오래전에 산 집이나 땅을 팔 때 취득 당시 계약서가 없어 산 값을 증명하지 못하는 경우가 있습니다. 소득세법 제97조는 이때에 한정해 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차로 적용하도록 정합니다. 토지·건물의 환산취득가액은 시행령 제176조의2 제2항의 계산식대로 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가입니다. 10억 원에 팔았고 기준시가가 3억에서 6억으로 올랐다면 취득가액은 5억 원입니다. 여기에 시행령 제163조 제6항의 개산공제(취득 당시 기준시가의 3%) 9,000,000원을 더한 509,000,000원이 필요경비가 되고, 양도차익은 491,000,000원입니다. 다만 이 합계가 실제 자본적지출액과 양도비의 합보다 적으면 그쪽을 필요경비로 할 수 있고(법 제97조 제2항 제2호 단서), 신축·증축 뒤 5년 안에 팔며 환산취득가액을 쓰면 건물분의 5%가 가산세로 붙습니다(법 제114조의2). 이 셋을 한 번에 보는 계산기를 붙였습니다.
1. 환산취득가액 = 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가 (시행령 제176조의2②2).
2. 필요경비 = 환산취득가액 + 취득 당시 기준시가 × 3/100, 그보다 자본적지출액 + 양도비가 크면 그쪽(법 제97조②2).
3. 신축·85㎡ 넘는 증축 뒤 5년 안 양도면 건물분 환산취득가액의 5% 가산세, 산출세액이 없어도(법 제114조의2).
계산기
토지·건물만 셉니다. 환산취득가액 = 양도가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가, 원 미만 버림(저희 방식). 개산공제는 3/100이며 미등기 자산의 3/1000은 넣지 않았습니다. 가산세 칸에는 건물분 환산취득가액을 직접 넣습니다.
조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 소득세법 제97조①1 | 취득가액. 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다. 나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액 | 계약서가 있으면 환산은 쓰지 않음 |
| 제97조②2 | 그 밖의 경우의 필요경비는 … 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다. 가. 환산취득가액과 대통령령으로 정하는 금액의 합계액 나. 제1항제2호(자본적지출액 등) 및 제3호(양도비 등)에 따른 금액의 합계액 | 나목에는 취득가액이 들어가지 않음 |
| 시행령 제163조⑥ | 토지: 취득당시 개별공시지가 ×3/100. 건물: 취득당시 기준시가 ×3/100. (미등기양도자산은 3/1000) | 이것이 「개산공제」 |
| 시행령 제176조의2②2 | 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리: 양도당시의 실지거래가액(또는 매매사례가액·감정가액) × 취득당시의 기준시가 ÷ 양도당시의 기준시가 | 원문은 계산식 그림. 공시 전 취득 주택은 취득 당시 기준시가를 제164조⑦로 계산 |
| 시행령 제176조의2③ | 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내의 매매사례가액 → 감정가액 → 환산한 취득가액 → 기준시가 순서로 적용(추계결정·경정) | 감정가액은 둘 이상 평균, 기준시가 10억 이하면 하나 |
| 소득세법 제114조의2 | 건물을 신축 또는 증축(바닥면적 합계 85㎡ 초과)하고 취득일 또는 증축일부터 5년 이내 양도하면서 감정가액 또는 환산취득가액을 취득가액으로 하면, 그 건물(증축은 증축 부분)의 감정가액 또는 환산취득가액의 100분의 5를 결정세액에 더한다. ② 산출세액이 없는 경우에도 적용 | 토지분에는 붙지 않음 |
원문 계산식은 법령 화면에 그림으로 실려 있어 그 대체문자를 읽었습니다. 소득세법은 시행 2026. 7. 1.(법률 제21221호), 시행령은 시행 2026. 10. 1.(대통령령 제36737호)판입니다.
