전월세 전환 계산기 — 적정 월세와 법정 상한 (2026)

집주인이 "전세를 반전세로 돌리자"고 하면 머릿속이 복잡해집니다. 보증금을 얼마 낮추고 월세를 얼마 받겠다는 건데, 그게 적정한 금액인지 판단이 안 서죠.

기준은 전월세 전환율 하나입니다. 보증금과 전환율만 넣으면 적정 월세가 바로 나오고, 전세대출 이자와 비교해 어느 쪽이 유리한지까지 확인할 수 있어요.

계산은 이렇게 됩니다

공식은 단순해요.

기본값(전세 3억 → 보증금 1억 남기고 2억 전환, 전환율 4.5%)으로 보면,
2억 × 4.5% = 연 900만 원 → 월 75만 원이 나옵니다.

반대로 월세를 전세로 환산하고 싶다면 순서를 뒤집으면 돼요.
전환 보증금 = 월세 × 12 ÷ 전환율 — 월세 75만 원에 전환율 4.5%면 2억 원입니다.

법정 상한 — 언제 적용되나

주택임대차보호법은 전환율에 상한을 두고 있어요.

법정 상한	기준금리 + 2%p와 10% 중 낮은 값
2026년 기준	기준금리 2.5% → 상한 4.5%
적용 대상	계약 기간 중 전환, 계약갱신청구권 행사 시
⚠️ 적용 안 됨	새로 맺는 신규 계약 — 시장 시세를 따릅니다
초과 시	초과분은 무효, 부당이득 반환 청구 가능

핵심 판단 — 전환율 vs 내 대출금리

계산기의 마지막 줄이 사실상 결론이에요. 비교 기준은 간단합니다.

• 전환율 > 전세대출 금리 → 대출받아 전세를 유지하는 쪽이 유리
• 전환율 < 전세대출 금리 → 월세로 전환하는 쪽이 유리

기본값으로 보면 전환율 4.5%(월 75만 원)보다 대출금리 4%(월 약 66.7만 원)가 낮아 대출이 유리합니다. 하지만 시장 전환율이 6%대라면 월 100만 원이 되어 격차가 크게 벌어져요.

세금까지 넣으면 결과가 바뀔 수 있어요

• 월세 — 조건을 충족하는 무주택 근로자는 월세 세액공제를 받을 수 있어요. 실질 부담이 줄어듭니다.
• 전세대출 — 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 대상이 될 수 있습니다.

즉 단순 이자 비교가 아니라 세후 기준으로 봐야 정확해요. 자세한 요건은 월세 세액공제 글을 참고하세요.

이 계산기의 한계

• 대출 비교는 이자만 단순 계산했어요. 원금 상환·중도상환수수료·보증료는 제외입니다.
• 기준금리는 수시로 바뀝니다. 계약 시점의 기준금리를 직접 입력해 확인하세요.
• 관리비·주차비 등 부대 비용은 반영되지 않습니다.
• 보증금 규모에 따른 보증금 미반환 위험은 숫자로 표현되지 않아요.

자주 묻는 질문

집주인이 제시한 월세가 적정한지 어떻게 아나요?

계산기에 제시받은 월세를 역산해 보세요. 전환 보증금 × 전환율 ÷ 12가 제시 금액과 같아지는 전환율을 찾으면 됩니다. 그 값이 법정 상한(현재 4.5%)을 넘고 갱신 상황이라면 조정을 요구할 수 있어요.

반전세는 어떻게 정하나요?

남길 보증금을 바꿔가며 월세가 어떻게 변하는지 보세요. 가진 목돈과 월 지출 여력의 균형점을 찾는 과정입니다. (반전세 조합 정하기)

전환율이 높을수록 세입자에게 불리한가요?

네. 같은 보증금을 돌려도 전환율이 높으면 월세가 커집니다. 반대로 집주인에겐 수익률이 높아지죠.

계약서에 어떻게 쓰나요?

기존 계약의 변경 계약서 형태로 보증금과 월세를 새로 적고, 확정일자를 다시 받아두는 것이 안전합니다. (세입자 권리 참고)

전환율은 집주인이 정하는 숫자가 아니라 협상의 기준이에요. 계산기로 적정선을 먼저 알고 대화를 시작하세요.

본 계산기는 일반적인 정보 제공용 추정치이며 법률·세무 자문이 아닙니다. 법정 상한과 적용 범위는 개정될 수 있고 개별 계약 조건에 따라 달라지니, 분쟁이 우려되면 대한법률구조공단이나 임대차분쟁조정위원회 등 전문기관에 상담하세요.