처음 집을 사는 사람은 취득세를 일부 덜 냅니다. 지방세특례제한법 제36조의3은 주택 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하의 주택을 유상거래로 살 때 2028년 12월 31일까지 취득세를 깎아 줍니다. 깎는 폭은 두 가지입니다 — 전용 60㎡ 이하·3억원(수도권 6억원) 이하의 아파트 아닌 공동주택이나 도시형 생활주택, 다가구주택, 그리고 인구감소지역 주택은 300만원까지, 그 밖의 주택은 200만원까지입니다. 산출세액이 한도 이하면 전부 면제됩니다. 대신 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대 등 다른 용도로 쓰면 감면된 세액을 추징합니다. 집값과 종류를 넣으면 산출세액과 감면액, 낼 취득세를 보여 주는 계산기를 붙였습니다.
1. 본인·배우자 무주택 + 12억원 이하 + 유상거래 — 미성년자와 부담부증여는 제외.
2. 200만원 공제가 기본, 소형(전용 60㎡ 이하·3억/수도권 6억 이하, 아파트 제외)·인구감소지역은 300만원.
3. 3년 안에 매각·증여·다른 용도면 추징 — 배우자에게 지분을 넘기는 것은 제외.
계산기
입력하면 자동 계산됩니다. 본인과 배우자가 주택을 소유한 적이 없고, 미성년자가 아니며, 거주할 목적으로 유상거래(부담부증여 제외)로 사는 경우를 가정합니다. 취득세 본세만 셉니다 — 지방교육세·농어촌특별세는 넣지 않았습니다. 2인 이상 공동 취득이면 그 주택의 총 감면액이 같은 한도입니다.
감면의 뼈대 — 제36조의3 제1항·제2항
| 구분 | 원문이 적은 것 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 누가 | 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민) 및 배우자가 주택을 소유한 사실이 없는 경우. 혼인이 확인되는 외국인 배우자 포함. 미성년자는 제외 | 무주택 「세대」가 아니라 본인과 배우자 |
| 무엇을 | 거주할 목적으로 취득당시가액 12억원 이하 주택을 유상거래(부담부증여 제외)로 취득 | 중과세율(지방세법 제13조의2)은 적용하지 않음 |
| 언제까지 | 2028년 12월 31일까지 | 일몰 |
| 1호 — 300만원 | 가. 전용 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하 공동주택(아파트 제외) / 나. 같은 기준의 도시형 생활주택 / 다. 3억원(수도권 6억원) 이하 다가구주택(호수별 전용 60㎡ 이하 부분) / 라. 인구감소지역 주택 | 산출세액 300만원 이하면 면제, 넘으면 300만원 공제 |
| 2호 — 200만원 | 제1호 외의 주택 | 산출세액 200만원 이하면 면제, 넘으면 200만원 공제 |
| 공동 취득 (②) | 2인 이상이 공동으로 취득하면 그 주택의 총 감면액은 1호 300만원, 2호 200만원 이하 | 사람 수만큼 늘지 않음 |
산출세액은 지방세법 제11조 제1항 제8호의 세율로 셉니다 — 6억원 이하 1천분의 10, 9억원 초과 1천분의 30, 그 사이는 (가액 × 2/3억원 − 3) × 1/100을 소수점 다섯째 자리에서 반올림한 세율입니다. 그래서 7억원이면 세율 1.67%, 산출세액 1,169만원이고 감면 200만원 뒤 969만원을 냅니다(저희 셈). 지방교육세·농어촌특별세 등 부대 세목까지 합친 금액은 취득세 계산기에서 보세요.
다섯 가지 셈 — 저희 예시
| 주택 (저희 예시) | 산출세액 → 감면 | 낼 취득세 |
|---|---|---|
| 수도권 빌라(다세대) 5억원, 전용 59㎡ | 500만원 → 300만원 공제 | 200만원 |
| 수도권 아파트 5억원, 전용 59㎡ | 500만원 → 200만원 공제 | 300만원 |
| 수도권 아파트 7억원, 전용 84㎡ | 1,169만원 → 200만원 공제 | 969만원 |
| 비수도권 빌라 2억원, 전용 50㎡ | 200만원 → 한도 300만원 이하라 면제 | 0원 |
| 인구감소지역 아파트 4억원 | 400만원 → 300만원 공제 | 100만원 |
아파트는 전용 60㎡ 이하·저가여도 1호 가목에 들지 않습니다(조문이 「아파트는 제외한다」고 적음). 다만 인구감소지역이면 라목으로 300만원 한도가 됩니다. 비수도권 빌라라도 3억원을 넘으면 1호가 아니라 2호(200만원)입니다.
