집주인에게서 "이번 갱신 때 반전세로 돌리겠다"는 연락을 받으면 대부분 그대로 받아들입니다. 거절할 수 있는지, 금액이 적정한지 몰라서요.
알아두면 상황이 달라집니다. 전월세 전환에는 법정 상한이 있고, 무엇보다 세입자의 동의가 필요합니다.
세 가지만 기억하세요 — ① 임대인이 일방적으로 전환할 수 없습니다 ② 갱신 시 전환율은 법정 상한(기준금리 + 2%p)을 넘을 수 없어요 ③ 초과해서 낸 월세는 돌려받을 수 있습니다.
법정 전월세 전환율이란
주택임대차보호법 제7조의2가 정한 전환율 상한이에요. 임대인이 과도한 월세를 매기지 못하게 막는 장치입니다.
| 계산 방식 | 기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값 |
| 2026년 기준 | 기준금리 2.5% → 4.5% |
| 기준금리가 3.5%라면 | 3.5 + 2 = 5.5% |
| 기준금리가 8.5%라면 | 10.5% vs 10% → 10%(낮은 쪽) |
| 적용 대상 | 주택임대차 (상가는 별도 기준) |
기준금리는 한국은행이 연 8회 결정하므로 상한도 함께 움직입니다. 계약 시점의 기준금리를 확인하세요.
⚠️ 가장 중요한 것 — 언제 적용되나
여기서 오해가 많습니다. 법정 상한이 모든 계약에 적용되는 게 아니에요.
| 상황 | 법정 상한 적용 여부 |
| 계약 기간 중 전세 → 월세 전환 | ✅ 적용 |
| 계약갱신청구권을 행사해 갱신 | ✅ 적용 |
| 새로운 집과 신규 계약 | ❌ 적용 안 됨 (시장 시세) |
| 기존 계약 종료 후 완전히 새 조건으로 재계약 | ⚠️ 다툼의 소지 — 갱신인지 신규인지가 쟁점 |
그래서 시장 전환율이 법정 상한보다 높게 형성되곤 합니다. 신규 계약에는 상한이 없으니까요. 반대로 말하면, 지금 살고 있는 집을 갱신하는 상황이라면 법정 상한이라는 강력한 근거를 갖고 있는 셈이에요.
임대인이 일방적으로 바꿀 수 있나
없습니다. 전세를 월세로 전환하는 것은 계약 조건의 변경이라 임차인의 동의가 필요해요.
- 계약 기간 중에는 합의 없이 조건을 바꿀 수 없습니다.
- 갱신 시점이라면, 임차인은 계약갱신청구권으로 기존 조건에 가깝게 2년 더 살 권리가 있어요(1회, 임대료 인상은 5% 이내).
- 임대인이 갱신을 거절하려면 법에 정한 사유(본인·직계존비속 실거주 등)가 있어야 합니다.
즉 "싫으면 나가라"는 말에 그대로 응할 필요가 없어요. 갱신청구권과 5% 상한, 전환율 상한이 함께 작동합니다. (세입자 권리 정리)
협상 실전 — 순서대로
- 제시받은 조건의 전환율을 역산합니다.
전환율 = (월세 × 12) ÷ (기존 보증금 − 새 보증금) × 100
→ 계산기에서 숫자를 넣어 확인하세요. - 법정 상한과 비교합니다. 현재 기준 4.5%를 넘는지 확인.
- 갱신인지 신규인지 확인합니다. 갱신이라면 상한을 근거로 삼을 수 있어요.
- 구체적 숫자로 역제안합니다.
"6%면 월 100만 원인데, 법정 상한 4.5%면 월 75만 원입니다. 4.5%로 하시죠." - 합의되면 변경 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받습니다.
기록을 남기세요. 협상 과정은 문자·메일로 주고받는 게 좋아요. 나중에 분쟁이 생기면 어떤 조건으로 합의했는지가 핵심 증거가 됩니다.
이미 초과해서 냈다면
법정 상한을 넘는 부분은 무효이고, 그동안 더 낸 금액은 부당이득 반환 청구로 돌려받을 수 있습니다.
| 1단계 | 계약서·이체 내역으로 초과분 계산 |
| 2단계 | 임대인에게 내용증명으로 반환 요청 |
| 3단계 | 임대차분쟁조정위원회 조정 신청 (무료·간이 절차) |
| 4단계 | 해결되지 않으면 소송 (소액이면 소액사건 절차) |
거주 중에 다투기 부담스럽다면, 퇴거 시점에 정산을 요구하는 방법도 있어요. 다만 증빙은 그때그때 모아두세요.
도움받을 수 있는 곳
- 주택임대차분쟁조정위원회 — 대한법률구조공단·한국부동산원·LH에서 운영. 조정 신청이 가능합니다.
- 대한법률구조공단 — 법률 상담(국번 없이 132).
- 한국부동산원 전월세전환 계산 — 공식 계산 도구로 교차 확인할 수 있어요.
자주 묻는 질문
집주인이 전환을 거부하면 나가야 하나요?
갱신청구권을 행사할 수 있는 상황이라면, 기존 조건으로 2년 더 거주를 요구할 수 있어요(임대료 인상은 5% 이내).
법정 상한보다 낮게도 가능한가요?
물론입니다. 상한은 최대치일 뿐이고, 그보다 낮게 합의하면 세입자에게 유리해요.
시장 전환율은 어디서 보나요?
한국부동산원 등에서 지역별 통계를 공표합니다. 다만 같은 지역 안에서도 편차가 크니 참고 지표로 쓰세요.
보증금을 올리고 월세를 낮추는 것도 협상 대상인가요?
네. 같은 전환율 안에서도 보증금과 월세의 조합은 협의할 수 있어요. (반전세 조합 정하기)
전환율은 통보받는 숫자가 아닙니다. 법정 상한이라는 기준이 있고, 무엇보다 내 동의 없이는 바뀌지 않아요.
이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 적용 여부는 계약의 성격(갱신·신규)과 개별 사정에 따라 달라질 수 있으니, 분쟁이 예상되면 법률 전문기관에 상담하세요.
