미국에서 집을 살 때는 집값 외에 클로징 비용이 수천 달러 더 듭니다. 팔 때는 양도소득세가 나올 수 있지만, 실제로는 대부분 안 냅니다.
1. 얼마가 더 드나. 살 때는 집값 외에 클로징 비용이 붙습니다 — 대출 관련 비용, Transfer tax, 보험·재산세 선납까지. 팔 때는 Section 121 공제 덕분에 대부분 세금이 나오지 않습니다.
2. 뭘 놓치나. 그 공제에는 「2년 요건」이 붙는데 세 가지가 함께 걸립니다 — 소유 2년, 거주 2년, 그리고 직전 2년 안에 같은 공제를 쓰지 않았을 것. 하나만 어긋나도 공제가 날아갑니다.
3. 어떻게 확인하나. Closing Disclosure는 마감 사흘 전에 받습니다(CFPB) — 그때 Loan Estimate와 항목별로 대조하라는 것이 규정의 취지입니다. 투자용 부동산은 규정이 다릅니다.
| 다운페이먼트 | 0 |
| 대출 취급 수수료 대출액의 약 1% | 0 |
| 권원보험·에스크로 | 0 |
| 양도세(Transfer tax) | 0 |
| 감정·검사·등기 | 0 |
| 선납 세금·보험 | 0 |
| 클로징 비용 합계 | 0 |
| 매도가 | 0 |
| 중개수수료·비용 | 0 |
| 양도차익 비용·개보수 차감 후 | 0 |
| Section 121 공제 | 0 |
| 과세 대상 차익 | 0 |
| 양도소득세 | 0 |
| 비용·세금 차감 후 | 0 |
2026년 연방 규정·일반적 비용 기준 추정치입니다. Transfer tax·클로징 비용·재산세율은 주와 카운티마다 크게 다릅니다. 주 양도세와 NIIT(3.8%)는 포함되지 않았습니다. 대출기관·타이틀 회사·세무 전문가에게 확인하세요.
살 때 — 집값 말고 뭐가 더 드나
클로징 비용은 보통 집값의 2~5%입니다. $500,000 주택이면 다운페이먼트 외에 $10,000~$25,000이 더 필요해요.
| 항목 | 대략 |
|---|---|
| 대출 취급 수수료 | 대출액의 약 1% |
| 권원보험·에스크로 | 0.5% + 수수료 |
| 양도세(Transfer tax) | 0~2%+ — 주마다 크게 다름 |
| 감정·검사 | $500~$1,500 |
| 선납 세금·보험 | 수개월분 선납 |
Transfer tax가 변수예요. 아예 없는 주도 있고, 뉴욕·펜실베이니아·델라웨어는 2% 이상 나올 수 있어요(뉴욕시는 추가). 예산 짜기 전에 해당 주·카운티를 꼭 확인하세요.
클로징 비용 항목 중 주마다 가장 크게 갈리는 것이 Transfer tax입니다. $500,000 주택으로 옮겨 봤어요.
팔 때 — 세금이 나오나
Section 121 공제. 최근 5년 중 2년 이상 거주했다면 양도차익 중 $250,000(단독) 또는 $500,000(부부 합산)을 공제받습니다. 그래서 대부분의 자가 소유자는 양도세가 0원이에요.
양도차익 계산법
단순히 “판 가격 - 산 가격”이 아니에요. 생각보다 많이 뺍니다.
- 매도 비용 — 중개수수료(보통 5~6%), 권원 수수료 등
- 개보수 비용 — 지붕 교체, 주방 리모델링, 증축 등은 취득원가를 높여 과세 차익을 줄여줍니다
- 매수 당시 비용도 일부 포함됩니다
리모델링 영수증을 꼭 보관하세요. 개보수 비용 1달러는 그대로 과세 차익 1달러를 줄여줍니다. 10년간의 공사 내역을 증빙 못 해서 세금을 더 내는 경우가 많아요.
