주택연금에 들 수 있는지는 크게 세 가지로 갈립니다. 나이, 집의 종류, 집값입니다. 한국주택금융공사법 제2조제8호의2는 주택소유자 또는 배우자가 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 한다고 정하고, 시행령 제3조의2②는 그 연령을 55세로 정합니다. 나이는 최초로 저당권 설정 등기나 신탁 등기를 하는 때를 기준으로 봅니다. 집값은 법 제43조의11과 시행령 제28조의9가 공시가격 12억원을 선으로 둡니다. 주거용 오피스텔과 분양된 노인복지주택도 이 선 안이면 대상에 들어갑니다. 이 조문들로 판정기를 만들었습니다.
1. 나이: 주택소유자나 배우자 가운데 한 사람이 55세 이상 — 최초 등기 때 기준.
2. 집값: 공시가격 12억원 이하. 시세가 12억원을 넘는 집은 연금액을 정할 때 12억원으로 봅니다.
3. 주거용 오피스텔·분양된 노인복지주택도 포함 — 보유 주택 수는 법이 아니라 공사 보증기준이 정합니다.
판정기
입력하면 자동 판정합니다. 금액은 만원 단위입니다(90,000 = 9억원). 법·시행령이 정한 나이·주택 종류·공시가격 12억원만 봅니다. 보유 주택 수와 국적 요건은 법이 아니라 공사 기준이라 판정하지 않습니다.
네 조문 — 원문
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 법 제2조제8호의2 | 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하거나 신탁을 등기하고 금융기관에서 연금 방식으로 노후생활자금을 대출받아 지는 금전채무를 공사가 보증하는 것. 이 경우 주택소유자 또는 주택소유자의 배우자가 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 하며, 그 연령은 최초로 저당권 설정 등기 또는 신탁 등기를 하는 시점을 기준으로 한다. | 「또는」이라 두 사람 중 한 사람만 넘으면 됩니다 |
| 시행령 제3조의2② | 대통령령으로 정하는 연령이란 55세를 말한다. (단서의 50세 특례는 2013. 6. 1.~2014. 5. 31. 가입분에 한함) | 특례는 지금은 쓰이지 않습니다 |
| 법 제43조의11① | 주택에는 ① 분양된 노인복지주택, ② 소득세법상 고가주택 기준에 해당하는 주택, ③ 준주택 중 주거목적으로 사용되는 오피스텔으로서 공시가격(없으면 위원회 보증기준 가격)이 대통령령으로 정하는 가격을 넘지 않는 것을 포함한다. | 2020. 12. 8. 전문개정, 2023. 7. 11. 개정 |
| 시행령 제28조의9 | 대통령령으로 정하는 가격이란 12억원을 말한다. | 2023. 10. 4. 신설 |
| 법 제43조의11② | 고가주택 기준에 해당하는 주택에 보증할 때 연금지급액을 정할 때는 고가주택 기준가액을 그 집의 가격으로 본다. | 소득세법 제89조①3호의 기준가액은 실지거래가액 12억원 |
소득세법 제89조①3호는 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 주택을 고가주택으로 적습니다. 그래서 시세가 12억원을 넘는 집이라도 공시가격이 12억원 이하면 주택연금 대상에 들고, 그때 연금액은 집값을 12억원으로 보고 정해진다고 읽힙니다(저희 읽기). 일반 주택은 시세가 12억원 이하면 공시가격도 보통 그 아래이니, 판정기는 주택 종류와 상관없이 공시가격 12억원을 선으로 씁니다.
「한 사람만 55세」와 「적은 쪽」은 다른 이야기입니다
가입 나이는 조문의 「주택소유자 또는 배우자」라는 말 그대로 둘 중 한 사람이 55세 이상이면 됩니다. 본인이 54세여도 배우자가 57세면 들어갈 수 있습니다. 한편 공사 설명서는 월지급금을 정할 때 부부 가운데 나이가 적은 쪽을 씁니다. 이 내용은 주택연금 총정리 편에 원문과 함께 있습니다. 가입 여부와 받는 금액은 서로 다른 나이를 본다는 점이 이 글에서 가장 짚고 싶은 부분입니다(저희 정리).
여섯 가지 경우 — 저희 예시
| 예 (저희 예시) | 판정 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 본인 54세 · 배우자 57세, 주택 공시가격 8억원 | 충족 | 배우자가 55세 이상 |
| 본인 54세 · 배우자 53세, 공시가격 6억원 | 미충족 | 둘 다 55세 미만 — 먼저 나이를 채워야 함 |
| 본인 60세, 주택 공시가격 13억원 | 미충족 | 공시가격 12억원 초과 |
| 본인 56세, 주거용 오피스텔 공시가격 5억원 | 충족 | 법 제43조의11①3호 |
| 본인 62세 · 배우자 60세, 시세 15억원 · 공시가격 10억원 | 충족 | 연금액은 12억원으로 보고 산정 |
| 본인 70세, 주거용이 아닌 오피스텔 공시가격 3억원 | 미충족 | 조문은 주거목적 오피스텔만 적음 |
판정기는 법과 시행령만 봅니다. 공사 설명서가 적은 보유 주택 수(원칙 1주택, 공시가격 합계 12억원 이하면 다주택도 가능)와 국적 요건은 법 제9조④1호에 따라 공사 보증기준이 정하는 부분이라 이번 판정에서 뺐습니다. 실제 가입 여부는 공사 상담으로 확인하세요.
