집을 사서 소유권이전등기를 하거나, 주택담보대출로 근저당을 설정할 때 등기소에 내는 서류에 국민주택채권 매입 금액이 따라붙습니다. 주택도시기금법 제8조①2호는 「국가 또는 지방자치단체에 등기·등록을 신청하는 자」 중 대통령령으로 정하는 자에게 국민주택채권을 매입하게 하고, 시행령 제8조②는 그 사람과 매입기준을 별표로 정합니다. 별표의 부표 제15호 「부동산등기」는 시가표준액 구간과 지역(특별시·광역시 / 그 밖)에 따라 1,000분의 13~31(주택 매매)을 매기고, 저당권은 설정금액의 1,000분의 10(매입금액 10억원 한도)입니다. 등기 종류와 시가표준액을 넣으면 매입금액을 내는 계산기를 붙였습니다.
1. 주택 매매 등기는 시가표준액의 1.3~3.1% — 2천만원 미만은 매입하지 않습니다(부표 제15호 가목 1, 백분율은 저희 환산).
2. 근저당 등 저당권 설정은 설정금액의 1%, 2천만원 이상만, 매입금액 10억원 한도(다목).
3. 1만원 미만은 5천원 이상이면 1만원, 5천원 미만이면 버립니다(별표 4호).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 등기할 때 사야 하는 제1종 국민주택채권의 액면 금액입니다. 공유물은 지분율에 따른 시가표준액, 공동주택은 세대당 시가표준액이 기준입니다. 저당권에는 지분을 쓰지 않습니다. 면제 사유는 반영하지 않았습니다.
부표 제15호 「부동산등기」 — 원문
시행령 [별표]「제1종국민주택채권 매입대상자 및 매입기준(제8조제2항 관련)」의 [부표](2025. 8. 26. 개정) 「제1종국민주택채권 매입대상 및 금액표」를 별표 뷰어로 열어 옮겼습니다. 표는 「시가표준액의 ○/1,000」로 적고, 괄호 안 백분율은 저희 환산입니다.
가. 소유권의 보존 또는 이전 — 1) 주택
| 시가표준액 | 특별시 및 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2천만원 이상 5천만원 미만 | 1,000분의 13 (1.3%) | 1,000분의 13 (1.3%) |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1,000분의 19 (1.9%) | 1,000분의 14 (1.4%) |
| 1억원 이상 1억6천만원 미만 | 1,000분의 21 (2.1%) | 1,000분의 16 (1.6%) |
| 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 | 1,000분의 23 (2.3%) | 1,000분의 18 (1.8%) |
| 2억6천만원 이상 6억원 미만 | 1,000분의 26 (2.6%) | 1,000분의 21 (2.1%) |
| 6억원 이상 | 1,000분의 31 (3.1%) | 1,000분의 26 (2.6%) |
원문은 2천만원 이상 5천만원 미만을 지역 구분 없이 「시가표준액의 13/1,000」 하나로 적습니다. 시가표준액이 공시되지 않은 신규 분양 공동주택은 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액을 시가표준액으로 합니다.
