주택 재산세는 「공시가격 × 비율 × 세율」로 끝나지 않습니다. 2023년 3월 14일에 주택의 세 부담 상한(전년 세액의 105·110·130%)이 지방세법 제122조에서 삭제되고, 그 자리에 과세표준상한(제110조 제3항)이 들어왔습니다. 시행령 제109조의2(2024. 5. 28. 신설)는 상한율을 100분의 5로 정했습니다. 여기에 2026년 공정시장가액비율 — 일반 주택 60%, 1세대 1주택 43~45% — 과 1세대 1주택 특례세율(시가표준액 9억원 이하)이 겹칩니다. 올해와 작년 시가표준액을 넣으면 이 순서대로 재산세를 다시 셈하는 계산기를 붙였습니다.
1. 과세표준 = 시가표준액 × 공정시장가액비율 — 2026년 일반 60%, 1세대 1주택 43~45%.
2. 과세표준상한액 = 작년 시가표준액 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5% — 이보다 크면 상한액이 과세표준.
3. 세액의 절반은 7월, 절반은 9월에 냅니다(제115조).
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 2026년 공정시장가액비율(영 제109조①2호)로 셉니다. 도시지역분(법 제112조)·지방교육세·지역자원시설세, 조례 가감세율, 감면은 넣지 않았습니다. 원 미만 버림과 7월·9월 나눔의 남는 1원을 9월로 두는 것은 저희 방식입니다.
이 계산기가 쓰는 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제110조① 2호 | 주택: 시가표준액의 100분의 40부터 100분의 80까지. 다만, 1세대 1주택은 100분의 30부터 100분의 70까지 | 법은 범위만, 비율은 시행령 |
| 영 제109조① 2호 (2026. 5. 29. 개정) | 주택: 시가표준액의 100분의 60. 다만, 2026년도에 납세의무가 성립하는 1세대 1주택(시가표준액이 9억원을 초과하는 주택을 포함)은 3억원 이하 100분의 43, 3억원 초과 6억원 이하 100분의 44, 6억원 초과 100분의 45 | 연도를 못 박은 값 |
| 법 제110조③ (2023. 3. 14. 신설) | 주택의 과세표준이 과세표준상한액보다 큰 경우 해당 주택의 과세표준은 과세표준상한액으로 한다. 과세표준상한액 = 직전 연도 해당 주택의 과세표준 상당액 + (과세기준일 당시 시가표준액으로 산정한 과세표준 × 과세표준상한율), 상한율은 0에서 100분의 5 범위 | 식은 조문 안의 이미지 대체텍스트에 있음 |
| 영 제109조의2 | 직전 연도 과세표준 상당액 = 직전 연도 시가표준액(없으면 해당 연도) × 과세기준일 현재의 공정시장가액비율. 과세표준상한율은 100분의 5 | 곱하는 비율은 올해 것 |
「과세표준상한율」은 법이 0~5% 범위로 정하고 시행령이 그 위쪽 끝인 5%로 정했습니다. 상한은 세액이 아니라 과세표준에 걸립니다. 이 차이는 재산세 계산법 편에서 조문을 나란히 놓고 설명했습니다.
세율표 두 장 — 제111조와 제111조의2
| 과세표준 | 표준세율 (제111조①3호나목) | 1세대 1주택 특례 (제111조의2①) |
|---|---|---|
| 6천만원 이하 | 1,000분의 1 | 1,000분의 0.5 |
| 6천만원 초과 1억5천만원 이하 | 60,000원 + 초과분 1,000분의 1.5 | 30,000원 + 초과분 1,000분의 1 |
| 1억5천만원 초과 3억원 이하 | 195,000원 + 초과분 1,000분의 2.5 | 120,000원 + 초과분 1,000분의 2 |
| 3억원 초과 | 570,000원 + 초과분 1,000분의 4 | 420,000원 + 초과분 1,000분의 3.5 |
두 표도 조문 안에서 이미지로 들어가 있어 대체텍스트에서 읽었습니다. 특례세율은 시가표준액 9억원 이하 1세대 1주택에만 쓰이고, 법률 제17769호 부칙에 따라 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정해 유효합니다. 고정액이 각 구간 끝에서 정확히 이어지는지는 저희가 검산했습니다(6천만원 × 1,000분의 1 = 60,000원 등).
