전세는 목돈을 통째로 맡기는 계약이라, 한 번 사고가 나면 피해가 큽니다. 다행히 전세사기는 계약 전 몇 가지만 확인해도 대부분 막을 수 있어요. 2026년에도 공급 절벽·전세난으로 전셋값이 오르는 국면이라 더 조심해야 합니다. 등기부부터 전세보증보험까지, 보증금을 지키는 순서대로 정리했습니다.
전세사기는 왜 일어나나
핵심은 "집값보다 빚(전세금+대출)이 더 많은 상태", 이른바 깡통전세입니다. 집이 경매로 넘어가면 순위가 밀린 세입자는 보증금을 다 못 돌려받아요. 여기에 신탁·이중계약·바지 임대인 같은 수법이 얹히면 피해가 커집니다.
| 유형 | 내용 |
|---|---|
| 깡통전세 | 집값 대비 대출+전세금이 과다 → 경매 시 보증금 손실 |
| 선순위 근저당 | 은행 대출이 내 전세보다 앞순위 → 배당서 밀림 |
| 이중계약·바지 임대인 | 실소유자 아닌 사람과 계약, 명의만 빌린 집주인 |
| 신탁 부동산 | 소유권이 신탁사에 있어 임대 권한 없는 경우 |
계약 전 — 등기부등본부터
가장 중요한 건 등기부등본(등기사항전부증명서) 확인입니다. 계약 직전과 잔금 직전 두 번 떼어 보세요.
| 확인 항목 | 봐야 할 것 |
|---|---|
| 소유자(갑구) | 계약 상대 = 실제 소유자인지, 신탁 여부 |
| 근저당(을구) | 선순위 대출 규모. 대출+내 전세금이 집값 대비 과도하면 위험 |
| 가압류·경매 | 압류·경매개시 기입이 있으면 계약 중단 |
| 전세가율 | 매매 시세 대비 전세금 비율이 높을수록 위험(깡통 주의) |
등기부 보는 법이 낯설면 등기부등본 보는 법을 먼저 익히세요. 계약 전 5분이 사고를 막습니다.
대항력·우선변제권 — 3종 세트
세입자의 보증금을 법으로 지켜주는 장치가 있습니다. 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주(점유) 세 가지를 갖춰야 힘을 발휘해요.
| 장치 | 방법 | 효과 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 실제 거주 | 집주인 바뀌어도 보증금 주장 가능(전입 다음날 0시 발생) |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 후순위보다 먼저 배당 |
| 최우선변제 | 소액보증금 요건 충족 | 일정액은 다른 채권보다 최우선 |
잔금 치르는 날 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 하루만 늦어도 그 사이 잡힌 근저당에 순위가 밀릴 수 있습니다. 자세한 순서는 전세 계약 체크리스트에 정리돼 있어요.
전세보증금반환보증 — 마지막 안전장치
그래도 불안하면 전세보증금반환보증(HUG·HF·SGI)에 가입하세요. 집주인이 보증금을 못 돌려줘도 보증기관이 대신 돌려주는 제도입니다.
| 항목 | 기준(예) |
|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억 이하 / 비수도권 5억 이하(기관·상품별 상이) |
| 가입 요건 | 선순위 근저당 과다·전세가율 과다 시 거절(깡통 위험군 불가) |
| 가입 시점 | 계약기간 1/2 지나기 전까지(2년 계약이면 1년 내) |
| 가입 방법 | 앱(네이버페이·카카오페이·토스 등) 비대면, 약 5분 |
| 보증료 할인 | 청년·신혼·저소득층 최대 50~60% 할인 |
가입 요건이 안 되는 집은 그 자체가 위험 신호일 수 있으니, 계약서에 "보증보험 가입 협조" 특약을 넣고 진행하는 것이 안전합니다. 보증료는 보증금·전세가율에 따라 다르지만 연 0.1%대 수준이 많고, 청년·신혼·저소득층은 크게 할인돼요. 목돈을 지키는 보험료치고는 저렴한 편입니다.
실전 순서: 이대로만 하세요
① 계약 전 등기부등본으로 소유자·근저당·전세가율 확인 → ② 시세 대비 전세금이 과도한 깡통전세는 애초에 피하기 → ③ 계약 시 실소유자 본인과 계약(대리면 위임장·인감) → ④ 잔금 직전 등기부 재확인 → ⑤ 잔금일에 전입신고 + 확정일자 즉시 → ⑥ 전세보증금반환보증 가입. 이 여섯 단계가 보증금을 지키는 뼈대입니다.
위험 신호 체크리스트
- ☐ 시세 대비 전세가율이 지나치게 높다(깡통 위험)
- ☐ 등기부에 선순위 근저당이 크다
- ☐ 소유자와 계약 상대가 다르다 / 신탁 등기
- ☐ 시세보다 유난히 싸고 "빨리 계약하자"고 재촉한다
- ☐ 보증보험 가입이 거절된다
- ☐ 잔금일 전입·확정일자를 미루라고 한다
주의. 하나라도 걸리면 계약을 멈추고 확인하세요. 특히 "오늘 안 하면 다른 사람 계약한다"는 재촉은 대표적인 위험 신호입니다. 목돈이 걸린 계약에서 하루 이틀 늦는 건 문제가 되지 않아요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전입신고와 확정일자는 언제 받나요?
잔금 치르는 날 바로가 원칙입니다. 대항력은 전입 다음날 0시에 생기고, 확정일자까지 있어야 우선변제권이 서요. 하루만 늦어도 그 사이 잡힌 대출에 밀릴 수 있습니다.
Q. 보증보험은 아무 집이나 되나요?
아니요. 선순위 대출이 많거나 전세가율이 과도한 깡통 위험 집은 거절됩니다. 가입이 안 된다는 건 그 집이 위험하다는 신호일 수 있어요.
Q. 집주인이 바뀌면 보증금은요?
대항력(전입+거주)을 갖췄다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 주장할 수 있습니다. 그래서 전입신고를 미루면 안 돼요.
Q. 이미 계약했는데 불안해요.
지금이라도 등기부를 확인하고, 전입·확정일자가 안 됐다면 즉시 처리하세요. 요건이 되면 보증보험도 계약기간 1/2 전까지 가입 가능합니다.
전세사기는 운이 아니라 예방의 문제예요. 등기부 확인 → 잔금일 전입·확정일자 → 보증보험, 이 순서만 지켜도 보증금을 지키는 힘이 완전히 달라집니다.
이 글은 일반적인 정보 제공용이며 법률 자문이 아닙니다. 개별 사안은 등기·계약 상황에 따라 다르니 필요시 전문가와 상담하세요. 함께 보면 좋은 전세 계약 체크리스트, 등기부등본 보는 법, 세입자 권리 총정리도 있어요.
