부동산 중개보수(복비·중개수수료)는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 주택의 경우 한쪽에게서 받을 수 있는 한도를 별표 1로 정하고, 그 금액은 시·도 조례가 정하는 요율한도 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의해 결정한다고 적습니다. 요건을 갖춘 오피스텔은 별표 2(매매 1천분의 5, 임대차 1천분의 4), 그 밖의 중개대상물은 거래금액의 1천분의 9 이내입니다. 월세가 있으면 월차임 × 100을 보증금에 더해 거래금액을 세고, 그 합이 5천만원 미만이면 × 70으로 다시 셉니다. 이 셈을 그대로 옮긴 계산기를 붙였습니다.
1. 주택 매매 상한은 0.4~0.7%, 임대차는 0.3~0.6% — 저가 구간 둘에는 한도액(25만원·80만원, 20만원·30만원)이 있습니다(별표 1).
2. 오피스텔은 전용 85㎡ 이하 + 전용 부엌·화장실·목욕시설이면 0.5%·0.4%, 못 갖추면 0.9% 이내입니다(제20조④).
3. 월세는 보증금 + 월차임 × 100, 합이 5천만원 미만이면 × 70으로 셉니다(제20조⑤).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 한쪽(매도인 또는 매수인, 임대인 또는 임차인)이 낼 수 있는 «상한»이고, 실제 금액은 그 안에서 협의합니다. 주택은 이 범위 안에서 시·도 조례가 요율을 정합니다. 원 미만은 버립니다(저희 방식). 부가가치세와 실비는 넣지 않았습니다.
별표 1 — 주택 중개보수 상한요율 (원문)
시행규칙 [별표 1]「주택 중개보수 상한요율(제20조제1항 관련)」(2021. 10. 19. 신설)을 별표 뷰어로 열어 옮겼습니다. 표의 요율은 「1천분의 ○」로 적혀 있고, 괄호 안 백분율은 저희 환산입니다.
매매·교환
| 거래금액 | 상한요율 (백분율 — 저희 환산) | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | 25만원 |
| 5천만원 이상 2억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 80만원 |
| 2억원 이상 9억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | — |
| 9억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | — |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 6 (0.6%) | — |
| 15억원 이상 | 1천분의 7 (0.7%) | — |
임대차 등
| 거래금액 | 상한요율 (백분율 — 저희 환산) | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | 20만원 |
| 5천만원 이상 1억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | 30만원 |
| 1억원 이상 6억원 미만 | 1천분의 3 (0.3%) | — |
| 6억원 이상 12억원 미만 | 1천분의 4 (0.4%) | — |
| 12억원 이상 15억원 미만 | 1천분의 5 (0.5%) | — |
| 15억원 이상 | 1천분의 6 (0.6%) | — |
매매는 2억원 이상 9억원 미만이 0.4%로 가장 낮고 15억원 이상이 0.7%로 가장 높습니다. 임대차는 1억원 이상 6억원 미만이 0.3%로 가장 낮습니다. 별표 1은 조례가 넘을 수 없는 상한이고, 실제 요율은 중개사무소 소재지 시·도의 조례로 정해집니다(제20조③). 저희가 부동산 중개보수 글을 쓰며 열어 본 서울·경기 조례 별표는 이 표와 같았습니다.
오피스텔과 그 밖 — 제20조④와 별표 2
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 오피스텔 (제20조④1호) | 「건축법 시행령」 별표 1 제14호나목2)의 오피스텔로서 전용면적 85제곱미터 이하이고, 상·하수도 시설이 갖추어진 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 경우 — 별표 2의 상한요율 이내에서 협의 | 두 요건을 «모두» 갖춰야 합니다 |
| 별표 2 (2021. 10. 19. 개정) | 매매·교환 1천분의 5, 임대차 등 1천분의 4 | 0.5%·0.4%(저희 환산), 한도액 칸 없음 |
| 그 밖 (제20조④2호) | 거래금액의 1천분의 9 이내에서 협의 | 0.9%(저희 환산) — 상가·토지, 요건 밖 오피스텔 |
| 주택과 비주택이 섞인 건물 (제20조⑥) | 주택 면적이 2분의 1 이상이면 제1항(주택), 2분의 1 미만이면 제4항 | 상가주택은 면적으로 갈립니다 |
그 밖의 중개대상물은 개업공인중개사가 0.9% 범위 안에서 «실제 받고자 하는» 상한요율을 요율·한도액표에 명시해야 하고, 그것을 넘겨 받을 수 없습니다(제20조⑦). 계산기의 「그 밖」 칸에 그 요율을 넣으면 됩니다.
월세는 거래금액을 이렇게 셉니다 — 제20조⑤
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 본문 | 임대차 중 보증금 외에 차임이 있으면 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 한다 | 보증금 + 월세 × 100 |
| 1호 단서 | 합산한 금액이 5천만원 미만이면 월 단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액 | 작은 월세 계약은 거래금액이 줄어듭니다 |
| 2호 교환 | 교환대상 중개대상물 중 거래금액이 큰 중개대상물의 가액 | |
| 3호 같은 기회의 둘 이상 거래 | 동일한 중개대상물에 동일 당사자 간 매매를 포함한 둘 이상의 거래가 동일 기회에 이루어지면 매매계약의 거래금액만 적용 | 매매 후 그 집을 바로 임대하는 경우 등(저희 예) |
한도액이 걸리는 자리 — 저희 셈
한도액은 요율로 셈한 값이 그보다 크면 한도액까지만 받을 수 있다는 뜻으로 읽었습니다(저희 읽기). 그러면 한도액이 실제로 걸리기 시작하는 거래금액은 이렇습니다.