2) 토지
| 시가표준액 | 특별시 및 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 5백만원 이상 5천만원 미만 | 1,000분의 25 (2.5%) | 1,000분의 20 (2%) |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1,000분의 40 (4%) | 1,000분의 35 (3.5%) |
| 1억원 이상 | 1,000분의 50 (5%) | 1,000분의 45 (4.5%) |
3) 주택 및 토지 외의 부동산
| 시가표준액 | 특별시 및 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1천만원 이상 1억3천만원 미만 | 1,000분의 10 (1%) | 1,000분의 8 (0.8%) |
| 1억3천만원 이상 2억5천만원 미만 | 1,000분의 16 (1.6%) | 1,000분의 14 (1.4%) |
| 2억5천만원 이상 | 1,000분의 20 (2%) | 1,000분의 18 (1.8%) |
나. 상속 (증여 그 밖의 무상으로 취득하는 경우 포함)
| 시가표준액 | 특별시 및 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1천만원 이상 5천만원 미만 | 1,000분의 18 (1.8%) | 1,000분의 14 (1.4%) |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 | 1,000분의 28 (2.8%) | 1,000분의 25 (2.5%) |
| 1억5천만원 이상 | 1,000분의 42 (4.2%) | 1,000분의 39 (3.9%) |
다. 저당권의 설정 및 이전
저당권 설정금액의 1,000분의 10(1%, 저희 환산). 저당권 설정금액이 2천만원 이상인 경우만 해당하고, 매입금액이 10억원을 초과하면 10억원으로 합니다. 신탁 또는 신탁종료에 따라 수탁자·위탁자에게 저당권을 이전하는 경우는 제외입니다.
기준은 시가표준액 — 공유는 지분대로
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 부표 제15호 머리 | 등기하려는 부동산이 공유물이면 공유지분율에 따라 산정한 「지방세법」 제4조에 따른 시가표준액을, 공동주택이면 세대당 시가표준액을 각각 기준으로 한다 | 부부 공동명의면 각자의 지분 값으로 구간을 봅니다 |
| 같은 곳 | 공유지분율에 따라 시가표준액을 산정할 때 둘 이상의 필지가 모여 하나의 대지를 이루면 그 필지들을 합해 하나의 필지로 본다 | 토지 쪽 |
| 가목 (가) | 건축물의 소유권 보존은 제외한다 | 새로 지은 건물의 보존등기 |
| 가목 (나) | 공유물을 공유지분율에 따라 분할하여 이전등기를 하는 경우와 신탁·신탁종료에 따른 소유권이전등기는 제외한다 |
시가표준액이 무엇인지는 「지방세법」 제4조가 정합니다 — 이번에 그 조문은 열지 않았습니다. 주택이면 보통 공시가격으로 알려져 있지만(저희 풀이), 정확한 값은 취득세 고지서나 등기 신청 화면에서 확인하세요.
단수 처리와 면제 — 별표 본문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 4호 | 국민주택채권의 최저매입금액은 1만원. 1만원 미만의 단수가 5천원 이상 1만원 미만이면 1만원으로 하고, 5천원 미만이면 단수가 없는 것으로 한다 | 사실상 1만원 단위 반올림(저희 풀이) |
| 2호 | 국가기관, 지방자치단체, 시행령 제8조①의 공공기관, 지방공기업, 한국자산관리공사, 부동산투자회사, 한국주택금융공사는 매입의무 면제 | |
| 3호 라목 | 건축허가를 신청할 때 국민주택채권을 매입한 자가 사용승인을 마친 건축물에 대하여 소유권보존등기를 할 때에는 매입하지 않는다 | |
| 3호 자목 | 한국주택금융공사의 주택담보노후연금보증을 받는 사람, 장기주택저당대출(연금방식)에 가입한 사람이 담보로 제공하는 주택의 근저당권설정등기 | 주택연금 근저당은 매입 없음 |
| 3호 마목 | 농업인·어업인, 영농조합법인·농업회사법인이 영농 목적으로 농지를 취득해 소유권이전등기를 하거나 농지에 저당권 설정·이전등기를 할 때 |
3호에는 이 밖에도 종교단체·사회복지법인·학교법인의 일정 등기, 국가유공자 등의 대부금 담보 근저당 등 면제가 더 있습니다. 계산기는 면제를 반영하지 않습니다.
