11월 말이 되면 뉴스에 '종부세 고지서'라는 말이 등장합니다. 그런데 재산세는 7월에 냈는데 왜 또 내지? 헷갈리는 분이 많아요. 두 세금은 완전히 다른 세금입니다.
한 줄 정리 — 재산세는 부동산이 있으면 누구나(지방세), 종합부동산세는 일정 금액을 넘는 사람만(국세) 냅니다. 종부세는 재산세를 낸 위에 추가로 매겨지는 구조예요.
재산세 vs 종합부동산세 — 무엇이 다른가
| 구분 | 재산세 / 종합부동산세 |
| 세금 종류 | 지방세 / 국세 |
| 대상 | 모든 부동산 소유자 / 공제액 초과분 보유자 |
| 과세 기준일 | 6월 1일 / 6월 1일 (동일) |
| 납부 시기 | 7월·9월 / 12월 1일 ~ 15일 |
| 계산 단위 | 물건별 / 인별 전국 합산 |
| 부가세목 | 지방교육세 등 / 농어촌특별세 20% |
가장 중요한 차이는 '인별 전국 합산'이에요. 재산세는 집집마다 따로 계산하지만, 종부세는 내가 가진 전국의 주택 공시가격을 모두 더해서 판단합니다.
내가 종부세 대상일까 — 기본공제
| 구분 | 기본공제액 |
| 1세대 1주택자 | 12억 원 |
| 그 외(다주택 등) | 9억 원 |
| 종합합산 토지 | 5억 원 |
| 별도합산 토지 | 80억 원 |
여기서 갈립니다. 1주택자가 공시가 12억 주택 한 채를 가지면 종부세는 0원이에요. 반면 다주택자가 여러 채를 합쳐 12억이면, 공제가 9억이라 3억 원에 대해 종부세를 냅니다. 같은 12억인데 결과가 다른 이유예요.
또 하나 — 기준은 시세가 아니라 공시가격입니다. 공시가격은 대체로 시세의 60~70% 수준이라, 시세 17~18억 정도의 1주택자부터 종부세권에 들어가는 셈이에요.
계산 구조
| ① 공시가격 합산 | 보유한 전국 주택의 공시가격 합계 |
| ② − 기본공제 | 1주택 12억 / 그 외 9억 |
| ③ × 공정시장가액비율 | 주택 60% (토지 100%) |
| = 과세표준 | 여기에 세율 적용 |
| ④ − 재산세 중복분 | 이미 낸 재산세만큼 차감 |
| ⑤ − 세액공제 | 고령자·장기보유 공제(1세대 1주택) |
| ⑥ + 농어촌특별세 | 종부세액의 20% |
④번이 중요해요. 같은 금액에 재산세와 종부세를 이중으로 물리지 않도록 이미 낸 재산세를 빼줍니다.
1세대 1주택자를 위한 세액공제
1주택 실거주자에게는 강력한 공제가 있습니다. 두 공제는 합산 적용돼요.
| 고령자 공제 | 60세 이상부터 연령대별로 공제율 상승 |
| 장기보유 공제 | 5년 이상 보유부터 기간별로 공제율 상승 |
| 합산 한도 | 두 공제를 합쳐 최대 80%까지 |
즉 오래 살아온 고령 1주택자는 종부세가 대폭 줄거나 사실상 사라지는 경우가 많아요. "집 한 채 있는데 세금 폭탄"이라는 우려가 실제와 다른 이유입니다.
부부 공동명의, 유리할까?
종부세는 인별 과세라 명의를 나누면 공제를 각각 받습니다.
| 단독명의 (1세대 1주택) | 공제 12억 + 고령자·장기보유 공제 가능 |
| 부부 공동명의 | 각자 9억씩 합계 18억 공제 |
단순 비교로는 공동명의(18억)가 유리해 보이지만, 단독명의는 고령자·장기보유 공제로 최대 80%를 깎을 수 있어요. 나이가 많고 오래 보유했다면 단독명의가 유리해지는 지점이 옵니다. 그래서 공동명의자도 1세대 1주택 특례 신청을 통해 단독명의 방식으로 계산받는 선택이 가능해요. 매년 9월에 유불리를 따져 신청할 수 있습니다.
납부와 분납
- 고지 방식 — 국세청이 계산해 11월 말경 고지서를 보냅니다. 직접 신고할 필요는 없어요(신고 납부 선택도 가능).
- 납부 기간 — 12월 1일 ~ 12월 15일
- 분납 — 세액이 250만 원을 초과하면 일부를 6개월 뒤까지 나눠 낼 수 있어요.
- 합산배제 신고 — 임대주택·사원용 주택 등은 9월에 신고하면 합산에서 빠집니다.
자주 묻는 질문
공시가격은 어디서 확인하나요?
부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있어요. 매년 발표되며 이의신청 기간도 운영됩니다.
전세를 준 집도 포함되나요?
네. 종부세는 소유자 기준이라 임대 중이어도 합산됩니다. 임대소득은 별도로 주택임대소득세 대상이에요.
6월 1일 직전에 팔면요?
재산세와 마찬가지로 6월 1일 소유자가 냅니다. 5월 31일에 잔금을 치르면 그해 종부세는 매수인 부담이에요.
상속받은 주택도 합산되나요?
상속주택은 일정 기간 주택 수 계산에서 제외되는 특례가 있어요. 요건을 확인하세요.
종부세를 안 내면 어떻게 되나요?
납부지연가산세가 붙고, 계속 미납하면 체납 처분 대상이 됩니다. 부담이 크면 분납을 신청하세요.
종부세는 '집값'이 아니라 '공시가격 합계'로 정해집니다. 재산세(7·9월)와 종부세(12월), 두 개의 달력을 함께 관리하세요.
이 글은 2026년 기준 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 공제액·세율·공정시장가액비율은 개정될 수 있으니 국세청 홈택스와 세무 전문가에게 확인하세요.
