부동산 중개보수(복비), 정가가 아니라 상한입니다

계약이 끝나면 마지막에 마주하는 금액, 중개보수(복비)입니다. "원래 이 정도인가?" 싶지만 물어보기는 애매하죠. 결론부터 말하면 법으로 정해진 건 '상한'이고, 그 안에서 협의할 수 있습니다.

먼저 '거래금액'부터 정확히

매매는 매매가가 그대로 거래금액이지만, 월세는 환산식이 있어요.

• 전세 — 보증금이 곧 거래금액
• 월세 — 보증금 + (월세 × 100)
• 단, 위 금액이 5,000만 원 미만이면 보증금 + (월세 × 70)으로 다시 계산
• 분양권 — (거래 당시까지 낸 금액 + 프리미엄) × 요율

예를 들어 보증금 1,000만 원 / 월세 50만 원이면, 거래금액은 1,000만 + 5,000만 = 6,000만 원으로 계산됩니다.

'상한'이라는 말의 의미

요율표의 숫자는 최대치예요. 법적으로 그 이하에서 협의할 수 있습니다. 실제로 많은 거래에서 상한보다 낮게 조정돼요.

• 협의는 계약 전에 하세요. 잔금 날 꺼내면 서로 곤란해집니다.
• 매도·매수를 같은 중개사에게 맡기거나, 거래가 빠르게 성사된 경우 조정 여지가 생기기도 해요.
• 부가가치세는 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지에 따라 달라집니다. 총액을 확인하세요.

이건 요구할 수 없습니다

공인중개사는 중개보수와 실비 외의 금품을 받을 수 없어요.

• 계약서 작성비, 대출 알선 수수료 같은 별도 명목의 청구는 위반입니다.
• 다만 실비(등기부 열람 등 제증명 비용)는 의뢰인이 요청한 경우 청구할 수 있어요.
• 상한을 초과해 받으면 행정처분과 형사처벌 대상이 됩니다.

영수증은 꼭 받으세요

• 현금영수증·세금계산서를 요청하세요. 중개보수는 현금영수증 발급 대상입니다.
• 영수증은 나중에 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받는 근거가 돼요. (양도세 글 참고)
• 즉 영수증을 안 받으면 나중에 세금에서 손해를 볼 수 있습니다.

과다 청구를 당했다면

1. 계약서·영수증·문자 기록 등 증빙 확보
2. 중개사에게 반환 요청
3. 해결 안 되면 관할 시·군·구청 부동산 담당 부서에 민원
4. 국토교통부 부동산거래신고센터나 공인중개사협회 분쟁조정 절차도 활용 가능

자주 묻는 질문

요율은 어디서 확인하나요?

해당 시·도 홈페이지나 한국공인중개사협회의 시·도별 요율표, 국토교통부 안내에서 확인할 수 있어요. 지역 조례에 따라 다를 수 있습니다.

계약이 깨지면 중개보수를 내나요?

원칙적으로 중개보수는 계약이 성립되어야 발생해요. 다만 의뢰인의 책임으로 무산된 경우 다툼이 생길 수 있으니, 조건을 미리 확인하세요.

전세 재계약(갱신)도 내야 하나요?

중개사를 통하지 않고 집주인과 직접 갱신하면 중개보수가 발생하지 않아요.

중개보수는 '정가'가 아니라 '상한'입니다. 계약 전에 총액과 영수증을 먼저 확인하세요.

이 글은 일반적인 정보이며 법률 자문이 아닙니다. 요율과 세부 기준은 지역 조례·법령 개정에 따라 달라지니 계약 전 관할 지자체 안내를 확인하세요.