세 가지 셈 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 재산세 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1세대 1주택, 올해 5억원 · 작년 4억6,000만원 | 246,800원 | 44% → 2억2,000만원이 상한 2억1,340만원에 걸림, 특례세율 |
| 1주택이 아닌 집, 올해 10억원 · 작년 9억원 | 1,650,000원 | 60% → 6억원이 상한 5억7,000만원에 걸림, 표준세율 |
| 1세대 1주택, 올해·작년 모두 12억원 | 1,530,000원 | 45% → 5억4,000만원, 9억원 초과라 표준세율 |
첫 예에서 상한이 없었다면 과세표준 2억2,000만원에 특례세율로 260,000원이었을 것이고, 상한 덕분에 13,200원이 줄었습니다. 7월분과 9월분은 각각 123,400원입니다. 둘째 예의 1,650,000원은 7월 825,000원, 9월 825,000원으로 나뉘고, 고지서 한 장이 250만원을 넘지 않아 분할납부 대상이 아닙니다(저희 읽기). 셋째 예는 1세대 1주택이라 비율은 45%를 받지만, 시가표준액이 9억원을 넘어 특례세율은 받지 못하는 구간입니다.
상한은 언제 걸리나 — 약 5.26%
두 항 모두 올해 비율을 곱하므로, 「올해 시가표준액 × 비율」이 「작년 시가표준액 × 비율 + 올해 시가표준액 × 비율 × 5%」보다 커지는 때는 올해 시가표준액 × 0.95가 작년 시가표준액을 넘을 때입니다. 곧 시가표준액이 작년보다 약 5.26%(1 ÷ 0.95 − 1) 넘게 오르면 상한이 걸립니다(저희 셈). 4억원짜리 집이 4억2,100만원(5.25% 상승)이 되면 상한이 걸리지 않고, 4억2,200만원(5.5% 상승)이 되면 걸립니다. 공시가격이 내렸거나 조금 올랐다면 상한은 아무 일도 하지 않습니다.
체크리스트
- ☐ 올해와 작년 공시가격(시가표준액) 확인
- ☐ 6월 1일 현재 1세대 1주택인지 (영 제110조의2)
- ☐ 9억원 이하인지 — 특례세율의 문턱
- ☐ 공시가격이 5.26% 넘게 올랐다면 상한 확인
- ☐ 고지서의 도시지역분·지방교육세는 따로
이런 질문이 남습니다
1세대 1주택은 누가 정하나요?
시행령 제110조의2는 과세기준일 현재 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족(동거인 제외)으로 구성된 1세대가 국내에 주택을 1개만 소유하는 경우로 정하고, 사용자가 종업원에게 제공하는 주택·기숙사·미분양 주택 등 셈에서 빼는 주택을 열거합니다. 65세 이상 직계존속을 동거봉양하려고 합가한 경우 등은 별도 세대로 봅니다(제3항).
내년에도 43~45%와 특례세율이 그대로인가요?
알 수 없습니다. 43~45%는 시행령이 「2026년도」로 못 박은 값이고, 특례세율은 2026년 12월 28일까지 성립한 납세의무에 한정됩니다. 바뀌면 이 계산기도 고칩니다.
고지서가 250만원을 넘으면요?
재산세 분할납부 계산기로 나눠 낼 금액을, 요건을 갖춘 1세대 1주택자는 납부유예 판정기로 유예 요건을 보세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제115조·제122조 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 10월 28일 확인). 과세표준(비율 범위, 제3항 과세표준상한액 식 — 이미지 대체텍스트), 주택 표준세율, 1세대 1주택 특례세율(9억원 이하, 2026. 12. 28.까지 성립한 납세의무), 납기, 제122조 단서 「주택의 경우에는 적용하지 아니한다」와 1~3호 삭제(2023. 3. 14.).
- 국가법령정보센터 — 지방세법 시행령 제109조·제109조의2·제110조의2 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36736호. 2026년 10월 28일 확인). 2026년 공정시장가액비율(60%, 1세대 1주택 43·44·45%), 직전 연도 과세표준 상당액과 상한율 100분의 5, 1세대 1주택의 범위.
- 읽지 않은 것. 도시지역분(제112조) 세율, 지방교육세·지역자원시설세, 지방세특례제한법 감면, 시·군·구 조례 가감세율.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 부동산 공시가격 알리미 — 내 집의 올해·작년 공시가격.
- 위택스 — 실제 고지 세액과 세목별 내역.
2026년 10월 28일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
