집을 살 때 가장 먼저 마주하는 세금이 취득세입니다. 그런데 이게 주택 수와 지역에 따라 1%에서 12%까지 벌어져요. 9억짜리 집이면 900만 원과 1억 800만 원의 차이입니다. 계약 전에 반드시 계산해봐야 하는 이유예요.
취득세는 잔금일(취득일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 보통 등기 절차와 함께 법무사가 처리하지만, 금액은 미리 알고 준비해야 자금 계획이 어긋나지 않아요.
주택 취득세율 한눈에 (2026년)
세율은 ① 취득 후 보유하게 될 주택 수 ② 조정대상지역 여부로 결정됩니다.
| 주택 수 | 비조정지역 / 조정대상지역 |
| 1주택 | 1~3% (가액별 누진) / 동일 |
| 2주택 | 1~3% / 8% |
| 3주택 | 8% / 12% |
| 4주택 이상·법인 | 12% / 12% |
| 오피스텔·상가 등 비주택 | 4% (부대세목 포함 약 4.6%) |
여기서 '취득 후' 주택 수라는 점이 중요해요. 무주택자가 첫 집을 사면 1주택, 1주택자가 한 채 더 사면 2주택으로 계산됩니다. 그리고 세대원 전체의 주택을 합산합니다.
1주택 구간은 가액별 누진
| 취득가액 | 세율 |
| 6억 원 이하 | 1% |
| 6억 초과 ~ 9억 원 이하 | (취득가액 ÷ 3억 × 2 − 3)% → 1~3% 사이 |
| 9억 원 초과 | 3% |
예를 들어 7억 원 주택이면 (7 ÷ 3 × 2 − 3) = 약 1.67%가 적용돼 취득세는 약 1,167만 원이에요. 6억과 9억 사이는 계단이 아니라 완만한 경사라, 6억 1천만 원이라고 갑자기 세금이 뛰지 않습니다.
취득세만 내는 게 아닙니다 — 부대 세목
고지서에는 취득세 외에 두 가지가 더 붙어요. 흔히 말하는 '올인 세율'입니다.
| 항목 | 내용 |
| 취득세 | 본세 (1~12%) |
| 지방교육세 | 취득세율에 연동 (약 0.1~0.4%) |
| 농어촌특별세 | 전용 85㎡ 초과 시 부과, 85㎡ 이하는 면제 |
전용 85㎡ 이하면 농어촌특별세가 면제됩니다. 같은 가격이어도 84㎡와 85㎡ 초과 평형의 세금이 달라지는 이유예요. 국민평형(84㎡)이 인기 있는 숨은 이유이기도 합니다.
생애최초 주택 구입 감면
무주택 세대가 처음 집을 사면 취득세를 깎아줍니다.
| 감면 한도 | 최대 200만 원 |
| 주택 가액 요건 | 12억 원 이하 |
| 대상 | 세대원 전원이 주택을 소유한 적 없는 세대 |
| 근거·기한 | 지방세특례제한법 제36조의3 (2028년 12월 31일까지) |
| 인구감소지역 | 요건 충족 시 감면율 100% 적용 가능 |
9억 원 아파트를 생애최초로 사면 취득세 약 1,800만 원에서 200만 원을 감면받고, 부대 세목까지 합쳐 대략 2,000만 원 안팎을 준비하면 됩니다.
일시적 2주택 — 갈아타기의 핵심
이사나 혼인 때문에 잠깐 2주택이 되는 경우, 기존 주택을 정해진 기간 내에 처분하는 조건으로 1주택 세율(1~3%)을 적용받을 수 있어요.
- 통상 3년 이내 처분이 조건입니다(지역·취득 시점에 따라 다를 수 있어요).
- 기한 내에 못 팔면 차액이 추징됩니다. 8%와 1~3%의 차이가 그대로 청구되니 금액이 큽니다.
- 취득세 신고 시 일시적 2주택임을 신고해야 합니다.
주택 수 계산에서 헷갈리는 것들
| 주거용 오피스텔 | 주택 수에 포함될 수 있음 (취득 자체는 4%) |
| 분양권·입주권 | 취득 시점에 따라 주택 수에 포함 |
| 상속주택 | 일정 기간 주택 수에서 제외되는 특례 있음 |
| 공시가격 1억 이하 주택 | 중과 대상에서 제외되는 경우 있음 |
이 부분이 실무에서 가장 다툼이 많아요. 애매하면 계약 전에 위택스나 관할 시·군·구 세무부서에 문의하세요. 잘못 신고하면 가산세로 이어집니다.
계약 전 체크리스트
- 취득 후 세대 전체 주택 수가 몇 채가 되는지 세기
- 해당 지역이 조정대상지역인지 확인
- 전용면적 85㎡ 초과 여부(농어촌특별세)
- 생애최초 감면 대상인지 확인
- 갈아타기라면 일시적 2주택 처분 기한 확인
- 계산된 금액을 자금 계획에 반영 — 잔금과 별개로 60일 내 필요
정확한 금액은 부동산 세금 계산기로 미리 확인해 보세요.
자주 묻는 질문
취득세는 언제 내나요?
취득일(보통 잔금일)로부터 60일 이내입니다. 등기 신청 전에 납부해야 하므로 실무상 잔금과 함께 준비합니다.
증여로 받으면 취득세가 다른가요?
네, 증여 취득은 별도 세율이 적용됩니다. 조정대상지역 고가주택 증여는 중과되는 경우가 있어요.
분양받은 아파트도 취득세를 내나요?
네. 입주(잔금) 시점에 취득세를 냅니다. 계약 시점이 아니에요.
취득세도 나중에 경비로 인정되나요?
네. 나중에 팔 때 양도세 필요경비로 인정되니 영수증을 꼭 보관하세요.
취득세는 '집값의 몇 %'가 아니라 '내 주택 수 × 지역'으로 정해집니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 이 표부터 확인하세요.
이 글은 2026년 기준 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 세율·감면 요건은 개정될 수 있고 주택 수 판정은 개인 상황에 따라 다르니, 위택스와 관할 지자체 또는 세무 전문가에게 확인하세요.
