등기부등본 보는 법 — 계약 전 5분이 전세사기를 막는다

전세든 매매든, 계약 전에 반드시 확인해야 할 서류 한 장이 있습니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)이에요. 인터넷등기소에서 누구나 몇백 원에 뗄 수 있는데, 정작 어떻게 읽는지 배운 적은 없죠.

구조만 알면 5분이면 읽습니다. 그리고 이 5분이 전세사기와 부실 매물을 걸러냅니다.

① 표제부 — 이 집이 맞나

건물의 주소·면적·구조·용도가 적혀 있어요. 확인할 건 단순합니다.

• 주소와 동·호수가 내가 계약하려는 집과 정확히 일치하는지
• 전용면적이 광고와 같은지
• 용도 — '주택'이 아니라 근린생활시설이면 주거용이 아닐 수 있어요(이른바 근생빌라). 전세대출·보증보험이 막힐 수 있으니 특히 주의.

② 갑구 — 소유권, 그리고 위험 신호

소유권에 관한 사항이 시간순으로 쌓입니다.

• 현재 소유자가 계약 상대와 같은 사람인지 (신분증과 대조)
• 언제 샀는지 — 최근에 샀는데 시세보다 싸게 전세를 내놓는다면 한 번 더 의심
• 위험 신호 — 가압류·압류·가처분·경매개시결정·신탁 같은 등기가 있으면 계약을 멈추고 전문가와 상담하세요.

③ 을구 — 빚이 얼마나 잡혀 있나

소유권 외의 권리, 즉 근저당권(대출)·전세권 등이 적힙니다. 전세 계약이라면 가장 중요한 부분이에요.

• 채권최고액을 봅니다. 실제 대출금이 아니라 보통 대출금의 110~130%로 설정돼요. 채권최고액 1억 3천이면 실제 대출은 1억 안팎인 경우가 많습니다.
• 계산: (채권최고액 + 내 보증금)이 시세의 70% 이하면 비교적 안전하다고 봅니다. 80%를 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 위험이 커져요.
• 순위번호가 중요해요. 앞 순위 권리가 먼저 배당받습니다.

발급받는 법

1. 인터넷등기소(iros.go.kr) 접속 — 소유자 동의 없이 누구나 열람 가능
2. 주소로 부동산 검색 → 열람 또는 발급 (수수료 수백 원~1천 원)
3. '말소사항 포함'으로 떼면 과거 이력까지 볼 수 있어요. 압류가 자주 붙었다 지워진 이력은 참고할 만한 신호입니다.

이럴 땐 계약을 멈추세요

• 갑구에 가압류·경매개시결정이 있다
• 신탁등기가 있는데 중개사 설명이 애매하다
• 채권최고액 + 보증금이 시세의 80%를 넘는다
• 등기부상 소유자와 계약하려는 사람이 다른데 위임장·인감증명서가 없다

자주 묻는 질문

등본과 초본, 뭐가 다른가요?

부동산은 '등기사항전부증명서'가 정식 명칭이에요. 전부증명서(말소사항 포함/현재유효사항)와 일부증명서가 있는데, 계약 전이라면 전부증명서를 보세요.

집주인 동의가 필요한가요?

아니요. 누구나 열람·발급할 수 있습니다.

근저당이 있으면 무조건 위험한가요?

아니에요. 대부분의 집에 대출이 있습니다. 중요한 건 금액의 비율이에요. 시세 대비 부담이 낮으면 문제되지 않습니다.

등기부등본 한 장이면 '이 집이 안전한가'의 8할이 보입니다. 계약 전과 잔금 전, 두 번만 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 권리관계 해석이 애매하다면 계약 전 법무사·변호사 등 전문가와 상담하세요.