세금을 내야 한다면
- 1년 초과 보유 — 장기 양도세율 0%, 15%, 20% (소득에 따라)
- 1년 미만 — 일반 소득세율 (훨씬 높음)
- 고소득자 — NIIT 3.8% 추가
- 주(State) 세금 — 많은 주가 양도차익에도 과세합니다
2년 요건, 뭐가 함께 걸리나
Section 121 공제는 널리 알려져 있는데, 요건이 하나가 아니라 셋입니다. 미국 국세청(IRS) 페이지를 그대로 옮깁니다(2026년 7월 30일 확인).
| 요건 | IRS 원문 | 놓치기 쉬운 점 |
|---|---|---|
| 소유 기간 | 「지난 5년 중 최소 24개월(2년) 동안 주택을 소유」 | 연속일 필요는 없음 |
| 거주 기간 | 「지난 5년 중 최소 24개월(2년) 동안 주택을 거주지로 사용」 | 소유와 별개의 요건 |
| 재적용 제한 | 「이 주택 매각 이전 2년 이내에 다른 주택 매각으로 공제를 받았다면 일반적으로 대상이 아님」 | 가장 자주 빠뜨리는 조건 |
세 번째 줄이 핵심입니다. 2년마다 집을 갈아타며 매번 공제를 받는 구조는 막혀 있습니다. 「2년 거주하면 된다」로만 기억하면 두 번째 매각에서 걸립니다.
예외도 원문에 있습니다 — 군 복무 등 특정 상황에서는 5년 판정 기간을 최대 10년까지 늦출 수 있습니다. 어떤 상황이 해당하는지 이 페이지에 목록이 없어 적지 않았습니다.
공제 한도를 넘으면 얼마가 과세되나
| 양도차익 | 단독 신고 과세 대상 | 부부 합산 과세 대상 |
|---|---|---|
| $200,000 | $0 | $0 |
| $300,000 | $50,000 | $0 |
| $500,000 | $250,000 | $0 |
| $700,000 | $450,000 | $200,000 |
차익이 50만 달러여도 부부 합산이면 세금이 0입니다(직접 계산). 같은 차익에 단독 신고자는 25만 달러가 과세 대상이 됩니다. 혼인 여부가 여기서 25만 달러를 가릅니다.
한도를 넘으면 신고 서식이 늘어납니다 — IRS는 「양도차익을 전부 제외할 수 없다면 Schedule D(Form 1040)와 Form 8949를 사용해 신고」하라고 적습니다. 그리고 Form 1099-S를 받았다면, 공제 대상이 되든 안 되든 매각 자체는 신고해야 합니다.
클로징 서류는 언제 받나
살 때 가장 실용적인 규칙 하나. 미국 소비자금융보호국(CFPB)은 Closing Disclosure를 이렇게 정의합니다.
「선택한 모기지의 최종 내용을 담은 5쪽짜리 양식 — 대출 조건, 예상 월 상환액, 그리고 모기지를 받기 위해 내는 수수료와 비용(클로징 비용)이 얼마인지가 들어 있다」
| 구분 | CFPB 원문 |
|---|---|
| 받는 시점 | 「대주는 마감 최소 3영업일 전에 Closing Disclosure를 주어야 한다」 |
| 사흘의 이유 | 「이 3일의 여유는 앞서 받은 Loan Estimate의 추정치와 최종 조건·비용을 비교할 시간을 준다」 |
| 그 밖 | 「마감 테이블에 가기 전에 대주에게 질문할 시간도 준다」 |
| 예외 | 역모기지·HELOC·일부 주택구매 지원 프로그램 대출은 다른 양식(HUD-1 등) |
사흘은 「읽어 보라」가 아니라 「대조하라」고 준 시간입니다. Loan Estimate와 Closing Disclosure를 나란히 놓고 숫자가 달라진 항목을 찾는 것이 이 규정의 용도예요. 어떤 항목이 얼마까지 변해도 되는지(허용 오차)는 이 페이지에 없어 적지 않았습니다.