「소유한 사실이 없는 경우」로 보는 여섯 가지 — 제36조의3 제3항
| 호 | 원문 요약 | 짚어 둘 점 (저희 풀이) |
|---|---|---|
| 1호 | 상속으로 주택의 공유지분을 소유했다가 그 지분을 모두 처분한 경우 | 부속토지 지분만 가진 경우 포함 |
| 2호 | 도시지역이 아닌 지역이나 면(수도권 제외)의 주택 — 사용승인 후 20년 이상 단독주택, 85㎡ 이하 단독주택, 상속 주택 — 을 가진 사람이 그 지역에 살다가 다른 지역으로 이주한 경우 | 감면 주택 취득 전 처분 또는 취득일부터 3개월 안 처분으로 한정 |
| 3호 | 전용 20㎡ 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우 | 둘 이상이면 제외 |
| 4호 | 시가표준액 100만원 이하 주택을 소유하거나 처분한 경우 | — |
| 5호 | 제36조의4 제1항의 전세사기피해주택을 소유하거나 처분한 경우 | — |
| 6호 | 2억원(수도권 3억원) 이하 1호 주택에 임차인으로 1년 이상 상시 거주하다 2024. 1. 1.~2025. 12. 31.에 취득해 감면받은 경우(추징된 경우 제외) | 그때 감면받았어도 다시 「무주택」으로 봄 |
추징 — 제36조의3 제4항
감면받은 사람이 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 매각·증여(배우자에게 지분을 매각·증여하는 경우는 제외)하거나 다른 용도(임대를 포함)로 쓰면 감면된 취득세를 추징합니다. 임대인 지위를 승계해 기존 임차인이 계속 사는 경우(남은 임대차기간이 1년 이내로 한정)는 그 임대차기간 만료일부터 3년을 셉니다. 무주택 여부를 확인하는 세부 기준은 행정안전부장관이 고시합니다(제5항).
체크리스트
- ☐ 본인과 배우자 모두 주택을 소유한 적이 없음(제3항 여섯 예외 확인)
- ☐ 취득당시가액 12억원 이하, 매매(유상거래)
- ☐ 아파트 외 소형·다가구·인구감소지역이면 300만원, 아니면 200만원
- ☐ 공동 취득이어도 총 감면액은 같은 한도
- ☐ 3년 안에 팔거나 임대하지 않기
이런 질문이 남습니다
부부가 공동명의로 사면 400만원인가요?
아닙니다. 제2항은 2인 이상이 공동으로 취득하면 그 주택의 총 감면액을 300만원(1호)·200만원(2호) 이하로 둡니다.
분양권으로 산 아파트도 되나요?
조문은 「주택을 유상거래로 취득」이라고만 적습니다. 분양권의 경우와 행정안전부 고시의 세부 기준은 이번에 읽지 않았으니 시·군·구 세무과에 확인하세요.
근거로 삼은 자료
- 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3 — 원문(현행 화면, 시행 2026. 6. 2., 법률 제21738호. 2026년 10월 27일 확인). 생애최초 주택 구입 감면(본인·배우자 무주택, 12억원 이하, 유상거래, 2028. 12. 31.), 1호 300만원·2호 200만원, 공동 취득 한도, 무주택으로 보는 여섯 경우, 3년 추징.
- 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조 제1항 제8호 — 원문(시행 2026. 7. 1., 법률 제21308호. 2026년 10월 27일 확인). 주택 유상취득 세율 1%·사이 구간 계산식·3%.
- 읽지 않은 것. 행정안전부 고시(무주택 세부 기준), 지방세특례제한법 시행령, 농어촌특별세·지방교육세 처리, 인구감소지역 지정.
- 저희가 붙인 것. 표의 「짚어 둘 점」 칸, 국내 생활 풀이.
더 확인할 곳
- 시·군·구 세무과, 위택스 — 감면 신청과 무주택 확인.
2026년 10월 27일에 썼습니다. 내용은 원문을 옮긴 것이고, 풀이는 저희가 붙였습니다.
