월세를 받고 있다면 한 번쯤 걱정되죠. "이거 신고해야 하나?" 예전에는 연 2,000만 원 이하면 비과세였지만, 지금은 금액과 무관하게 과세 대상인 경우가 많습니다. 다만 주택 수와 임대 형태에 따라 갈려요.
가장 먼저 확인할 것: 주택 수는 부부 합산으로 셉니다. 본인 명의만 보는 게 아니에요.
나는 과세 대상일까 (부부 합산 주택 수)
- 1주택 — 원칙적으로 비과세. 단, 기준시가 12억 원 초과 주택(또는 국외 주택)의 월세는 과세.
- 2주택 — 월세 수입 과세. (전세보증금은 과세하지 않음)
- 3주택 이상 — 월세 과세 + 보증금 합계 3억 원 초과분에 간주임대료 과세.
소형주택은 빼고 셉니다 — 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 주택은 간주임대료 계산에서 제외돼요.
⚠️ 2026년 귀속부터 변경: 기준시가 12억 원을 초과하는 고가주택 2주택자도 보증금 합계가 12억 원을 넘으면 간주임대료 과세 대상에 포함됩니다.
세금은 두 가지 방식 중 선택
주택임대 총수입이 연 2,000만 원 이하면 둘 중 유리한 쪽을 고를 수 있어요.
- 분리과세 — 임대소득만 떼어 14% 세율 적용
- 종합과세 — 근로소득 등 다른 소득과 합산해 누진세율 적용
연 2,000만 원을 넘으면 무조건 종합과세입니다.
등록하면 세금이 확 줄어듭니다
분리과세를 선택할 때, 세무서와 지자체 모두에 임대사업자 등록을 했는지에 따라 차이가 큽니다.
- 미등록 — 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원
- 등록(임대료 인상률 5% 이하 등 요건 충족) — 필요경비율 60%, 기본공제 400만 원
계산 예시 — 연 월세 수입 1,000만 원, 등록 사업자인 경우
- 수입 1,000만 원 − 필요경비 600만 원(60%) − 기본공제 400만 원 = 과세표준 0원
- 즉 낼 세금이 없습니다.
기본공제(200/400만 원)는 임대소득 외 종합소득이 2,000만 원 이하일 때 적용된다는 점을 유의하세요.
신고하지 않으면
- 주택임대소득이 있는데 사업자등록을 하지 않으면 임대소득 금액의 0.2% 가산세가 붙습니다.
- 무신고·과소신고 가산세와 납부지연 가산세도 별도로 발생할 수 있어요.
- 전월세 확정일자·전입신고 자료로 임대 사실은 파악됩니다. "모르겠지"는 위험해요.
언제 신고하나
매년 5월 종합소득세 신고 기간에 함께 신고합니다. 홈택스에서 처리할 수 있어요.
자주 묻는 질문
1주택인데 월세를 받아요.
기준시가 12억 원 이하라면 비과세예요. 초과 주택이면 과세 대상입니다.
전세만 놓고 있어요.
1·2주택자는 보증금에 과세하지 않아요. 3주택 이상부터 보증금 합계 3억 초과분에 간주임대료가 붙습니다(2026년 귀속부터 고가 2주택도 포함).
분리과세와 종합과세, 뭐가 유리한가요?
다른 소득이 많다면 대개 분리과세가, 다른 소득이 거의 없다면 종합과세가 유리할 수 있어요. 홈택스에서 두 방식을 비교해 보세요.
집을 팔 때 세금은요?
그건 양도소득세로 별개예요. 임대소득세는 보유하며 버는 돈에 대한 세금입니다.
월세 수입은 이미 자료로 남습니다. 등록 여부만 챙겨도 세금이 0원이 되는 구간이 있으니, 신고를 피하기보다 구조를 알고 활용하세요.
이 글은 일반적인 정보이며 세무 자문이 아닙니다. 요건과 세율은 개정될 수 있으니 국세청·홈택스 안내와 세무 전문가 상담을 확인하세요.
