미국에서 집을 살 때는 집값 외에 클로징 비용이 수천 달러 더 듭니다. 팔 때는 양도소득세가 나올 수 있지만, 실제로는 대부분 안 내요. 미국 부동산을 고려한다면 두 가지를 미리 계산해 보세요.
| 다운페이먼트 | 0 |
| 대출 취급 수수료 대출액의 약 1% | 0 |
| 권원보험·에스크로 | 0 |
| 양도세(Transfer tax) | 0 |
| 감정·검사·등기 | 0 |
| 선납 세금·보험 | 0 |
| 클로징 비용 합계 | 0 |
| 매도가 | 0 |
| 중개수수료·비용 | 0 |
| 양도차익 비용·개보수 차감 후 | 0 |
| Section 121 공제 | 0 |
| 과세 대상 차익 | 0 |
| 양도소득세 | 0 |
| 비용·세금 차감 후 | 0 |
2026년 연방 규정·일반적 비용 기준 추정치입니다. Transfer tax·클로징 비용·재산세율은 주와 카운티마다 크게 다릅니다. 주 양도세와 NIIT(3.8%)는 포함되지 않았습니다. 대출기관·타이틀 회사·세무 전문가에게 확인하세요.
살 때: 집값 외에 드는 돈
클로징 비용은 보통 집값의 2~5%입니다. $500,000 주택이면 다운페이먼트 외에 $10,000~$25,000이 더 필요해요.
| 항목 | 대략 |
|---|---|
| 대출 취급 수수료 | 대출액의 약 1% |
| 권원보험·에스크로 | 0.5% + 수수료 |
| 양도세(Transfer tax) | 0~2%+ — 주마다 크게 다름 |
| 감정·검사 | $500~$1,500 |
| 선납 세금·보험 | 수개월분 선납 |
Transfer tax가 변수예요. 아예 없는 주도 있고, 뉴욕·펜실베이니아·델라웨어는 2% 이상 나올 수 있어요(뉴욕시는 추가). 예산 짜기 전에 해당 주·카운티를 꼭 확인하세요.
팔 때: 대부분은 세금을 안 냅니다
Section 121 공제. 최근 5년 중 2년 이상 거주했다면 양도차익 중 $250,000(단독) 또는 $500,000(부부 합산)을 공제받습니다. 그래서 대부분의 자가 소유자는 양도세가 0원이에요.
양도차익 계산법
단순히 "판 가격 - 산 가격"이 아니에요. 생각보다 많이 뺍니다.
- 매도 비용 — 중개수수료(보통 5~6%), 권원 수수료 등
- 개보수 비용 — 지붕 교체, 주방 리모델링, 증축 등은 취득원가를 높여 과세 차익을 줄여줍니다
- 매수 당시 비용도 일부 포함됩니다
리모델링 영수증을 꼭 보관하세요. 개보수 비용 1달러는 그대로 과세 차익 1달러를 줄여줍니다. 10년간의 공사 내역을 증빙 못 해서 세금을 더 내는 경우가 많아요.
세금을 내야 한다면
- 1년 초과 보유 — 장기 양도세율 0%, 15%, 20% (소득에 따라)
- 1년 미만 — 일반 소득세율 (훨씬 높음)
- 고소득자 — NIIT 3.8% 추가
- 주(State) 세금 — 많은 주가 양도차익에도 과세합니다
투자용 부동산은 다릅니다
- Section 121 공제 없음 — 차익 전액이 과세 대상
- 감가상각 환수(Depreciation recapture) — 그동안 감가상각한 만큼 최대 25%로 과세
- 1031 교환 — 다른 투자용 부동산으로 갈아타면 세금을 이연할 수 있어요 (요건·기한 엄격)
살 때는 집값의 2~5%를 클로징 비용으로 잡으세요. 팔 때는 Section 121 공제 덕분에 대부분 세금이 없지만, 개보수 영수증은 꼭 보관하세요.
2026년 연방 규정 기준 추정치입니다. Transfer tax·클로징 비용·재산세율은 주와 카운티마다 크게 다릅니다. 주 양도세와 NIIT는 포함되지 않았습니다. 이 글은 일반 정보 제공용이며 세무 자문이 아닙니다 — 세무 전문가·타이틀 회사와 상담하세요.