투자용은 뭐가 다른가
- Section 121 공제 없음 — 차익 전액이 과세 대상
- 감가상각 환수(Depreciation recapture) — 그동안 감가상각한 만큼 최대 25%로 과세
- 1031 교환 — 다른 투자용 부동산으로 갈아타면 세금을 이연할 수 있어요 (요건·기한 엄격)
살 때는 집값의 2~5%를 클로징 비용으로 잡으세요. 팔 때는 Section 121 공제 덕분에 대부분 세금이 없지만, 개보수 영수증은 꼭 보관하세요.
투자용에서 가장 자주 과소평가되는 것이 감가상각 환수입니다. 장기 양도세율과 같은 축에 놓으면 이렇게 됩니다.
남는 질문들
2년만 살면 매번 공제를 받나요
아닙니다. IRS 원문에 「이 주택 매각 이전 2년 이내에 다른 주택 매각으로 공제를 받았다면 일반적으로 대상이 아니다」라고 있습니다. 거주 요건과 별개로 「직전 2년 내 재적용 금지」가 따로 걸립니다.
소유는 했는데 살지는 않았어요
소유와 거주는 별개 요건입니다. 원문이 「소유」와 「거주지로 사용」을 각각 24개월로 적습니다. 둘 다 충족해야 합니다.
Closing Disclosure를 사흘 전에 못 받으면요
이 글은 그 경우의 구제 절차를 적지 않았습니다 — CFPB 페이지에 없기 때문입니다. 확인된 것은 「대주는 최소 3영업일 전에 주어야 한다」와 「그 시간은 Loan Estimate와 대조하라고 준 것」까지입니다.
주(State) 세금은 왜 안 나오나요
주마다 크게 달라 이 글에 수치를 싣지 않았습니다. 주별 소득세 구조는 미국 주별 세금 편에 정리해 두었습니다.
근거로 삼은 자료
- 미국 국세청(IRS) — 기관 원문 — 「Topic no. 701, Sale of your home」(2026년 7월 30일 확인). $250,000·$500,000 제외 한도, 5년 중 24개월 소유·24개월 거주, 직전 2년 내 재적용 제한, Schedule D와 Form 8949, Form 1099-S 수령 시 신고 의무, 군 복무 등의 5년 → 10년 연기의 출처입니다.
- 미국 소비자금융보호국(CFPB) — 기관 원문 — 「What is a Closing Disclosure?」(2026년 7월 30일 확인). 5쪽짜리 양식·마감 최소 3영업일 전 교부·Loan Estimate와 비교하라는 취지·역모기지와 HELOC 예외의 출처입니다.
- 직접 계산. 양도차익별 과세 대상 금액(단독 0·5만·25만·45만 / 부부 0·0·0·20만 달러)은 IRS 제외 한도를 뺀 값이며 IRS가 발표한 표가 아닙니다.
더 확인할 곳
- 내 주·카운티의 Transfer tax와 재산세율. 주와 카운티마다 크게 달라 수치를 싣지 않았습니다 — 각 주 Department of Revenue와 카운티 Assessor 페이지가 실제 세율을 공표합니다.
- 클로징 비용의 항목별 허용 오차. Loan Estimate 대비 어떤 항목이 얼마까지 변해도 되는지가 CFPB의 해당 페이지에 없습니다 — CFPB의 “Your home loan toolkit”과 대출기관에 직접 물어야 합니다.
- 5년 판정 기간을 10년까지 늦출 수 있는 「특정 상황」의 목록. IRS 페이지에 군 복무만 예시로 있고 전체 목록이 없습니다 — IRS Publication 523이 예외 사유를 열거합니다.
2026년 7월 기준으로 작성했습니다. Section 121 요건과 Closing Disclosure 규정은 IRS·CFPB 페이지의 문장이고, 과세 대상 금액은 우리가 계산한 값입니다. Transfer tax·클로징 비용·재산세율은 주와 카운티마다 크게 다릅니다. 이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 주별 세금은 미국 주별 세금 편, 주택 시장은 미국 주택시장 편, 모기지는 미국 모기지 편에 있습니다.