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 환산취득가액 · 필요경비 | 양도차익 · 짚어 둘 점 |
|---|---|---|
| 10억에 양도, 기준시가 3억 → 6억, 실제 지출 3천만원 | 10억 × 3억 ÷ 6억 = 500,000,000원 + 개산공제 9,000,000원 = 509,000,000원 | 491,000,000원 · 가목이 커서 가목 |
| 5억에 양도, 기준시가 1억 → 5억, 큰 수리비 등 1억2천만원 | 5억 × 1억 ÷ 5억 = 100,000,000원 + 3,000,000원 = 103,000,000원 < 나목 120,000,000원 | 380,000,000원 · 나목을 필요경비로 할 수 있음 |
| 신축 4년 뒤 8억에 양도, 기준시가 2억 → 4억, 건물분 환산 1억5천만원 | 8억 × 2억 ÷ 4억 = 400,000,000원 + 6,000,000원 = 406,000,000원 | 394,000,000원 · 가산세 150,000,000원 × 5% = 7,500,000원 |
셋째 줄의 건물분 환산취득가액 1억5천만원은 저희가 정한 예시 값입니다. 실제로는 건물과 그 부수토지의 기준시가를 나눠 환산해야 하는데, 이 계산기는 그 나눔을 하지 않고 건물분 금액을 직접 넣게 했습니다. 둘째 줄처럼 기준시가가 많이 오른 경우(1억 → 5억)는 환산취득가액이 작게 나와, 영수증이 있는 큰 공사비와 중개보수 같은 양도비가 더 유리할 수 있습니다. 나목에는 취득가액이 빠진다는 점이 핵심입니다(저희 풀이).
이럴 때 — 저희 정리
| 이럴 때 | 어떻게 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 취득 계약서가 있다 | 실지거래가액으로 계산, 환산은 쓰지 않음 | 법 제97조①1 단서 |
| 계약서가 없고 오래 전 취득 | 매매사례가액·감정가액이 없으면 환산취득가액 | 순서는 시행령 제176조의2③ |
| 수리·확장 영수증이 많다 | 계산기 「자본적지출액 + 양도비」에 합계를 넣고 가목·나목 비교 | 무엇이 자본적지출인지는 필요경비 계산기 편 |
| 직접 지은 집을 5년 안에 판다 | 건물분 환산취득가액 × 5%가 결정세액에 더해짐 | 감정가액을 써도 같은 가산세 |
체크리스트
- ☐ 취득 계약서·영수증을 정말 찾을 수 없는지
- ☐ 취득 당시·양도 당시 기준시가(토지는 개별공시지가, 주택은 공시가격)
- ☐ 개산공제 = 취득 당시 기준시가 × 3/100
- ☐ 자본적지출액 + 양도비 합계와 비교
- ☐ 신축·85㎡ 넘는 증축 뒤 5년 안이면 5% 가산세
이런 질문이 남습니다
환산취득가액과 필요경비를 둘 다 넣으면 이중 공제 아닌가요?
법은 둘을 함께 쓰지 못하게 가목(환산취득가액 + 개산공제)과 나목(자본적지출액 + 양도비)을 나누고, 큰 쪽 하나만 고르게 합니다. 실제 지출을 가목에 더하지 않습니다.
기준시가가 오르지 않았으면요?
취득 당시와 양도 당시 기준시가가 같으면 환산취득가액은 양도가액과 같아져 양도차익이 거의 없어 보입니다. 이 경우 과세관청이 매매사례가액·감정가액을 먼저 볼 수 있다는 것이 시행령 제176조의2③의 순서입니다. 실제 적용은 세무서 판단이며 저희는 판례·예규를 읽지 않았습니다.
가산세 5%는 토지에도 붙나요?
제114조의2는 「건물」을 신축·증축한 경우의 그 건물(증축은 증축 부분)의 감정가액 또는 환산취득가액에만 5%를 붙입니다.
근거로 삼은 자료
- 소득세법 — 제97조·제114조의2 — 원문(시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 11월 4일 확인). 제97조①1(실지거래가액 확인 불가 시 매매사례가액·감정가액·환산취득가액 순차), ②2 본문·단서(가목·나목 비교), 제114조의2①②(신축·85㎡ 초과 증축 5년 내 5%, 산출세액 없어도).
- 소득세법 시행령 — 제163조⑥·제176조의2 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36737호. 2026년 11월 4일 확인). 개산공제 3/100(미등기 3/1000), 환산 계산식(그림의 대체문자), 매매사례가액·감정가액·환산·기준시가 순서.
- 읽지 않은 것. 시행령 제164조⑦⑧(공시 전 주택의 취득 당시 기준시가), 법 제99조(기준시가) 원문, 의제취득일 규정 세부, 국세청 예규·판례(환산 적용 다툼), 지방소득세.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 국세청 홈택스 — 기준시가 조회와 양도소득세 신고.
- 관할 세무서·세무사 — 환산취득가액 적용 여부.
2026년 11월 4일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
