전세 계약 체크리스트 — 보증금 지키는 순서 (2026)

전세는 한 사람의 전 재산이 걸린 계약인데, 정작 배울 기회는 없죠. 부동산에서 하라는 대로 도장 찍고 나오는 게 보통이에요. 하지만 순서 몇 가지만 알면 위험한 매물은 대부분 걸러낼 수 있습니다.

계약 전 — 이건 꼭 확인

• 등기부등본(등기사항증명서) — 인터넷등기소에서 누구나 뗄 수 있어요. 근저당권(집주인 대출)이 얼마나 잡혀 있는지 확인.
• 안전 기준 — 일반적으로 (집주인 대출 + 내 보증금)이 시세의 70% 이하면 비교적 안전하다고 봅니다. 80%를 넘으면 경매 시 손실 위험이 커요.
• 집주인 세금 체납 — 체납이 있으면 경매 때 보증금보다 먼저 가져갑니다. 임대인 동의로 확인할 수 있어요.
• 계약 상대가 진짜 집주인인지 — 등기부상 소유자와 신분증을 대조. 대리인이면 위임장·인감증명서 확인.
• 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지를 계약금 보내기 전에 확인하세요.

계약서에 넣으면 좋은 특약

• "임대인은 계약일부터 잔금·전입신고 다음 날까지 근저당 설정·매매·신탁 등 새로운 권리를 설정하지 않는다"
• "임차인 귀책 없이 전세보증보험 가입이 불가하거나 대출이 거절되면 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다"

계약 당일 밤에 집주인이 대출을 받아버리는 수법을 막아주는 문구예요.

잔금·이사 당일 — 순서가 생명

• 잔금 전 등기부등본을 한 번 더 확인(계약 후 새 대출이 잡혔을 수 있어요).
• 이사 당일 전입신고 + 확정일자를 함께 받으세요. 주민센터에서 한 번에 처리되고, 정부24·인터넷등기소로도 가능해요.
• 이 둘이 갖춰져야 대항력(집이 넘어가도 계속 살 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 받을 권리)이 생깁니다.

이런 매물은 한 번 더 의심

• 시세보다 지나치게 싼 신축 빌라 — 시세 자체가 부풀려졌을 수 있어요.
• 집주인이 여러 채를 보유하고 계약을 서두르는 경우.
• 등기부에 신탁이 걸려 있는데 설명이 애매한 경우 — 신탁사 동의 없는 계약은 위험합니다.

자주 묻는 질문

확정일자만 받으면 되나요?

아니요. 실제 입주(점유) + 전입신고 + 확정일자가 함께 갖춰져야 우선변제권이 인정돼요.

전세보증보험은 꼭 들어야 하나요?

보증금을 지키는 가장 확실한 안전장치예요. 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하는 게 핵심입니다.

안심전세 앱은요?

등기·체납·선순위 정보를 한 화면에서 보여주는 통합 서비스가 2026년 9월 시행 예정으로 발표됐어요. 나올 때 적극 활용하면 좋습니다.

전세는 '싼 집'보다 '안전한 집'이 먼저예요. 등기부 확인 → 특약 → 전입신고·확정일자, 이 순서만 지켜도 대부분의 사고는 피할 수 있습니다.

이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 제도·시행 시점은 변경될 수 있으니 계약 전 국토교통부·주택도시보증공사(HUG) 등 공식 안내와 전문가 상담을 확인하세요.