 |
| ① 취득가액 6억원 + 취득세 등 2,000만원 | 6억 2,000만원 | 제89조①1호 |
| ② 자본적 지출 (증빙 있음) | 3,000만원 | 냉난방장치 설치, 용도변경 개조 등 |
| ② 자본적 지출 (증빙 없음) | 1,000만원 → 빠짐 | 현금으로 주고 영수증이 없음 |
| ③ 양도비 — 중개보수 | 450만원 | 9억원 매매의 일방 상한 0.5% |
| 필요경비 합계 | 6억 5,450만원 | 6억 2,000만 + 3,000만 + 450만 |
| 양도차익 | 2억 4,550만원 | 9억 − 6억 5,450만 |
영수증 없는 1,000만원이 증빙을 갖췄다면 필요경비는 6억 6,450만원, 양도차익은 2억 3,550만원이 되어 차익이 1,000만원 줄어듭니다(저희 셈). 1세대 1주택 비과세라면 12억원 이하 양도는 애초에 세금이 없으므로, 이 셈은 과세되는 경우에 의미가 있습니다 — 그 판정은 1세대 1주택 양도세 글에 있습니다.
샷시·도배는 어느 쪽인가
조문은 샷시·발코니·보일러·도배 같은 이름을 하나도 적지 않습니다. 기준은 제67조②의 「내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비」와 제163조③3호의 「용도변경·개량 또는 이용편의」뿐입니다. 저희 읽기로는 낡은 것을 원래대로 되돌리는 데 그친 지출은 이 기준에 들기 어렵고, 새 설비를 들이거나 공간을 바꾸는 지출은 들 여지가 있습니다. 다만 개별 공사가 어느 쪽인지는 국세청 해석으로 갈리는 일이고, 이번에 국세청 예규·해석은 읽지 않았습니다. 큰 금액이면 신고 전에 세무서에 확인하세요.
체크리스트
- ☐ 매매계약서(살 때·팔 때), 취득세 영수증
- ☐ 공사비는 세금계산서·카드전표·현금영수증 또는 계좌이체 내역
- ☐ 팔 때 중개보수 영수증(소개비), 신고서 작성비
- ☐ 국민주택채권을 바로 팔았다면 매각차손 확인서
- ☐ 이미 다른 소득의 필요경비로 넣은 것은 빼기
이런 질문이 남습니다
취득가액을 모르면요?
실지거래가액을 확인할 수 없을 때만 매매사례가액·감정가액·환산취득가액을 차례로 씁니다(법 제97조①1호 나목). 그 경우 필요경비는 시행령 제163조⑥의 개산공제(토지는 취득 당시 개별공시지가 × 3/100 등)로 따로 계산되어 이 계산기 밖입니다.
대출 이자도 필요경비인가요?
이번에 읽은 제163조①③⑤의 목록에 집을 사려고 빌린 돈의 이자는 없습니다. 약정에 따라 거래가액에 포함된 이자상당액만 취득원가에 들어갑니다(①3호).
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제163조·제89조·제67조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 3일 확인). 제163조①(취득원가·소송비용·이자상당액), ③(자본적 지출 1~4호와 증빙), ⑤(양도비 1호 가~마목, 2호 채권 매각차손, 증빙), ⑥1호(개산공제 토지 3/100), 제89조①1호(매입가액 + 취득세·등록면허세 기타 부대비용), 제67조②(자본적 지출의 정의).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제97조·제160조의2 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 3일 확인). 제97조①(필요경비 셋)·②1호(합산), 제160조의2②(계산서·세금계산서·신용카드매출전표·현금영수증).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행규칙 제79조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 재정경제부령 제33호. 2026년 11월 3일 확인). ①(시행령 제163조③4호의 수익자부담금·장애철거비·도로 시설비 등).
- 읽지 않은 것. 국세청 예규·해석(개별 공사의 자본적 지출 여부), 제163조⑥의 나머지, 제163조②④·⑦ 이하.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 관할 세무서·국세상담센터 — 개별 공사비가 자본적 지출인지.
- 홈택스 양도소득세 신고 화면 — 필요경비 명세 입력.
2026년 11월 3일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