받는 동안 연금이 끝나는 일곱 가지 — 시행령 제28조의2②
가입한 뒤에도 아래 사유가 생기면 금융기관이 공사에 보증채무 이행을 청구할 수 있습니다. 쉽게 말해 연금이 멈추고 정산 단계로 넘어가는 자리입니다(저희 풀이).
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 | 주택담보노후연금보증을 받은 사람과 배우자가 모두 사망 | — |
| 2호 | 받은 사람이 사망한 뒤 배우자가 6개월 이내에 담보주택 소유권이전등기와 금전채무 인수를 마치지 않은 경우(신탁방식은 소유권이전등기 부분 제외) | 재건축 조합 참가 등은 사장이 정하는 기간 |
| 3호 | 받은 사람과 배우자가 담보주택에서 다른 곳으로 주민등록을 이전 | 담보주택 변경, 입원 등 공고 사유는 제외 |
| 4호 | 받은 사람과 배우자가 1년 이상 계속 담보주택에 거주하지 않음 | 입원 등 공고 사유는 제외 |
| 5호 | 받은 사람이 담보주택의 소유권을 상실(신탁방식 제외) | 정비사업 조합 참가로 상실한 경우 제외 |
| 6호 | 원리금이 채권최고액(신탁 수익권 한도액)을 넘을 것으로 예상되는데 한도 변경 요구에 따르지 않음 | — |
| 7호 | 그 밖에 위원회가 정하는 사유 | 이번에 위원회 기준은 읽지 않음 |
가장 흔히 걸릴 만한 것은 1년 이상 계속 비워 두는 경우(4호)와 주민등록을 옮기는 경우(3호)입니다. 둘 다 입원처럼 공사가 홈페이지에 공고한 불가피한 사유는 빠집니다. 배우자 승계 6개월(2호)은 저당권방식 이야기이고, 신탁방식은 소유권이전등기가 필요 없다는 점도 조문에 함께 적혀 있습니다.
목돈을 한 번에 얼마까지 찾아 쓸 수 있는지(대출한도의 70%·50%·90%)는 주택연금 수시인출 한도 계산기 편에 있습니다.
체크리스트
- ☐ 부부 중 한 사람이라도 최초 등기 때 55세 이상인지
- ☐ 공시가격이 12억원 이하인지 (시세 아님)
- ☐ 오피스텔이면 주거용으로 쓰는지
- ☐ 보유 주택 수·국적은 공사 기준으로 따로 확인
- ☐ 가입 뒤 1년 이상 비우거나 주민등록을 옮기지 않기
이런 질문이 남습니다
55세 생일 전에 신청해도 되나요?
조문은 나이를 최초 등기 시점에 봅니다. 신청 날이 아니라 등기하는 날 55세 이상이어야 한다고 읽힙니다(저희 읽기). 실제 절차 순서는 공사에 확인하세요.
공시가격은 어떤 값을 보나요?
법은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시·고시되는 가격을 적고, 그 가격이 없으면 위원회가 정한 보증기준의 가격을 씁니다. 연금액 산정용 집값 평가 순서는 주택연금 총정리 편에 있습니다.
집이 두 채면 안 되나요?
보유 주택 수는 법 제9조④1호가 위원회 보증기준에 맡겨 둔 항목입니다. 법 조문만으로는 판정할 수 없어 판정기에서 뺐습니다.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 한국주택금융공사법 제2조제8호의2·제9조④·제43조의11 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 1. 2., 법률 제21065호. 2026년 10월 29일 확인). 주택담보노후연금보증 정의와 연령 기준 시점, 보증기준에 들어갈 사항(보유 주택 수 등), 대상주택 특례(노인복지주택·고가주택·주거용 오피스텔)와 12억원 간주.
- 국가법령정보센터 — 한국주택금융공사법 시행령 제3조의2·제28조의2·제28조의9 — 원문(시행 2026. 10. 1., 대통령령 제36729호. 2026년 10월 29일 확인). 연령 55세(50세 특례의 유효기간), 보증채무 이행청구 사유 7가지, 대상주택 가격 12억원.
- 국가법령정보센터 — 소득세법 제89조제1항제3호 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 7. 1., 법률 제21221호. 2026년 10월 29일 확인). 고가주택 = 실지거래가액 합계액 12억원 초과.
- 읽지 않은 것. 공사 보증기준·업무방법서 본문, 국적 요건, 위원회가 정한 7호 사유, 판례.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 한국주택금융공사 — 보유 주택 수·국적 요건, 예상 월지급금 조회.
- 주택연금 총정리 — 저당권방식과 신탁방식, 비용, 지급방식.
2026년 10월 29일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