여섯 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 셈 | 매입금액 |
|---|---|---|
| 서울 아파트 매매, 시가표준액 5억원 | 5억 × 26/1,000 | 1,300만원 |
| 같은 집이 그 밖의 지역이면 | 5억 × 21/1,000 | 1,050만원 |
| 광역시 주택 매매, 시가표준액 1억 2,345만원 | 1억 2,345만 × 21/1,000 = 2,592,450원 → 단수 2,450원 버림 | 259만원 |
| 서울 주택 시가표준액 3억원을 부부가 50%씩 | 지분 1억 5천만원 × 21/1,000 = 315만원 × 2명 | 합계 630만원 (혼자면 3억 × 26/1,000 = 780만원) |
| 주택담보대출 근저당 설정 3억 6천만원 | 3억 6천만 × 10/1,000 | 360만원 |
| 서울 주택 상속, 시가표준액 3억원 | 3억 × 42/1,000 | 1,260만원 |
공동명의 예에서 합계가 줄어드는 것은 지분별 시가표준액이 낮은 구간(1억~1억6천만원, 21/1,000)에 들기 때문입니다(저희 셈).
실제로 나가는 돈 — 바로 팔면 할인 차손
계산기 값은 사야 하는 채권의 «액면»입니다. 저희가 아는 실무로는 대부분 등기 때 채권을 사서 그 자리에서 은행에 되팔고 차액(할인 비용)만 부담합니다. 그 할인율은 시장 금리에 따라 매일 바뀌고 법령에 적힌 숫자가 아니어서 계산기에 넣지 않았습니다(저희 풀이). 이렇게 만기 전에 팔아 생긴 매각차손은 나중에 그 집을 팔 때 양도소득세 필요경비(양도비)가 됩니다(소득세법 시행령 제163조⑤2호) — 양도세 필요경비 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 등기 종류 — 매매(이전), 상속·증여, 근저당 설정
- ☐ 부동산 종류 — 주택, 토지, 그 밖
- ☐ 지역 — 특별시·광역시인지
- ☐ 시가표준액 (공동주택은 세대당, 공유는 지분대로)
- ☐ 면제 사유 (주택연금 근저당 등)
- ☐ 바로 판 경우 매각차손 확인서 보관 — 나중에 양도세 필요경비
이런 질문이 남습니다
세종이나 제주는 어느 칸인가요?
표는 「특별시 및 광역시」와 「그 밖의 지역」 둘로만 나눕니다. 특별자치시·특별자치도는 표에 이름이 없어 이번에 판단하지 않았습니다 — 등기소나 채권 판매 은행에 확인하세요.
분양받은 새 아파트는요?
시가표준액이 공시되지 않았으면 「지방세법」 제10조의3에 따른 취득당시가액을 시가표준액으로 합니다(가목 1 주택 머리).
근저당 설정금액은 대출금인가요?
표는 「저당권 설정금액」이라고만 적습니다. 등기부에 적히는 설정금액을 넣으세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 주택도시기금법 시행령 제8조와 [별표]·[부표] — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 27., 대통령령 제36795호. 2026년 11월 3일 확인). 제8조①~⑥, [별표](2022. 2. 17. 개정) 1~4호(매입대상·면제·일부 면제·단수 처리), [부표](2025. 8. 26. 개정) 제15호 부동산등기 가목(소유권 보존·이전 — 주택·토지·그 밖)·나목(상속)·다목(저당권). 별표 뷰어로 열었습니다.
- 국가법령정보센터 — 주택도시기금법 제8조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 6. 2., 법률 제21738호. 2026년 11월 3일 확인). ①(면허·허가·인가, 등기·등록 신청, 건설공사 도급계약, 주택 공급받는 자) ②(대통령령 위임).
- 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제163조⑤2호 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 3일 확인). 국민주택채권 매각차손의 필요경비.
- 읽지 않은 것. 「지방세법」 제4조(시가표준액)·제10조의3(취득당시가액), 국토교통부령(매입사실 확인), 제2종국민주택채권, 채권 할인율.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 채권을 파는 은행 창구·인터넷등기소 — 그날의 매입금액과 즉시 매도 비용.
- 위택스·취득세 고지서 — 시가표준액.
2026년 11월 3일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