- 매매 5천만원 미만: 25만원 ÷ 0.6% ≈ 4,167만원 — 4,166만원이면 249,960원, 4,167만원부터는 25만원.
- 매매 5천만원 이상 2억원 미만: 80만원 ÷ 0.5% = 1억 6천만원 — 1억 6천만원을 넘으면 80만원에서 멈춥니다.
- 임대차 5천만원 미만: 20만원 ÷ 0.5% = 4,000만원.
- 임대차 5천만원 이상 1억원 미만: 30만원 ÷ 0.4% = 7,500만원.
9억원에서는 요율이 0.4%에서 0.5%로 오르므로, 9억원 바로 밑(8억 9,999만원)의 상한 3,599,960원이 9억원에서는 450만원이 됩니다 — 900,040원 차이입니다(저희 셈).
여덟 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 셈 | 일방 상한 |
|---|---|---|
| 아파트 매매 10억원 | 10억원 × 0.5% | 500만원 (쌍방 합계 1,000만원) |
| 주택 매매 1억원 | 1억원 × 0.5% = 50만원 | 50만원 (한도 80만원 안) |
| 주택 매매 1억 8천만원 | 0.5%면 90만원 | 80만원 (한도액에 걸림) |
| 전세 3억원 | 3억원 × 0.3% | 90만원 |
| 보증금 1,000만원·월세 50만원 | 1,000만 + 50만 × 100 = 6,000만원 → 0.4% | 24만원 |
| 보증금 500만원·월세 40만원 | 500만 + 40만 × 100 = 4,500만원 → 5천만원 미만이라 × 70 = 3,300만원 → 0.5% | 165,000원 |
| 오피스텔(요건 충족) 매매 2억원 | 2억원 × 0.5% | 100만원 |
| 상가 매매 5억원, 0.9%로 협의 | 5억원 × 0.9% | 450만원 |
모두 «한쪽» 상한입니다. 매도인과 매수인이 각각 내므로 중개사무소가 한 거래에서 받는 돈은 두 배가 될 수 있습니다. 집을 팔 때 낸 중개보수는 양도소득세의 필요경비(양도비 — 소득세법 시행령 제163조⑤의 「소개비」)이고, 그 셈은 양도세 필요경비 계산기 편에 있습니다.
상한을 넘겨 받으면
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 공인중개사법 제32조① | 개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다 | 중개사 잘못으로 깨진 거래는 보수가 없음 |
| 제32조④ | 주택의 중개보수는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도의 조례로, 주택 외는 국토교통부령으로 정한다 | 그래서 주택만 지역 조례를 봅니다 |
| 제33조①3호 | 사례·증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위 금지 | 「수고비」 명목도 같음 |
| 제49조①10호 | 제33조제1항제1호부터 제4호까지를 위반한 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 |
체크리스트
- ☐ 주택인가, 요건 갖춘 오피스텔인가, 그 밖인가 (상가주택은 주택 면적 2분의 1)
- ☐ 월세면 보증금 + 월세 × 100, 5천만원 미만이면 × 70
- ☐ 중개사무소 소재지 시·도 조례의 요율 확인
- ☐ 한도액(25만원·80만원·20만원·30만원) 구간인지
- ☐ 협의한 금액과 요율은 계약 전에 서면으로
이런 질문이 남습니다
계산기 값을 그대로 내야 하나요?
아닙니다. 조문은 상한 «이내»에서 «서로 협의하여 결정한다»고 적습니다. 계산기 값은 넘을 수 없는 선입니다.
집과 중개사무소가 다른 시·도에 있으면요?
중개사무소의 소재지를 관할하는 시·도의 조례에서 정한 기준에 따릅니다(제20조③).
부가가치세는요?
이 계산기에는 넣지 않았습니다. 부가가치세 쪽 조문은 부동산 중개보수 글에 따로 적었습니다.
실비는 따로 내나요?
권리관계 확인이나 계약금 반환채무이행 보장에 드는 실비는 영수증을 붙여 청구할 수 있습니다(제20조②). 한도는 조례로 정합니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 시행규칙 제20조·별표 1·별표 2 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 8. 28., 국토교통부령 제1611호. 2026년 11월 3일 확인). 제20조①~⑦(쌍방 각각, 별표 1 한도와 조례, 실비, 사무소 소재지 조례, 오피스텔 요건과 별표 2, 그 밖 1천분의 9, 월세 ×100·×70, 교환, 주택 면적 2분의 1, 요율표 명시). [별표 1](2021. 10. 19. 신설)과 [별표 2](2021. 10. 19. 개정)는 별표 뷰어로 열었습니다.
- 국가법령정보센터 — 공인중개사법 제32조·제33조·제49조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 8. 28., 법률 제21409호. 2026년 11월 3일 확인). 보수와 실비, 주택은 조례·주택 외는 국토교통부령(제32조④), 초과 수령 금지(제33조①3호), 벌칙(제49조①10호).
- 읽지 않은 것. 각 시·도 조례(서울·경기는 앞선 글에서 확인), 부가가치세법, 시행령 제27조의2(지급시기).
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 중개사무소 소재지 시·도의 「주택 중개보수 등에 관한 조례」 — 국가법령정보센터 자치법규.
- 중개사무소의 「중개보수·실비의 요율 및 한도액표」 — 사무소 안에 게시하게 되어 있습니다(제20조⑦이 가리키는 표).
2026년 11월 3일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
