집을 처음 사면 "이제 뭘 해야 하지?"의 연속입니다. 계약금은 언제, 얼마를? 대출은 언제 신청? 등기는 누가? 순서를 모르면 돈이 준비 안 된 시점에 지출이 겹치거나, 확인해야 할 걸 놓치게 돼요.
계약부터 등기까지 전 과정을 시간순으로 정리했습니다. 각 단계에서 확인할 것과 나갈 돈을 함께 넣었어요.
전체 흐름은 보통 계약 → (30~60일) → 중도금 → (30~60일) → 잔금·등기로, 2~3개월이 걸립니다. 계약금 10%, 중도금 40~50%, 잔금 40~50%가 일반적이에요(협의 가능).
전체 일정과 자금 흐름
| 단계 | 시점 · 지출 |
| ① 매물 확인·가계약 | 가계약금 소액 (수백만 원) |
| ② 본계약 | 계약금 매매가의 10% |
| ③ 대출 신청 | 계약 직후 (심사 2~7일) |
| ④ 중도금 | 매매가의 40~50% |
| ⑤ 잔금·소유권 이전 | 잔금 + 취득세·중개보수·법무사비 |
| ⑥ 등기 완료 | 잔금 후 1~2주 |
① 매물 확인 — 계약 전에 볼 것
- 등기부등본 발급 — 근저당·가압류·신탁 확인 (읽는 법)
- 건축물대장 — 위반건축물 여부, 실제 면적·용도
- 시세 확인 — 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 같은 단지·같은 평형 최근 거래가
- 현장 확인 — 채광·소음·누수 흔적·수압, 그리고 주변 시설
- 관리비와 체납 여부 — 관리사무소에 확인
가계약금 주의 — 급하다고 계좌부터 보내는 경우가 많은데, 그 순간 계약이 성립한 것으로 볼 수 있어요. 최소한 매물 주소·금액·잔금일·반환 조건을 문자로 남기고 보내세요.
② 본계약 — 서명 전 체크
| 계약 상대 | 등기부상 소유자 본인인지 신분증 대조 |
| 대리인일 때 | 위임장 + 인감증명서 확인 |
| 입금 계좌 | 반드시 소유자 명의 계좌 |
| 계약서 필수 | 매매대금·지급 일정·잔금일·특약 |
| 중개대상물 확인설명서 | 교부받고 서명 |
넣으면 좋은 특약
- "잔금일까지 새로운 근저당·가압류 등 권리를 설정하지 않는다"
- "매도인은 잔금일 기준으로 관리비·공과금을 정산한다"
- "대출이 승인되지 않으면 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다"
- "현 시설 상태의 중대한 하자는 매도인이 책임진다"
③ 대출 — 계약 직후 바로
계약서를 쓰자마자 움직여야 합니다. 잔금일에 대출이 안 나오면 계약금을 날릴 수도 있어요.
- 한도 확인 — LTV(집값 대비)와 DSR(소득 대비) 중 낮은 쪽이 실제 한도예요.
- 여러 은행 비교 — 금리 차이가 총이자로는 수백만 원이 됩니다. 대출 계산기로 월 상환액을 확인하세요.
- 고정 vs 변동 선택 (비교 글)
- 서류 준비 — 소득증빙, 재직증명, 매매계약서, 등기부등본
④ 중도금 — 되돌릴 수 없는 지점
법적으로 중요한 단계예요. 계약금만 오간 상태에서는 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 해제할 수 있어요. 하지만 중도금이 지급되면 일방적 해제가 불가능해집니다. 집값이 오를 때 매도인이 계약을 깨는 걸 막으려면, 중도금을 빨리 넣는 것이 방어책이 되기도 해요.
⑤ 잔금일 — 하루에 모든 게 끝납니다
가장 정신없는 날이에요. 보통 은행이나 중개사무소에서 관계자가 모여 동시에 진행합니다.
| 잔금 전 최종 확인 | 등기부등본 재발급 — 새 근저당이 없는지 |
| 기존 대출 상환 | 매도인의 근저당 말소 확인 |
| 정산 | 관리비·공과금·장기수선충당금 |
| 지급 | 잔금 + 중개보수 + 법무사 비용 |
| 수령 | 열쇠, 등기권리증, 관리사무소 인수인계 |
⑥ 등기와 세금 — 잊으면 가산세
| 소유권이전등기 | 잔금일에 접수, 1~2주 내 완료 |
| 취득세 신고·납부 | 취득일부터 60일 이내 (세율표) |
| 전입신고 | 이사 후 14일 이내 |
| 등기권리증 보관 | 재발급 불가 — 분실 주의 |
💰 집값 외에 얼마나 더 드나
초보자가 가장 많이 놓치는 부분이에요. 매매가의 2~4% 정도를 별도로 준비해야 합니다.
| 취득세 + 부대세목 | 매매가의 1.1~3.5% (주택 수·면적에 따라) |
| 중개보수 | 상한 요율 내 협의 (계산법) |
| 법무사 수수료 | 수십만 원대 |
| 인지세·채권 매입 | 소액 |
| 이사·인테리어 | 별도 |
영수증을 전부 보관하세요. 취득세·중개보수·법무사비·확장·샷시 비용은 나중에 팔 때 양도세 필요경비로 인정됩니다. 10년 뒤 수백만 원을 아끼는 서류예요.
자주 묻는 질문
가계약금을 보냈는데 취소하고 싶어요.
조건을 명시하지 않았다면 계약 성립으로 볼 수 있어 돌려받기 어려울 수 있어요. 보내기 전에 반환 조건을 문자로 남기는 게 중요합니다.
잔금일을 미룰 수 있나요?
상대방 동의가 필요해요. 일방적으로 늦추면 지연이자나 계약 해제 사유가 될 수 있습니다.
등기는 직접 해도 되나요?
가능합니다(셀프등기). 다만 대출이 있으면 은행이 법무사 지정을 요구하는 경우가 많아요.
잔금 전에 이사해도 되나요?
원칙적으로 소유권이 넘어온 뒤가 맞아요. 사정상 필요하면 반드시 서면 합의를 남기세요.
집 사기는 '좋은 매물 고르기' 반, '순서대로 확인하기' 반이에요. 등기부는 계약 전과 잔금 전, 두 번 보는 것만 기억해도 큰 사고는 피합니다.
이 글은 일반적인 정보이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 절차와 비용은 거래 조건과 지역에 따라 다를 수 있으니, 계약 전 공인중개사·법무사·세무 전문가와 상담하세요.
