전세 vs 월세, 계산하면 답이 나옵니다

집을 구할 때 늘 마주하는 갈림길, 전세냐 월세냐입니다. "전세가 무조건 이득 아냐?" 하는 분도 있고, "요즘은 월세가 낫다"는 말도 들리죠. 답은 숫자로 비교하면 나옵니다.

기준이 되는 숫자: 전월세 전환율

보증금을 월세로 바꿀 때 쓰는 비율이에요. 계산은 간단합니다.

예시 — 전세 3억 원인 집을, 보증금 1억 + 월세 80만 원으로 돌린다면
(80만 × 12) ÷ (3억 − 1억) × 100 = 연 4.8%

이 4.8%를 내 대출금리나 예금금리와 비교하면 판단이 섭니다.

이렇게 판단하세요

• 전환율 > 내 대출금리 → 전세가 유리. 대출 이자를 내더라도 월세보다 적게 나갑니다.
• 전환율 < 예금금리 → 월세가 유리. 보증금을 예금에 넣고 그 이자로 월세를 내는 게 낫습니다.
• 대개 전환율이 대출금리보다 높으면 전세가 유리한 구조예요.

실제 계산이 궁금하면 대출 이자 계산기로 전세대출 월 이자를 뽑아, 월세와 직접 비교해 보세요.

숫자에 안 나오는 것들

계산만으로 결정하면 놓치는 부분이 있어요.

전세의 그늘

• 보증금 회수 위험 — 가장 큰 리스크예요. 등기부등본 확인과 보증보험이 필수입니다.
• 목돈이 묶임 — 다른 데 쓰거나 굴릴 기회가 사라집니다.
• 대출을 받았다면 금리 상승 위험도 함께 집니다.

월세의 장점

• 목돈이 묶이지 않고, 이사도 상대적으로 자유로워요.
• 보증금이 적어 떼일 위험도 작습니다.
• 조건을 충족하면 월세 세액공제를 받을 수 있어요(연말정산).

세금·공제까지 넣으면

• 월세 — 무주택 근로자는 요건을 충족하면 월세 세액공제가 가능해요. 실질 부담이 그만큼 줄어듭니다.
• 전세 — 전세대출을 받았다면 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있어요.

즉 세후 기준으로 비교해야 정확합니다. 단순 이자 비교보다 한 단계 더 들어가세요.

상황별 정리

• 목돈이 있고 오래 살 계획 → 전세가 유리한 경우가 많아요(단, 안전성 확인 필수).
• 목돈이 없거나 곧 이사 예정 → 월세가 유연합니다.
• 보증금 규모가 시세 대비 높은 집 → 금액을 낮추고 월세를 섞는 반전세도 방법이에요.

자주 묻는 질문

전환율은 마음대로 정하나요?

법에 상한 기준이 있어, 기존 계약을 전환할 때는 그 범위를 따라야 해요. 다만 신규 계약은 시세에 따라 정해집니다.

반전세는 어떤가요?

보증금 부담과 월 지출을 나누는 절충안이에요. 위 전환율 공식으로 어느 조합이 유리한지 계산해 보면 됩니다.

전세가 위험하다는데 피해야 하나요?

구조 자체보다 매물 확인이 관건이에요. 등기부 확인·보증보험·계약 체크리스트를 지키면 위험을 크게 낮출 수 있습니다.

전세냐 월세냐는 취향이 아니라 계산 문제예요. 전환율과 내 대출금리, 두 숫자만 비교하면 답이 보입니다.

이 글은 일반적인 정보이며 투자·법률 자문이 아닙니다. 금리와 시세는 수시로 변하고 공제 요건은 개인 상황에 따라 다르니, 계약 전 확인하세요.